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안녕하세요 매부리언여러분 😍 8월 잘 보내고 계세요? 이번주 부동산 화제의 뉴스부터 간략하게 훑어볼까요? 오늘(19일) 나온 뉴스죠. 💎종부세 과세기준 9억->11억 그동안 공시가 9억원이 넘으면 종부세 부과대상이 됐죠? 앞으로는 공시가 11억원부터 종부세가 부과됩니다. 정부가 종부세 과세기준을 상위 2%로 하는대신 11억원으로 결정했어요. 원래는 전체 주택을 쭉 일렬로 세워서 공시가 기준 '상위 2%'에 대해서만 종부세를 매기려고 했는데, '상위2%'에 대한 기준이 정확하지 않다는 점 등 여러 문제가 지적되자, 정부가 상위2%를 기준으로 하는대신 공시가 11억원으로 하기로 최종 결정했어요. 국회 기획재정위원회가 1주택자에 대한 종합부동산세(종부세) 과세기준을 주택 공시가격 '상위2%' 대신 '11억원'으로 결정한 개정안을 처리했고요. 개정안이 이날 오후 기재위 전체회의에서 처리되면 법제사법위원회를 거쳐 오는 25일 본회의에 상정, 처리될 전망입니다. 💎900만원->400만원으로, 중개수수료 내려가나? 많은 분들이 중개수수료가 너무 비싸다며 중개수수료 인하를 요구했는데요. 이에따라 정부가 새로운 중개수수료를 이달중 최종 확정할 예정입니다. 정부가 마련한 새로운 중개수수료율이 시행되면, 앞으로 10억 원짜리 주택을 살 때 내는 부동산 중개수수료(중개보수) 상한액이 현행 900만 원에서 400만∼500만 원으로 줄어들어요. 최근 중개수수료가 문제가 된 것은 집값이 크게 오르면서 중개수수료 뛰어서죠. 현행 중개수수료는 2014년부터 적용되고 있는데요. 지난 6년간 서울 평균 집값이 10억이 될정도로 집값이 뛰면서, 요즘 거래하는 대부분의 아파트들이 9억원 이상에 적용되는 수수료 0.9%를 적용받아서, 수수료가 1000만원씩 나오게 됐습니다. 그래서 정부가 이번에 중개수수료를 개편하는 방안의 골자는 9억 원 이상에 적용되는 상한 요율은 기존 0.9%에서 0.4∼0.7%로 많게는 절반 이상으로 줄이는 방식입니다. 그 외에도 고가주택 기준을 9억원->12억원 상향하는안, 금액 구간을 세분화해서 요율을 0.1%p씩 올리는 안등 여러 안이 거론되고 있는데요. 정부는 이달 중 최종 수수료개편안을 확정할 계획이에요. 정부가 마련한 각 대안이 조금씩은 다른데, 큰틀에서 공통점은 9억원 이상 주택 거래에 대한 상한요율을 기존 0.9%에서 0.4∼0.7%로 내리겠다는거에요. 혹시 주택 거래를 고려하고 계시다면, 정부의 새 개편안이 통과된 후 거래하시면 좀더 저렴한 수수료로 거래하실수 있을거에요. 💎재건축 했다고 1억을 내라고요? 오늘 매부리레터는 재건축 시장의 '저승사자'죠. 재건축 초과이익 환수제에 대한 이야기를 해보려고 해요. 일명 '재초환'이죠. 재건축되면 무조건 돈을 번다고 생각하던 시대는 지난것 같아요. 재건축의 사업성을 악화시키는 여러 규제들이 있는데요. 크게는 세개를 꼽습니다. 재건축을 어렵게 만든 안전진단 강화, 일반 분양가를 낮춰 사사업성을 악화시키는 분양가 상한제, 재건축 후 시세차익에 대한 이익을 국가가 환수해가는 재건축 초과이익환수제입니다. 이러한 규제들이 합쳐지면서 재건축 조합원들의 부담이 커져가고 있는데요.  그중에서도 가장 무서운게 바로 재건축초과이익환수제, 일명 재초환이죠. 재건축 대상 아파트에 거주하시거나, 재건축 투자를 관심있게 보시는 분들이라면 오늘 이야기 꼭 주목해주세요. SON(손동우 전문기자) 1인당 1억3000만원 폭탄
🍎재건축 이익, 국가에 도로 반납하세요.
재건축 초과이익환수제는 재건축을 통해 조합원 1인당 평균 3000만원 이상 개발이익을 얻게 되면
정부가 이익의 최고 50%를 부담금으로 가져가는 제도입니다. 2006년 도입됐는데 2012년 말부터 2017년 말까지 5년간 유예됐다가 2018년 1월 다시 시행됐습니다. 제도가 시행된지는 한참 됐지만 시행이 유예되면서 이걸 실제 납부한 단지는 많지 않아요. 그동안 뉴스에서 어느 단지가 '한 사람당 4억원을 낸다' 등 재건축 초과이익 환수액에 대한 다양한 추정만 흘러나왔죠. 실제 재건축 조합원들이 얼마나 환수해야하는지는 나온게 없어요.
자, 그런데 올 연말 재건축 초과이익 환수제에 관한 논란이 지금과는 비교가 안될 정도로 거세질 전망입니다. 제도 부활 이후 사업을 진행한 단지들이 입주하면서 연말께 납부시기가 도래하기 때문이죠. 현행 법에 따르면 재건축 아파트가 준공되면 지자체는 3개월 안에 조합에게 재건축부담금을 통지하도록 되어 있어요. 만일 조합 측에서 통지결과에 대해 심사를 청구하지 않으면 그로부터 한 달 안에 부담금이 결정·부과되죠. 그러면 조합원은 부과일로부터 6개월 안에 재건축부담금을 납부해야 합니다. 지하철 9호선 사평역 역세권에 있는 반포센트레빌아스테리움은 지난달 말 서초구청에서 준공승인을 받아 입주를 진행하고 있어요. 2018년 재건축 초과이익환수제 부활 이후 서울에서 처음으로 부담금 예정액을 고지받았던 곳입니다.
당시 108억5500만원(조합원 1인당 1억3569만원)을 통보받았어요. 반포현대 조합원들은 올해 10월이면 재건축부담금을 통지받고, 빠르면 연말에 납부를 시작할 가능성이 높아요. 문제는 최근 서울 집값이 급등했고 공시가격도 연동해 오르고 있어 실제 부과되는 부담금 규모가 2018년 예상치보다 커질 수 있다는 점이에요.
재건축부담금은 재건축 초과이익에 부과율을 곱한 금액이에요. 재건축 초과이익은 한마디로 '재건축으로 얼마나 돈을 벌었나'를 나타내죠. 즉 재건축으로 돈을 번만큼, 국가에 이익을 환수하라는 뜻입니다. 재건축부담금은 [사업종료시점 주택가격 - (사업개시시점 주택가격 + 정상 주택가격 상승분 총액 + 개발비용)] × 부과율'입니다. 즉 이공식을 보시면, 사업종료시점 주택가격과 사업개시시점 주택가격의 차이가 커질수록(시세차익이 클수록) 재건축 초과이익이 커지고, 그만큼 재건축 부담금이 높아지겠죠. 다른말로는, 사업종료시점 주택가격이 크면 클수록 부담금이 커집니다. 그렇다면, 집값이 계속 뛰고있으니까 입주를 앞둔 재건축 단지들은 재건축초과이익 환수 금액이 늘어날수밖에 없겠죠. 반포현대의 경우 2018년에 다 지어지는 시점 가격을 추정해서 부담금을 계산했을텐데
그 이후 집값 올라가는 속도가 당시 추정했던 것보다 빨랐을 수 있다는 거죠.
이 단지는 2개동 밖에 안되는 소규모 아파트에요.
그런데도 개인별 부담금 추정치가 1억원을 넘어 난리가 났었어요.
하지만 추정치보다 실제 부담금이 더 나올 수 있을 것으로 보여요.
그 외에도 '공포'의 재건축 부담금 예정액을 통보받은 단지가 상당히 많아요.
반포주공1단지 3주구가 한 사람당 4억200만원을 고지받았고요. 그런데 여기 말고도 과천주공4단지(1인당 1억417만원), 방배삼익(1인당 2억7500만원), 한강삼익(1인당 1억9700만원) 등이
잇따라 수억원대 부담금 예정액을 통지받았어요. 
현행 규정상 개별 조합원의 부담금 분담 비율은 '조합이' 결정하도록 되어 있어요. 국토부 업무는 재건축부담금 전체 액수를 조합에 통지하는 것이고, 이걸 개별 조합원에게 배분하는 비율 결정은 조합이 한다는 거죠. 그런데 이게 얼마나 어려운 일일까요. 조합원마다 집 평수도 다르고, 집을 산 시기도 모두 다른데 이 비율을 계산하는 '숙제'를 조합에게 모두 맡긴다니요. 어떤 방식이든 시비가 붙을 거라는게 뻔히 내다보이는 상황입니다. 게다가 이익에 대한 돈은 뜯겼는데 부담금을 낸 후 손실을 보면 어떡하죠? 조합원은 부담금을 납부하고 난 후 주택가격이 하락하면 이중으로 금전적 피해를 보게 되는데 구제안은 없는 상태입니다.
하지만 재건축 부담금이 부과되는건 어떻게든 피할 수 없는 상황입니다. 2012년 9월 1인당 5544만원의 부담금을 통지받은 용산구 한남동 한남연립이 헌법소원을 냈는데 재판에서 졌어요. 헌법재판소에서 패소한 거라 제도를 없애는 건 아마 쉽지 않을거에요. 아마 반포 현대가 예상대로만 재건축 부담금이 부과되도 재건축 시장이 당분간 위축될 가능성은 높아 보입니다. 어떤 사람들은 이미 예상했던 금액인데 뭔 충격이 오겠냐고 얘기하시겠지만 전망치를 받는거랑, 실제 내 돈이 나가게 생긴 거랑은 상황이 달라요. 설마설마 하다가 고지서에 숫자 찍힌걸 보면 눈이 돌아간다는 거죠. 게다가 금액 배분방식까지 불투명하다면 난리가 날 겁니다. 지금 재건축 부담금을 부과받은 단지가 '거의' 없는데도 사업 후반부에 이 제도 때문에 진행이 사실상 중단된 곳이 많아요. 대치동 대치쌍용2차 등이 대표적인 사례죠. 수년간 눌렸다가 규제 풀린다는 기대감에 간신히 기지개를 펴던 재건축 단지들은 어떻게 될까요? 우리 매부리언 여러분들은, 재건축 투자를 하실때 꼭 재건축 초과이익환수제도 고려하셔서 소중한 내 재산 지키셨으면 좋겠어요. 매부리레터를 친구에게 추천해주세요💚
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