🎉 건축법 위반한 다세대, 다가구주택.. 12월부터 양성화될 수 있어요!

🎉 건축법 위반한 다세대, 다가구, 단독주택.. 12월부터 양성화될 수 있어요!

✅ '특정건축물 정리에 관한 특별조치법’ 오는 12월부터 시행됩니다!

✅ 주택 유형별로 면적 기준 충족해야만 해요

✅ 올해 12월부터 18개월 동안만 적용됩니다

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 오늘은 다세대·다가구·단독주택을 임대하시는 저희 자리톡 임대인 회원님들께 한 가지 매우 반가운 소식을 전해드리겠습니다.

건축법을 위반해 이행강제금 처분을 받아온 ‘위반 건축물’(불법 건축물)을 양성화하는 ‘특정건축물 정리에 관한 특별조치법’이 지난 5월 국회를 통과한 뒤 지난 6월 16일에 정식으로 공포됐고, 오는 12월 17일부터 실제로 시행에 들어간다는 내용을 안내해 드릴 텐데요.

이 법은 시행일로부터 18개월 동안만 한시적으로 적용되는 법입니다.

👉 올해 12월 17일부터 시행돼요!

국회 본회의에서는 지난 5월에 ‘특정건축물 정리에 관한 특별조치법안’을 의결했는데요.

이 법의 핵심은 2023년 12월 31일 기준 사실상 완공된 소규모 주거용 위반 건축물에 대해 일정한 요건을 충족할 경우 한시적으로 사용승인을 받을 수 있도록 허용해 주는 것이죠.

여기서 말하는 사용승인이란 건축 관련법 위반으로 과태료와 이행강제금을 부과받아온 소규모 주거용 건축물을 한시적 특례 절차를 거쳐 적법한 건축물로 정리할 수 있도록 하는 행정 절차라고 이해하시면 됩니다.

일단 기본적으로 2024년 1월 1일 이후에 사실상 완공된 주거용 건축물은 법의 적용 대상에서 제외된다고 말씀드릴 수 있습니다.

👉 일단 면적 기준부터 충족해야만 해요

주택 유형별로 일정 면적 이하인 위반 건축물만 법의 적용을 받아 양성화될 수 있는데요.

다세대주택은 가구당 전용면적이 85㎡ 이하일 때만 법 적용을 받을 수 있습니다. 증축·대수선 한 부분으로서 사용승인을 받지 못 한 법 위반 면적까지 포함해 전용면적 85㎡ 이하여야만 하고요.

단독주택은 연면적 165㎡(지자체 조례로 정하는 경우 최대 330㎡) 이하일 때만, 다가구주택은 연면적 660㎡ 이하일 때만 이 법의 적용을 받을 수 있습니다.

일반적으로 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계(연면적)가 660㎡ 이하이고 층수가 4개층 이하인 공동주택을 말합니다.

단독주택은 법에 따라 단독주택·다중주택·다가구주택 등을 포괄하는 주택 유형이며 이 법에서는 연면적 165㎡ 이하 단독주택이 적용 대상입니다. 지자체가 조례를 통해 허용하는 경우에 한해서만 연면적이 최대 330㎡ 이하일 때도 법 적용을 받을 수 있고요.

마지막 다가구주택은 공동주택에 해당하지 않으면서 주택으로 쓰는 층수가 3개층 이하, 바닥면적 합계(연면적) 660㎡ 이하, 19가구 이하 거주 요건을 갖춘 주택을 말합니다.

👉 안전 기준, 주차장 기준도 충족해야 해요!

면적 기준과 함께 건축법상의 다른 요건들도 충족해야만 하는데요. 건축법상의 안전 기준과 주차장 설치 기준도 충족해야만 양성화 혜택을 적용받을 수 있습니다.

근린생활시설을 주택으로 사용 중인 경우에도 안전, 주차 기준을 충족하면 양성화 대상에 포함됩니다.

이에 더해 위반 건축물 사용에 따른 처벌로 부과된 과태료나 이행강제금을 체납하지 않았어야만 양성화 적용 대상이 될 수 있습니다. 만약 미납했을 경우 1년 내 납부를 요건으로 조건부 승인을 받을 수는 있습니다.

다만 주택 소유주가 전세사기 피해자인 경우에는 양성화 적용 요건을 완화해 주는데요. 전세사기 피해자가 취득한 위반 건축물의 경우에는 과태료와 주차장 설치 의무를 면제하는 특례가 마련돼 있습니다.

👉 이럴 때는 적용 대상에서 제외돼요

또한 무분별한 양성화를 방지하기 위해 개발제한구역, 군사시설 보호구역, 정비구역, 보전산지처럼 공익 훼손 우려가 있는 지역에 소재한 주택은 원칙적으로 양성화 대상에서 제외됩니다.

이와 함께 투기 목적으로 매수한 주택이나 고의로 건축법을 위반해 건설한 고의성 있는 위반 건축물도 양성화 적용 대상에서 배제되고요.

👉 올해 12월부터 18개월 동안만 적용됩니다

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🔎 1주택자 전세대출 옥죄기 7월에 이렇게 발표될 것으로 예상됩니다!

✅ 규제지역 아파트 소유자가 빌린 5조 전세대출이 규제 대상입니다

✅ 만기연장 금지하고, 신규대출 제한하는 방안 예상

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 정부에서 투기성 비거주 1주택자에 대한 전세대출을 옥죄려 한다는 사실에 대해서는 이전 매거진 글에서도 설명드렸는데요.

이번 글에서는 이 같은 규제 강화 움직임이 구체적으로 어떻게 논의되고 있는지, 다시 한번 자세히 설명해 드리겠습니다.

👉 약 5조 대출이 규제 대상입니다

언론과 전문가들에 따르면 투기성 비거주 1주택자 전세대출 규제 강화의 핵심 타깃은 수도권 규제지역(서울 25개구, 경기 12개 지역)에 아파트를 보유한 채 전세대출을 받은 차주들이 될 것으로 예상되는데요.

전세대출 잔액 규모로는 4조9000억원에 달하는 금액입니다.

금융감독원이 국회 정무위원회 소속 이인영 국회의원에게 제출한 자료에 따르면 전국 1주택자의 은행권 전세대출 잔액은 지난 3월 기준 모두 13조2000억원이었는데요.

이중 전세대출 차주가 보유한 주택이 수도권에 있는 경우만 추려내면 그 잔액은 9조2000억원에 달합니다.

서울에 주택이 있는 1주택자의 전세대출 잔액은 3조2000억원, 인천은 1조원, 경기는 5조원에 달합니다. 수도권에 주택을 보유한 1주택자의 전세대출 잔액을 모두 더하면 9조2000억원에 달하죠.

그리고 다시 수도권 중에서도 규제지역인 서울 25개구 전역과 과천, 용인 등 경기 12개 지역에 아파트를 보유한 1주택자 차주의 전세대출 잔액만을 골라내면 4조9000억원에 달합니다.

이번 1주택자 전세대출 규제의 직접적인 타깃이 되는 전세대출 금액이 4조9000억원에 달할 것이라는 예상은 이렇게 추정한 금액이죠.

👉 ‘투기성’ 가려내는 기준 마련 중입니다

또한 언론과 업계에서는 규제지역에 포함되지 않는 지역의 주택 소유자에게도 전세대출 규제가 적용될 가능성이 존재하는 것으로 바라보고 있는데요.

동탄, 구리, 의정부 등 최근 집값이 급등한 지역의 비거주 1주택 전세대출 차주들이 그 대상으로 거론되고 있습니다.

비거주 1주택자들의 경우 가족 돌봄, 근무지 이동 등 어쩔 수 없는 생활상의 이유로 본인 소유 주택을 떠나 타지에서 전세로 생활하는 비율도 낮지 않는데요.

그렇기에 현재 금융당국에서는 누구를 갭투자 등을 위한 투기성 비거주 1주택자로 판별하고, 누구를 불가피한 비거주 1주택자로 볼지를 결정하는 기준 마련에 고심하고 있습니다.

그렇다면 투기성 비거주 1주택자로 판별될 경우에는 어떤 방식으로 전세대출을 제한받게 되는 걸까요?

👉 만기연장 금지하고, 신규대출 제한하는 방안 예상

보증기관의 보증서에 기반해 대출이 실행되는 전세대출의 특성상 투기성 비거주 1주택자에 대한 신규 전세대출보증을 금지하거나, 보증비율을 대폭 낮추는 방식으로 규제가 강화될 것이라는 게 업계 전문가들의 예상인데요.

주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등 보증기관으로부터 전세대출보증을 받지 못하게 되면 은행 등 금융기관에서 전세대출을 받는 건 사실상 불가능해지죠.

또한 보증비율을 낮추게 되면 돈을 빌려주는 금융기관이 대출로 인해 손실을 볼 가능성이 높아지기 때문에 은행 등의 대출심사가 강화돼 대출이 어려워지거나, 전세대출 금리가 높아지는 효과가 발생하고요.

이와 함께 기존에 전세대출을 받았던 차주들을 대상으로도 투기성 비거주 1주택자로 분류되면 전세대출의 만기 연장을 금지하는 방안도 주요하게 논의되고 있습니다.

이렇게 될 경우 차주는 본인 자금으로 전세보증금을 마련하거나, 기존 전세계약을 월세로 전환해서 살거나, 아니면 전셋집을 떠나 본인 소유 주택으로 돌아가야만 하고요.

👉 DSR 강화는 실행되지 않을 것이라는 전망 나옵니다

일부에서는 투기성 비거주 1주택 전세대출 차주들을 대상으로 DSR(총부채원리금상황비율)을 산정할 때 전세대출의 원금 일부도 반영하는 방안도 거론하고 있는데요.

현재는 1주택자가 수도권과 규제지역에서 대출받은 전세대출의 이자 상환분에 한해서만 DSR 산정 과정에서 반영되고 있죠.

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