[두부레터] 30대가 경기·인천으로 눈 돌리는 이유

💌 2026년 10월 27일 두부레터입니다.

10월의 끝자락이네요. 그럼 올해도 2달 남은 겁니다. 내집마련 다들 하셨는지요? 여전히 고민 중이신가요? 청약에 대한 고민상담을 많이 하게 되는데요, '저 로또 내가 되겠어?'라고 생각만 하는 사람과 어떻게든 관심을 갖고 계속 도전하는 사람은 확연히 결과가 다릅니다. 결국 누군가는 당첨이 되고 그 누군가는 (한방의 운도 있겠지만) 지속적으로 관심갖는 이가 될 확률이 높다는 사실!

WELCOME DUBU HOMES

지금, 부동산 시장 어때?

* 출처: KB부동산 데이터 허브 (10월 19일 기준)

핵심만 간추린 늬우스 📰

# 창원에 46층 래미안

삼성물산이 경남 창원 용호1구역 재건축 사업의 시공사로 선정됐어요. 공사비 7381억원을 투입해 최고 46층, 8개 동, 1315가구 규모의 ‘래미안 클리에르’를 조성할 계획이에요. 용지호수공원과 맞닿은 입지를 살려 호수 조망 가구를 기존 584가구에서 955가구로 늘리고, 조합원 전 가구에 남향 배치와 호수 조망을 제안했어요.

# 10건 중 7~8건은 유찰

올해 1~9월 수도권 빌라 경매 진행 건수가 4만5865건으로 지난해 같은 기간보다 69.1% 늘었어요. 오피스텔도 1만8756건으로 61.2% 증가했는데, 2023~2024년 전세보증금 반환 사고로 HUG가 집주인 대신 보증금을 지급한 주택들이 뒤늦게 경매시장에 나온 영향이에요. 물건은 쏟아지지만 사려는 사람은 많지 않아 서울 빌라와 오피스텔의 월평균 낙찰률은 각각 24.2%, 21.3%에 그쳤어요.

# 동탄 집값 20% 넘게 뛰었다

삼성전자의 사내 주택대출과 내년 성과급 지급 기대감이 경기 남부 부동산시장에 영향을 주고 있어요. 올해 2월부터 동탄구 아파트값은 20.83% 올랐고, 영통구와 기흥구도 올해 들어 각각 16.80%, 14.29% 상승했어요. 삼성전자는 지난 9월부터 무주택 임직원에게 연 1.5% 금리로 최대 5억원을 빌려주는 주택구입 대출을 시행했는데, 은행 주택담보대출과 달리 LTV 규제를 받지 않아요.

# 공무원 1만 명 세종으로

정부가 수도권에 남아 있는 중앙행정기관 44곳을 세종시로 추가 이전하기로 했어요. 이전 대상 공무원은 총 9929명으로, 내년 2995명이 먼저 이동하고 나머지 6934명은 2031년까지 단계적으로 이전할 계획이에요. 문제는 내년 세종시 아파트 입주 예정 물량이 2367가구에 불과하다는 점이에요. 이미 세종 아파트 전셋값은 10월 셋째 주 0.27% 오르며 3주 연속 상승폭을 키우고 있어요.

# 주식·코인 팔아 집 샀다

주식과 코인으로 번 돈이 부동산시장으로 흘러들고 있어요. 지난 5월 주택 구입 자금조달계획서를 제출한 거래의 28.9%에서 주식·채권·암호화폐 매각 자금이 활용됐는데, 그 규모만 1조9947억원에 달했어요. 특히 30억원 이상 고가 주택의 매수 자금에서 금융자산 매각 대금이 차지하는 비중은 지난해 7.25%에서 올해 9월 18.9%로 높아졌어요.

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30대가 경기·인천으로 눈 돌리는 이유

이제는 서울에서 세 들어 사는 것도 만만치 않아요. 일부 아파트에서는 보증금 2억원에 월세 300만~400만원을 요구하고 있거든요. 이 정도면 '차라리 대출받아서 집을 사는 게 낫지 않을까?'라고 생각할 수 있는데요. 막상 집을 사려고 하면 또 다른 벽을 만나요. 바로 대출 규제! 결국 상대적으로 집값이 저렴한 경기·인천으로 눈을 돌리게 되는 거죠.

월세 300만원, 2년이면 7200만원

최근 서울 아파트 평균 월세가격은 166만1000원으로 1년 전(144만3000원)보다 21만8000원(15.1%) 올랐어요. 이건 평균일 뿐, 서울 중심부 아파트의 월세 호가는 어떨까요?

송파구의 한 대단지 전용 59㎡는 보증금 2억원에 월세 300만원대 중후반, 마포구 전용 84㎡는 같은 보증금에 월세 400만원 안팎을 요구하고 있어요. 서울을 벗어난 경기 성남 구도심에서도 소형 아파트 월세가 200만원을 넘는 사례가 나타나고 있고요.

월세 300만원을 기준으로 계산해 볼게요.

1년이면 3600만원, 2년이면 7200만원이에요. 여기에 보증금 2억원까지 묶여 있어야 하죠. 이쯤 되면, 매달 월세로 300만원을 내느니 그 돈으로 주택담보대출 원리금을 갚는 편이 낫지 않을까 생각하죠.

물론 집을 사면 대출이자뿐 아니라 세금과 유지비도 들고, 집값이 떨어질 위험도 있어요. 중요한 건 집을 사려는 사람이 모두 집값 상승을 기대하는 투자자는 아니라는 거예요. 전월세 부담이 너무 커져서 매매를 고민하는 실수요자도 있다는 거죠.

대출 규제, 서울 대신 경기·인천으로?

서울에서 집을 살 때는 집값만큼이나 대출 규제도 중요해요. LTV가 40%라면 10억원짜리 아파트를 사더라도 집값의 40%인 4억원까지만 대출받을 수 있어요. 나머지 6억원은 자기자금으로 마련해야 하죠. 여기에 DSR 등 다른 규제까지 적용되면 실제 대출 가능액은 더 줄어들 수 있고요.

그렇다면 대출 규제가 추가로 강화되면 어떻게 될까요? 집을 살 수 있는 예산이 줄어드는 만큼 서울에서 선택할 수 있는 아파트도 달라질 수 있어요. 원하는 지역이나 면적을 포기하고 더 저렴한 집을 찾거나, 아예 서울 밖으로 눈을 돌리는 거죠. 서울 외곽으로 나가면 비규제지역일 경우 LTV70%로 올라가니까요.

물론 모든 수요자가 경기·인천으로 이동하는 건 아니에요. 집 구매를 미루거나 전월세에 머무는 사람도 있겠죠. 다만 서울에서 밀려난 수요가 주변 지역에 집중된다면 해당 지역의 집값을 자극하는 '풍선효과'가 나타날 가능성도 있어요. 결국 대출 규제를 강화할 때는 서울 집값뿐 아니라 실수요자가 어디로 이동하는지도 함께 살펴봐야 한다는 거예요.

새 아파트는 나중에, 이사는 당장 해야 하는데

여기에 주택 공급 문제까지 겹쳐요. 정부가 추진하는 3기 신도시는 일부 입주가 시작되더라도 전체 공급 물량이 본격적으로 늘어나기까지 시간이 필요해요. GTX-B·C 같은 광역교통망도 완공까지 수년이 더 걸릴 전망이고요.

그런데 집이 필요한 사람들은 그렇게 오래 기다릴 수 없어요. 당장 내년에 결혼하는 신혼부부나 아이가 태어나 더 넓은 집으로 옮겨야 하는 가구에게는 2030년대에 공급될 새 아파트보다 지금 들어갈 수 있는 집이 더 중요하거든요. 전월세로 살자니 보증금과 월세가 부담스럽고, 집을 사자니 대출이 부족한 상황이에요. 어느 쪽을 선택해도 쉽지 않은 거죠.

그래서 장기적인 신도시 공급 계획과 별개로 당장 전월세 시장에 나오는 주택을 늘릴 방법도 필요하다는 목소리가 나와요. 몇 년 뒤 새 아파트를 많이 짓겠다는 계획만으로는 지금 집을 구해야 하는 사람들의 부담을 해결하기 어렵기 때문이에요.

이거슨 청약 소식 🔥

수도권 청약자 10명 중 6명은 서울로

서울 아파트 청약이 얼마나 치열한지 숫자로 확인해 볼까요? 올해 1~9월 수도권에서 1순위 청약을 신청한 10명 중 6명 이상이 서울 아파트에 몰렸어요. 그런데 정작 서울에서 나온 일반분양 물량은 수도권 전체의 6%에 불과했고요.

새 아파트는 적게 나오는데 들어가고 싶은 사람은 많으니 경쟁이 치열해질 수밖에 없어요. 그런데 서울 못지않게 청약 경쟁이 뜨거운 곳이 있어요. 바로 세종! 지난해부터 올해 10월까지 세종의 평균 청약 경쟁률은 전국에서 두 번째로 높았거든요.

서울 분양 물량은 6%, 청약자는 64%

올해 1~9월 수도권 94개 단지에 접수된 1순위 청약은 총 21만8629건. 이 가운데 서울 21개 단지에만 13만9717건이 몰렸어요. 수도권 전체 청약의 63.9%를 서울이 차지한 거죠. 그런데 공급 물량을 보면 상황이 정반대예요.

같은 기간 수도권 일반분양 물량은 3만4796가구였는데, 서울은 2148가구에 그쳤어요. 비중으로 따지면 6.2%예요. 청약 신청은 서울에 64% 가까이 몰렸는데, 공급되는 아파트는 6% 정도밖에 안 됐다는 뜻이에요. 참고로 청약 비중은 신청 건수, 공급 비중은 가구 수를 기준으로 계산한 수치예요.

실제 경쟁률도 상당

서초구 '아크로드서초'는 평균 1099.1대 1을 기록. 일반분양 1가구를 놓고 평균 1000명 넘게 경쟁한 셈이죠. 같은 서초구의 '오티에르 반포'도 710.2대 1이었고요. 용산구 '이촌 르엘'은 134.97대 1, 동작구 '동작센트럴동문디이스트'는 114.79대 1을 기록했어요.

물론 경쟁률이 높다고 모든 서울 청약이 좋은 선택이라는 뜻은 아니에요. 일반분양 물량이 적으면 경쟁률이 크게 올라갈 수 있고, 분양가나 입지에 따라서도 결과가 달라지니까요.

서울 새 아파트, 더 귀해질까?

서울은 앞으로 입주할 아파트도 줄어들 전망이에요. 국토교통부 주택통계를 보면 올해 1~8월 서울 아파트 입주 물량은 2만1933가구. 지난해 같은 기간 2만8601가구보다 23.3% 감소했어요. 앞으로의 공급 계획도 넉넉하지 않아요.

서울 아파트 입주 예정 물량은 2027년 1만8263가구에서 2030년 5289가구로 줄어들어요. 현재 집계된 계획대로라면 3년 사이 입주 물량이 크게 감소하는 거죠.

그렇다면 앞으로 청약할 아파트도 없는 걸까?

연말에는 서울 주요 지역에서 분양이 예정돼 있어요. 11월에는 영등포구 '해링턴 플레이스 문래', 종로구 '경희궁 에피트', 서초구 '디에이치 반포124'와 '디에이치 신반포 에스테라' 등이 공급 계획에 올라 있어요.

이 가운데 눈여겨볼 곳은 '디에이치 반포124'예요[홈두부 분석]. 총 5007가구 규모인데 일반분양만 1832가구로 계획돼 있거든요. 서울에서 이 정도 일반분양 물량이 나온다면 청약자들의 관심이 집중될 가능성이 있어요. 다만 실제 분양 일정과 가구 수는 입주자모집공고가 나와야 정확히 알 수 있어요.

세종은 왜 전국 2위일까?

서울만 청약 경쟁이 치열한 건 아니에요. 지난해부터 올해 10월까지 세종의 평균 1순위 청약 경쟁률은 14.21대 1. 서울에 이어 전국 두 번째로 높았어요. 같은 기간 전국 평균이 5.67대 1이었으니 약 2.5배 수준이네요.

실제 단지를 살펴보면, 지난 8월 분양한 '세종 우미린 센터파크'는 일반공급 240가구에 4250건의 1순위 청약이 접수됐어요. 평균 경쟁률은 17.71대 1이었죠. 지난해 분양한 5-1생활권의 2개 단지도 각각 13.31대 1, 12.04대 1을 기록했어요.

그런데 세종은 서울과 조금 다른 사정이 있어요. 세종은 도시가 만들어지던 2014~2015년에 아파트가 대거 들어섰어요. 이 2년 동안 입주한 물량만 3만2310가구로, 지난해까지 누적 입주 물량의 약 28%에 해당해요. 당시 입주한 아파트들이 이제 10년을 넘기기 시작한 거예요.

2015년까지 입주한 아파트를 모두 합치면 4만1285가구. 지난해까지 세종에 입주한 아파트의 35.8%를 차지해요. 2028년에는 입주한 지 10년이 넘는 아파트 비중이 54.9%까지 높아질 것으로 추산되고요. 쉽게 말하면 세종에서도 기존 아파트보다 새 아파트로 옮기고 싶어 하는 수요가 생길 수 있다는 거예요.

그런데 새 아파트 공급은 오히려 줄어

2015년에는 세종에 1만7323가구가 입주했지만, 지난해에는 1689가구에 그쳤어요. 새 아파트를 원하는 수요가 있어도 선택할 수 있는 물량은 많지 않은 상황인 거죠. 여기에 중앙행정기관 이전도 변수예요.

수도권에 있는 중앙행정기관과 소속기관 44곳이 단계적으로 이전할 예정인데, 이전 대상 공무원 정원은 9929명이에요. 물론 이들이 모두 세종으로 이사하거나 집을 사는 건 아니지만, 실제 이주가 얼마나 이뤄지느냐에 따라 주택 수요에도 영향을 줄 수 있겠죠.

오는 11월에는 세종 합강동 5-1생활권에서 '세종스마트시티 엘 수자인' 공급이 예정돼 있어요. 아파트 2191가구와 오피스텔 125실로 구성되며, 아파트는 모두 전용 84㎡로 계획돼 있어요. 서울뿐 아니라 세종에서도 새 아파트 청약에 관심을 가져볼 만한 이유예요. 다만 관심이 높다는 것과 청약할 가치가 있다는 것은 별개의 문제라는 점을 기억해야 해요.

청약 실력 키우기

#2. 중도금대출 60%, 잔금 30%만 준비하면 될까?

청약에 당첨되면 가장 먼저 따져봐야 할 게 돈이죠. 보통 아파트 분양대금은 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%로 나눠 내요. 계약금은 내 돈으로 내고, 중도금은 대출받으면 되니 입주할 때 잔금 30%만 준비하면 될 것 같아요. 그런데 여기서 놓치기 쉬운 게 있어요. 중도금대출도 결국 갚아야 할 빚이라는 사실!

중도금대출은 내 돈이 아니야

중도금대출은 아파트가 지어지는 동안 분양대금을 나눠 낼 수 있도록 빌려주는 돈이에요. 입주할 때는 이 대출을 갚거나 새로운 주택담보대출(잔금대출)로 갈아타는 경우가 많아요.

예를 들어 중도금대출이 3억 원이고 잔금대출로 4억 원을 받았다면, 3억 원은 기존 대출을 갚는 데 쓰고 실제 잔금에 사용할 수 있는 돈은 1억 원뿐이에요. 즉, 잔금대출을 4억 원 받는다고 해서 4억 원이 전부 내 통장에 남는 건 아닌거죠.

분양가 6억 원인 아파트에 당첨됐다고 가정해볼게요.

계약금 10% : 6,000만 원(내 돈으로 납부)
중도금 60% : 3억 6,000만 원(전액 대출)
잔금 30% : 1억 8,000만 원(입주 때 납부)

입주할 때 해결해야 할 돈은 중도금대출 3억 6,000만 원과 잔금 1억 8,000만 원을 합친 5억 4,000만 원이에요.

여기서 분양가 6억 원을 대출 산정 기준으로 인정받고, LTV(주택담보인정비율) 70%가 적용되며 다른 대출한도 제한은 없다고 가정해볼게요(규제지역이라면 LTV40%가 돼요). 그럼 잔금대출은 4억 2,000만 원이에요.

이 중 3억 6,000만 원으로 중도금대출을 갚으면 남는 돈은 6,000만 원. 그런데 내야 할 잔금은 1억 8,000만 원이죠.

결국 입주할 때 내 돈 1억 2,000만 원이 추가로 필요해요. 이미 낸 계약금 6,000만 원까지 합치면 총 자기자금은 1억 8,000만 원이 되네요.

대출이 줄어들면 내 돈은 더 필요해

문제는 잔금대출 4억 2,000만 원이 반드시 나온다는 보장이 없다는 거예요.

LTV는 지역과 대출 조건에 따라 달라지고, 소득이나 기존 대출에 따라서도 한도가 줄어들 수 있어요. 은행이 분양가와 감정가 중 어떤 가격을 기준으로 대출한도를 계산하는지도 확인해야 하고요.

앞의 6억 원 아파트를 기준으로 잔금대출이 3억 6,000만 원만 나온다면 입주할 때 필요한 현금은 1억 8,000만 원으로 늘어나요. 대출이 3억 원이라면 내 돈 2억 4,000만 원을 준비해야 하고요. 여기에 중도금 이자후불제에 따른 이자, 발코니 확장비와 유상옵션 잔금, 취득세, 등기 비용 등도 별도로 들어가요.

기억할 건 하나! 청약 공고문에 적힌 '잔금 30%'는 분양대금을 나눠 내는 비율이지, 입주할 때 내가 준비해야 할 현금 비율이 아니에요. 청약에 당첨되는 것도 중요하지만, 진짜 중요한 건 입주할 때까지 돈을 마련할 수 있느냐예요.