👮‍♂️ 외국인의 수도권 갭투자가 전면 금지됩니다!! 무자격 외국인 임대인 막는 조치도 시행돼요!!

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외국인의 수도권 갭투자가 전면 금지됩니다!! 무자격 외국인 임대인 막는 조치도 시행돼요!!

✅ 외국인은 수도권에서 주택 매수시 사전에 허가받아야 합니다!

✅ 최소 2년 이상 실거주하는 외국인만 주택 매수할 수 있어요

✅ 아파트뿐 아니라 단독·다가구·다세대·연립도 허가 대상입니다

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 정부가 외국인들의 수도권 갭투자를 막기 위한 조치를 내놨다는 사실에 대해서 안내해 드리겠습니다.

👉 수도권이 외국인 토지거래허가구역으로 지정됩니다

국토교통부는 서울시 전역과 인천과 경기도 주요 지역(인천 7개구, 경기도 23개 시군)을 외국인 토지거래허가구역으로 지정한다고 21일 발표했는데요.

지정 기간은 오는 8월 26일부터 내년 8월 25일까지 1년 동안입니다. 향후 시장 상황을 보고 기간 연장을 고려할 수 있다는 게 국토교통부의 설명이고요.

인천과 경기도의 농어촌 지역이나 섬 지역을 제외하곤 수도권의 거의 대부분 지역이 외국인 토지거래허가구역으로 지정됐다고 이해하시면 됩니다.

👉 계약 전에 시군구 허가받아야 해요

이에 따라 앞으로 수도권에서 외국인이 주택을 매수하기 위해서는 사전에 지방자치단체(시군구의)로부터 허가를 받아야만 합니다.

또한 주택거래를 허가받은 외국인은 허가일로부터 4개월 안에 해당 주택에 입주해야만 하며, 주택 취득 후 최소 2년간 실거주를 해야만 합니다.

2년간 실거주를 하지 않으면 주택을 매수할 수 없다는 말은 곧 전세를 끼고 주택을 매수하는 갭투자가 금지된다는 뜻이죠. 서울 전역과 수도권 대부분의 지역에서 말이죠.

👉 최소 2년 실거주해야만 합니다

만약 해당 외국인이 실거주를 하지 않는 등의 위반 사실이 확인되면 주택 소재지 시군구에서는 3개월 이내의 기간을 정해 이행 명령을 내리고, 이행하지 않을 경우 의무를 이행할 때까지 이행 강제금을 반복해서 부과합니다.

정부에서는 현장점검을 강화해 외국인 주택 소유자의 실거주 의무이행 여부를 확인할 계획이며, 외국인이 실거주 의무 등을 이행하지 않을 경우 이행강제금을 부과할 뿐 아니라 필요시 허가취소 조치도 내릴 예정입니다.

규제 대상이 되는 외국인의 범위에는 외국인 개인뿐 아니라, 외국 법인과 외국 정부 등이 포함됩니다.

👉 아파트뿐 아니라 단독·다가구·다세대·연립도 허가 대상입니다

또한 한 가지 중요한 사실은 규제 대상이 되는 주택의 유형에 아파트뿐 아니라 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 연립주택도 모두 포함된다는 점입니다. 오피스텔을 빼고는 모든 유형의 주택이 외국인에 한해서는 허가 대상이 된다는 뜻이죠.

서울시가 서울 강남 일대에 적용 중인 토지거래허가구역 제도는 아파트만 허가 대상으로 하고 있는데요. 외국인 토지거래허가구역 제도에 따라 외국인은 아파트뿐 아니라 단독·다가구·다세대, 연립주택을 구입할 때에도 허가를 받고 2년 동안 실거주를 해야만 합니다.

👉 어떤 돈으로 주택 매수하는지 더 꼼꼼히 따집니다

이와 함께 정부에서는 외국인의 부동산 투자로 인해 부동산 경기가 과열되는 것을 막기 위한 여러 조치도 함께 시행할 예정인데요.

부동산거래법 시행령을 개정해 외국인의 주택 매수 시 자금조달계획과 입증자료 제출 의무를 강화·확대할 예정입니다.

현재 외국인의 자금조달계획서 및 입증 서류 제출 의무는 투기과열지구 내 주택 거래에만 적용되지만, 오는 연말 시행령 개정을 통해 외국인 토지거래허가구역 내 거래에도 확대 적용할 예정입니다.

또한 외국인이 어떤 돈으로 주택을 매수하는지 확인하기 위해, 외국인의 자금출처조사를 강화하기 위해 자금조달계획 내용에 해외자금의 출처와 비자 유형(체류자격) 등도 추가로 기재토록 해 심사할 예정입니다.

이를 통해 해외에서 자금을 불법으로 반입하거나, 무자격 임대사업을 하는 행위를 적발할 예정이고요.

👉 무자격 임대업도 단속합니다

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묵시적 갱신되면 월세, 보증금 못 올려받아요!! 세입자는 언제든 계약 해지도 요구할 수 있어요!

✅ 계약 종료 6~2개월 전에는 꼭 연락해야만 합니다!!

이번 글에서는 ‘묵시적 갱신’의 성립 조건과 법적 효력, 묵시적 갱신으로 계약을 갱신한 임차인이 이후 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지 여부에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

묵시적 갱신의 조건이 성립되면 임대인에게는 기존 계약과 동일한 조건으로 계약을 갱신해야만 하는 의무가 생기는데요.

보증금과 임대료 인상 없이 의무적으로 계약을 갱신해야 되는 만큼 임대인이라면 누구나 지금부터 말씀드릴 내용에 대해서 알고 계셔야만 합니다.

묵시적 갱신이란 집주인이 임대차 계약 종료일로부터 일정 기간 전까지 임차인에게 계약 갱신을 거절하겠다거나 아니면 계약 조건을 변경해야만 계약을 갱신하겠다는 뜻을 명시적으로 밝히지 않을 경우 이전 계약과 동일한 조건으로 자동으로 계약이 갱신됐다고 여기는 제도입니다.

집주인이 갱신 혹은 거절의 뜻을 통보해야 하는 시점은 다음과 같이 정해져 있는데요.

👉 계약 종료일 6~2개월 전에 갱신 여부 통보 안 하면 묵시적 갱신

2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 계약은 임대차 계약 종료일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 동안에 임대인이 계약을 거절하겠다거나 혹은 계약 조건을 변경하지 않으면 계약을 갱신하지 않겠다는 뜻을 밝혀야만 합니다.

앞서 말씀드린 것처럼 이 기간 동안에 임대인이 계약갱신 여부에 대한 뜻을 명확하게 전달하지 않았을 경우 지난번 계약과 같은 조건으로 계약이 갱신된 것으로 인정됩니다. 보증금, 임대료, 계약 기간과 같은 모든 조건들이 동일하죠.

👉 묵시적 계약이 성립되지 않을 때는?

다만 세입자의 잘못으로 인해 묵시적 갱신이 성립되지 않을 때도 있는데요. 만약 세입자가 두 달치 월세를 밀린 적이 있거나 주택의 전부나 일부를 고의로 파손하는 등 임차인으로서의 의무를 현저히 위반했을 경우에는 묵시적 갱신이 인정되지 않습니다.

이럴 경우 임대인이 따로 임대차 계약 해지 의사를 밝히지 않았더라도 계약 종료일에 해당 계약은 묵시적 갱신 없이 즉시 종료됩니다.

👉 묵시적 갱신되면 세입자든 언제든 계약 해지 요구 가능해요

위에서 말씀드린 것처럼 묵시적 갱신으로 갱신된 임대차 계약의 계약 기간은 직전에 맺었던 계약의 기간과 동일한데요. 다만 묵시적 갱신으로 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든 계약의 해지를 요구할 수 있습니다.

다만 임차인이 계약 해지를 요구한 날부터 바로 계약이 해지되는 것은 아니고 임대인에게 통보한 날로부터 3개월이 되는 날에 계약이 해지됩니다. 계약이 해지된 만큼 임대인은 이날까지 임차인에게 보증금을 돌려줘야 하고요.

예를 들어 임차인이 7월 15일에 묵시적 갱신으로 갱신된 계약의 해지를 요구했다면 3개월 뒤인 10월 15일에 계약은 정식으로 해지되고, 임대인은 이날까지 보증금을 돌려줘야 합니다.

다만 임차인 역시 계약 해지를 통보했다고 하더라도 계약 만료 전이라면 3개월 동안은 임대료를 납부해야만 하죠. 또한 임차인과 달리 임대인은 묵시적 갱신으로 갱신된 계약에 대해서도 계약 종료일까지는 계약 해지를 요구할 수 없습니다.

👉 묵시적 갱신했어도 이후 계약갱신요구권 사용할 수 있어요

주택임대차법에서는 묵시적 갱신으로 계약이 갱신된 경우 임차인이 계약갱신요구권을 행사하지 않은 것으로 보고 있습니다. 묵시적 갱신과 계약갱신요구권은 서로 다른 개념이라는 말씀인데요.

그렇기 때문에 묵시적 갱신을 통해 계약이 갱신된 경우에도 임차인은 이후에 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 그 이전에 계약갱신요구권을 행사한 적이 없다면 말이죠.

계약갱신요구권은 전체 계약기간 동안 1회에 한해 2년 간의 계약갱신을 요구할 수 있는 권리이며, 임대인은 본인이나 직계 존비속이 해당 주택에 들어와 사는 등 법에서 정한 사유가 아니고서는 임차인의 계약갱신요구권을 거절할 수 없습니다.

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