경매 중 개인회생절차를 신청하는 경우 어떻게 대응할까?
서울 아파트값 상승폭 3주 연속 축소 but 경매 시장 온기는 확산

은행들의 자율적인(?) 대출규제와 그동안 급등했던 아파트 가격 부담으로 부동산 시장이 급격하게 쌀쌀해졌어요.

10월 3일 한국부동산원이 발표한 주간 아파트 가격 동향에 따르면 9월 다섯째 주 서울 아파트 매매가격은 0.10% 상승해 27주 연속 상승세를 이어갔지만, 상승폭은 전주(0.12%)에 비해 축소됐어요. 서울 아파트값은 지난 9월 셋째 주부터 3주 연속 상승폭이 줄어들었어요.

서울 자치구 중에서는 강남구가 0.18% 올라 가장 높은 상승폭을 보였고, 이어 서초구가 0.17%, 광진구가 0.16% 상승했어요. 그 밖에 서대문구와 마포구는 각각 0.15% 상승했고 성동구가 0.14%, 영등포구가 0.13%, 송파구는 0.11% 올랐어요.

노도강(노원·도봉·강북구)의 상승폭은 0.1%가 깨졌어요. 노원구의 상승폭은 전주 0.10%에서 이번 주 0.07%로 줄었고, 도봉구는 전주 0.07%에서 0.02%로 보합에 가까운 수치로 떨어졌다. 강북구도 0.10%에서 0.06%로 낮아졌어요.

서울 아파트 전세가격은 0.10%의 상승폭을 유지하며 71주 연속 상승세를 이어갔어요. 수도권(0.11%→0.10%)은 상승폭 축소됐고 지방(-0.01%→0.00%)은 보합 전환됐어요.

한편 경매 시장에서는 온기가 점차 확산되고 있어요.

노원구와 성북구의 매각가율도 올해 82.8%, 80.4%로 서울의 평균치를 넘었고, 특히 노원구는 낙찰률이 39.2%로 과열이 우려될 정도의 모습을 보이고 있어요. 시장 참여자들은 금리 인하 기대와 함께 상대적으로 적은 자금으로 아파트를 살 수 있다는 점이 이런 결과를 낳은 것으로 해석하고 있어요.

9월 서울 아파트 경매시장은 1년만에 경매 물건이 200건 이하로 떨어졌고 낙찰가율 상승이 멈췄지만, 비아파트 경매는 상대적으로 견조했어요.

비아파트도 경매 물건의 수는 줄었지만, 9월 빌라 낙찰가율이 전월대비 3.6%p 오른 81.9%를 기록했어요. 앞서 노원구 아파트에 낙찰률이 튀었던 것처럼 주택 실수요가 비교적 저렴한 비아파트로 옮겨간 영향으로 보여요. 여기에 88주택공급대책으로 생애 최초 빌라 구입시 취득세 감면, 무주택 인정 범위 확대 등이 맞물린 영향이에요.
💌 2024년 10월 첫째 주 금융 시장 동향 💌
미국 시장은 유가 급등과 항만 노조 파업 불확실성으로 인해 물가상승 공포가 확대되며 금리가 상승했어요.

반면 국내 시장에서는 국고채 3년물 금리가 연저점을 경신했어요. 중동지역에서 군사적인 긴장감이 고조되며 안전자산이 선호되었고, 일본 총리가 일본은행의 추가 금리 인상에 대해 긍정적이지 않다고 밝힌 점이 금리 하락을 자극했어요.
👨‍🏫KNOWHOW
펜타어드밴스대부 이창기 대표이사(법학박사)님
경매절차 진행 중 개인회생절차 접수에 따른 채권자의 대응

회생법원은 채무자회생법 제595조에 따라 개인회생절차개시의 신청을 기각할 수 있습니다.
채무자회생법 제595조(개인회생절차개시신청의 기각사유)
1. 채무자가 신청권자의 자격을 갖추지 아니한 때

2. 채무자가 제589조제2항 각호의 어느 하나에 해당하는 서류를 제출하지 아니하거나, 허위로 작성하여 제출하거나 또는 법원이 정한 제출기한을 준수하지 아니한 때

3. 채무자가 절차의 비용을 납부하지 아니한 때

4. 채무자가 변제계획안의 제출기한을 준수하지 아니한 때

5. 채무자가 신청일 전 5년 이내에 면책(파산절차에 의한 면책을 포함한다)을 받은 사실이 있는 때

6. 개인회생절차에 의함이 채권자 일반의 이익에 적합하지 아니한 때

7. 그 밖에 신청이 성실하지 아니하거나 상당한 이유 없이 절차를 지연시키는 때

여기서 채권자가 개인회생절차 개시에 대하여 직간접적으로 대응할 수 있는 사유는 주로 6번 항목에 해당합니다.

대표적으로 개인회생절차로 인해 유찰될 경우, 다음 회차의 최저매각가격 기준으로 무잉여가 발생할 우려가 있을 때입니다.

경매 매각기일과 최저 매각가격이 결정된 상황에서 개인회생절차로 인하여 이번 회차에 낙찰이 되지 않을 경우, 다음 회차 기일의 최저매각가격은 해당 회차 최저매각가격에서 30% 차감된 가격으로 결정될 것인데요.

만약 후순위 근저당권자가 경매를 신청한 상황이라면 다음 회차의 최저매각가격이 선순위 권리자의 채권금액에 달하지 못하는 경우, 무잉여로 기각될 수 있습니다.

선순위 근저당권자의 채권금액에 따라 달라질 수는 있겠지만, 개인회생절차로 인한 중지명령이 없었다면, 경매법원이 경매신청자에게 매수통지명령을 보낼 일 없이 경매절차가 계속 진행될 예정되고 무잉여기각 대상이 되지 않을 수 있습니다. 이런 경우, 개인회생절차에 대한 이의를 신청하여 집행중지 신청을 기각할 수 있습니다.

다만 모든 경우에 적용할 수 있는 사례는 아닙니다.

위와 같은 이유에 더하여 채무자가 개인회생 절차를 신청하였을 때, 변제계획(안)을 유심히 살펴보고 기각될 수 있는 가능성 또는 오히려 인가되어 채권자에게 이득이 될 수 있을 가능성에 대하여 빠른 판단을 해야 합니다.

결과적으로 채권자는 채무자가 경매절차 도중에 개인회생절차를 신청한 경우, 아래와 같은 내용을 판단하여 회생절차의 기각 또는 인가를 유도해야 합니다.

1. 채권자 일반의 이익을 해하고 있는지 여부의 판단

2. 변제계획(안)의 검토를 통해 회생절차 기각 또는 인가에 따른 득실의 판단
- 기각될 경우 경매배당 절차만으로 원리금 전액이 회수 가능한가?
- 낙찰가격은 낮으나 회생절차가 인가될 경우 회생재단에서 일부 회수 가능한 한도가 존재하는가?
- 낙찰가격은 높을 것이라 예상되나, 회생절차가 인가될 것이라 가정할 때 채권최고액이 도과하고 후순위 채권자가 다수 존재하는가?
- 회생절차가 기각되었으나 경매절차의 중지로 인하여 채권최고액이 도과할 경우 직접 낙찰받는 선택(유입)을 할 때 시세 상승의 여지가 있는가? 혹은 낙찰 이후 바로 매도 시 이익이 발생하는가?
위 항목들에게 모두 해당하지 않는다면 최대한 빠른 기간 내에 회생절차를 기각시키는 것을 선택해야 합니다.

채무자가 개인회생접수 후 경매절차 집행중지신청을 하였으나, 6번 항목에 해당되어 개인회생절차에 대한 이의를 신청하여 기각된 실제 사례와 함께 자세한 내용을 보시려면 대표님의 블로그을 확인해주세요!
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