👨‍⚖️ 명도소송 전에 이 2가지부터 꼭 해야만 합니다!

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명도소송 전에 이 2가지부터 꼭 해야만 합니다! 안 그러면 문제 생겨요!

✅ 내용증명 발송하고, 점유이전금지 가처분 신청해야만 합니다!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 임대인이 세입자를 대상으로 명도소송을 제기하기 전에 꼭 밟아야만 하는 2가지 사전 절차에 대해서 안내해드리겠습니다.

명도소송 전에 세입자에게 내용증명을 발송하고, 법원에 ‘점유이전금지 가처분’을 신청해야 하는 이유에 대해서 설명드릴 텐데요.

이 같은 절차를 건너뛰고 명도소송을 제기했다가는 최악의 경우 소송에서 이겼음에도 불구하고 처음부터 다시 소송을 진행해야 하는 큰 낭패를 볼 수도 있기 때문입니다.

👉 일반 임대인은 두 달치 월세가 밀렸을 때부터 명도 가능

소송 과정을 살펴보기 전에 먼저 어떤 세입자에 대해 임대차 계약 해지와 명도소송 절차를 밟을 수 있는지에 대해서부터 알아보도록 하겠습니다.

시‧군‧구청에 등록임대사업자로 등록하지 않은 일반적인 주택 임대인이라면 ‘임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때’부터 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 미납금액이 두 달치 월세금액에 달할 때부터라고 이해하시면 됩니다.

이와 달리 등록임대사업자의 경우에는 ‘임차인이 월세를 세 달 이상 연속으로 못 냈고 또 연체금액도 세 달치 월세 금액 이상일 때’ 계약을 해지할 수 있고요.

상가의 경우에는 임차인이 세 달치에 해당하는 월세를 밀렸을 때부터 계약해지를 요구할 수 있습니다.

👉 내용증명은 꼭 보내셔야 합니다

이처럼 임차인이 법에서 정하는 요건에 달하는 월세를 미납했을 때부터 임대인은 계약 해지를 요구할 수 있는데요.

계약을 해지하기로 마음먹고 명도소송을 제기하려 할 때 가장 먼저 해야 하는 일은 ‘계약의 해지를 원한다’는 내용을 담은 내용증명을 발송하는 일입니다.

사실 내용증명 자체는 법적으로는 아무런 효력이 없는 제도입니다. 내용증명을 보냈다고 해서 임차인에게 당장 집을 비워줘야 하는 의무가 생기거나 하는 건 아니라는 말씀인데요.

법적으로는 내용증명을 발송하든 아니면 전화나 문자로 계약 해지 의사를 밝히든 아무런 차이가 없습니다.

그럼에도 불구하고 변호사 등 전문가들이 명도소송을 제기하기 전에 내용증명을 꼭 발송하라고 조언하는 건 내용증명을 발송 사실 자체가 임차인에게 계약해지 의사를 명확하게 밝혔다는 확실한 증거가 되기 때문입니다.

반송되지 않은 내용증명에 대해서는 상대방에게 송달된 것으로 인정하는 게 법원의 입장이기도 하고요.

👉 내용증명에는 이 내용들 꼭 담겨야 해요

내용증명에는 특별히 정해진 형식은 없지만 다음과 같은 내용은 꼭 담겨야 한다는 게 전문가들의 조언입니다.

① 임차인의 계약위반 사실

② 임대차 계약을 해지하겠다는 의사(임대차 계약 해지권 행사사실)

③ 구체적으로 언제까지 퇴거해 달라는 요청

④ 퇴거하지 않을 경우 명도소송을 진행하고 손해배상을 청구할 것이며, 소송비용에 대해서도 청구할 것이라는 뜻

👉 소송 전에 가처분 신청부터 먼저 해야 합니다

이렇게 내용증명으로 계약 해지 의사를 밝히고 퇴거 요청까지 했음에도 불구하고 임차인이 이에 응하지 않는다면 명도소송을 제기해야 하는데요.

명도소송을 제기하기 전에 한 가지 먼저 해야 할 일이 있습니다. 바로 법원에 ‘점유이전금지 가처분’을 신청하는 건데요.

점유이전금지 가처분을 신청해야만 하는 건~~~~~~~~~~~~~~~~~

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👩‍🏫 월세 현금영수증 달라는 세입자, 이렇게 하시면 됩니다!

✅ 주택 세입자는 월세 현금영수증 스스로 신청해, 발급받을 수 있어요!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 세입자에게 현금영수증 발급을 요청받은 주택 임대인이라면 세입자가 스스로 주택 월세에 대한 현금영수증을 발급받도록 안내할 수 있다는 사실에 대해서 설명드리겠습니다.

국세청이 운영하고 있는 ‘주택 월세 현금영수증’ 제도에 대해서 소개해드리도록 하겠습니다.

👉 세입자가 월세 현금영수증 발급해달라고 하면?

저희 자리톡 임대인 커뮤니티를 보면 세입자로부터 ‘주택 월세에 대한 현금영수증을 발해달라’는 요구를 받는 회원님들이 적지 않으신 거 같은데요.

우선 먼저 말씀드리면 주택 임대인이라고 하더라도 국세청에 면세사업자로 등록하고, 현금영수증 가맹점에 가입했을 경우에는 문제없이 현금영수증을 발급할 수 있습니다.

하지만 많은 주택 임대인분들이 세무서에 사업자등록은 했더라도 현금영수증 가맹점에는 가입하지 않고 계신데요. 현금영수증 가맹점에 가입하지 않았을 경우에는 현금영수증을 발행할 수 없죠.

그렇기 때문에 많은 주택 임대인분들이 현금영수증을 발행해달라는 임차인의 요구를 받고 당황해하시죠. 이럴 때는 세입자가 스스로 현금영수증을 발급하도록 안내할 수 있습니다.

👉 주택 월세는 세입자 스스로 현금영수증 발급할 수 있어요

세법에 따라 주택 월세에 대한 현금영수증은 세입자가 스스로 자진 발급할 수 있도록 돼있기 때문이죠. 세입자가 현금영수증을 발급받는 데 임대인의 동의는 필요하지 않고, 발급 과정에서 임대인이 관여해야 하는 일도 없죠.

세입자 역시 임대차 계약서와 계좌이체 내역서 등만 제공하면 간편하게 현금영수증을 발급받을 수 있고요. 그렇기 때문에 세입자에게 ‘주택 월세 현금영수증’ 제도를 안내하면 임대인 입장에서는 번거로운 일을 덜 수 있는데요.

👉 홈택스, 손택스에서 발급받을 수 있어요

세입자는 국세청이 운영하는 홈택스 웹사이트나 손택스 모바일앱에서 주택 월세 현금영수증 발급을 신청할 수 있는데요. 홈택스에 방문해 로그인한 뒤 검색창에 ‘월세 현금영수증’이라고 입력하면 현금영수증 발급 신청 페이지를 확인할 수 있습니다.

신청 페이지로 이동한 뒤에는 [주택임차료 현금영수증 발급 신청] 메뉴에 있는 [신청하기] 버튼을 클릭하면 되는데요.

신청 화면에서 신청인(세입자)의 기본적인 인적사항과 임대인 관련 정보, 주택 소재지∙월세∙보증금 등의 계약내용을 입력한 뒤 [등록하기] 버튼을 누르면 신청 절차가 완료됩니다.

👉 계약서, 등본, 계좌이체 내역 등 제출해야 합니다

세입자가 현금영수증 발급을 신청하기 위해서는 월세 계약서 사본, 주민등록표등본, 월세 계좌이체 내역서 등의 증빙자료를 제출해야만 하고요.

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