오늘은 이러한 상가건물과 관련한 법적 분쟁 중에서 최근 이슈가 되고 있는 ‘임차인의 3기 차임연체와 임대인의 계약갱신거절’에 관하여 말씀드리도록 하겠습니다.

 

상가건물임대차보호법은 임차인이 임대차기간 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 규정하고 있습니다(상가건물임대차보호법 제10조 제1항).

 

이를 임차인의 계약갱신요구권이라고 하는데 특별한 사정이 없다면 원칙적으로 임차인은 위 계약갱신요구권을 행사하여 최대 10년의 임대차기간을 보장 받을 수 있습니다(상가건물임대차보호법 제10조 제2항). 

 

상가건물임대차보호법은 임대인이 임차인의 계약갱신요구권을 거절할 수 있는 사유로 총 8가지(상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제1호 내지 제8호)를 들고 있는데 그 중 첫 번째 사유가 ‘임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’입니다.

 

여기에서 차임연체액이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우란, 예를 들어 월 임대료가 10만원인 경우 임차인이 합계 30만원의 차임을 연체한 경우를 의미합니다. 위 차임지급의 연체는 연속될 것을 요하지 않고 임대인이 상당한 기간을 정하여 최고를 할 필요도 없습니다(대법원 1962. 10. 11. 선고 62다496 판결).

 

따라서 임차인이 1월분 차임 지급, 2월 분 차임 미지급, 3월분 차임 지급, 4월 분 차임 미지급, 5월분 차임 지급, 6월분 차임 미지급을 하였다면 이는 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 것이 되어 임대인은 이를 이유로 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다. 

 

임차인이 3기의 차임액을 연체하고 있다가 임대차기간 만료 전 위 연체차임을 전부 변제하여 밀린 차임이 없는 상황에서 계약갱신요구를 하는 경우 임대인은 이를 받아들여야 할까요?

 

임차인의 입장에서는 계약갱신요구 당시 밀린 차임이 없었다는 것이고, 임대인의 입장에서는 3기의 차임액을 연체한 사실이 있는 임차인을 더 이상 믿을 수 없는데 계약을 갱신되는 것이 불안하기 때문입니다.

 

이에 대하여 대법원은 「임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 사유를 규정한 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제1호가 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’라고 되어 있고, 임대차계약관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 계산에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니하여야 하므로, 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 임대인은 계약갱신을 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다」라고 판시하였습니다(대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결).

 

즉, 임차인이 계약갱신을 요구할 당시에는 밀린 차임이 없다고 하더라도 그 전에 3기분에 해당하는 차임액을 연체한 사실이 있었다는 것 자체로 임대인은 계약갱신을 거절할 수 있습니다. 

이와 같이 법은 임차인의 권리 즉, 최대 10년 동안 임대차기간을 존속시킬 수 있는 계약갱신요구권을 부여해 준 대신 임차인이 반드시 지켜야 하는 의무 또한 강하게 규정하고 있습니다. 그러므로 임차인은 법에서 보호해 주고 있는 계약갱신요구권을 제대로 행사하기 위해서는 차임 연체 등의 의무이행이 선이행 되어야 함을 기억해야 합니다.

 

감사합니다.  

👉이곳을 클릭해서 로하우에 대한 솔직한 의견을 보내주세요.

여러분의 의견으로 더 나아지는 로하우가 될 거예요.