지금 금리 등의 문제로 서울의 상업용 부동산 거래건수는 작년대비 증가하였지만 22년 월별로는 줄어들고 있는 시점입니다. 오를 대로 오르는 금리로 인해 부동산 시장이 닫히고 있습니다. 꼬마빌딩 등의 소형 부동산의 거래량이 줄고 있으며 대형빌딩의 거래량과 금액이 올라가고 있습니다. 평당 건축비도 많이 올라 신축에 대한 부담감이 더욱 더 늘어나고 있습니다. 악재가 지속되는 가운데 우리는 부동산 투자를 포기해야 할까요? 호재만 기다려야 할까요? 의문이 생깁니다.

매도자의 입장이냐 매수자의 입장이냐에 따라 호재는 다르게 작용되겠지만 이런 시기에 투자의 원칙은 안전이라고 생각됩니다. 내가 가진 자본금 안에서 대출을 최소화한 투자로 최대의 이익을 남겨야 합니다. 우리는 어떤 방법으로 우리 부동산의 가치를 높일 수 있을까요?

저평가 된 지역의 물건, 용적률이 남은 물건, 용적률이 초과된 물건들의 물건에 관심을 가져야 합니다. 또한 기존 상가주택을 용도변경하여 근생빌딩으로 전환하여 임대수익을 높이는 방법이 있겠습니다. 주택부분에 대한 대출규제와 세금 문제로 주거용 부동산 시장의 압박은 더욱 더 높아질 것입니다.

상업용 빌딩의 건물 가치 향상의 포인트는 용도변경과 리모델링입니다. 용도변경은 무조건 되는 것이 아닙니다. 건축물의 주용도에 따라 체크해야 할 것이 많습니다. 주택을 근생시설로 바꾸려면 우선 가장 걸림돌이 주차장입니다. 면적에 따른 주차장의 대수가 변경이 되기 때문에 주차장법에 대해 알고 계셔야합니다.

주차장법 시행령에 의하면 각 용도별 주차대수는 다음과 같습니다.

※시행령과는 별도로 지자체마다 조례로 정하고 있는 바가 있을 수 있으니 해당 지자체 조례를 꼭 확인 바랍니다.

근생빌딩은 200제곱미터당 1대인데 주택의 경우는 다음과 같아서 주차대수의 부족으로 용도변경이 안될 수가 있습니다. 주택은 보통 85제곱미터 이하는 세대당 1.1대 이상은 1.3대로 나옵니다. 보통 아파트 경우에 해당하고 도시형생활주택 같은 소형주택의 경우 세대당 0.6대 로 보시면 됩니다.

주차대수를 꼭 확인하시어 용도변경과 리모델링으로 임대수익 향상을 통하여 내 건물의 가치를 높이는 방법이 22년 하반기와 23년 상반기 인기있는 물건들이 될 것이라 생각합니다.