금리 올라가면 따라 올라가는 종목 💹

그저께 미국의 파월 연준의장이 통화 긴축정책의 고삐를 더욱 조이겠다고 말하면서 시장은 하락했습니다.

사실 연준은 금리를 내리겠다고 한 적이 없지만 시장에서는 금리 상승폭이 0.5%에서 0.25%로 줄어든 것을 보면서 이제 당분간 급격한 금리 상승은 없을 것이라고 생각했습니다. 더 나아가서는 하반기가 되면 더 이상 금리인상은 없을 거라는 기대도 커졌죠. 그러나 파월 의장은 이런 시장의 기대에 다시 한번 쐐기를 박았습니다. 파월 의장은 경제 지표가 더 빠른 긴축을 필요로 하는 것을 나타낸다면 금리 인상의 속도를 높일 준비가 되어 있다며 다시 0.5% 금리인상이 가능하다는 것을 내비쳤습니다.

이 같은 발언에 #SCI평가정보가 상승했습니다. SCI평가정보는 채권추심업체로 금리가 올라가면 채무불이행이 급증하면서 실적 증가가 기대되는 기업입니다. 과연 연준은 어디까지 금리를 올릴지, 금리인상을 멈춘 한국은행은 얼만큼 미국과 금리 격차를 벌릴지 궁금해집니다.

한 달 새 4억 오른 잠실주공5단지, 변곡점일까? 

안녕하세요. 오래오래함께입니다.

누구나 자산을 담을 공간. '집'을 갖고 싶어 합니다.

그러나 상승장은 달리는 말에 올라타 꼭지를 잡을까 걱정되고, 하락장은 더 내려갈까 무서워 선뜻 내 집을 마련하기 힘듭니다. 부동산 정규 강의를 다 듣고도 묻습니다.

"그래서 어디를 살까요?"

저는 한 주의 이슈가 되는 부동산 중에 투자가치가 있는 곳을 실 매수자의 입장으로 분석하여 제시하고자 합니다.

채널을 읽으며 지역을 바라보는 여러분 시선을 외부인이 아닌 '내 동네. 내 나와바리'로 만드세요.

시작하기 앞서 먼저 제 소개를 하겠습니다.

저는 2011년 첫 주택 매수 후 2015년부터 서울을 구석구석 임장했습니다.

2017년 청약 당첨 이후 2018년부터 적극적으로 수도권 갭투자 및 경매 투자를 하였으며,

동작구, 인천 재개발 투자를 바탕으로

현 강남드리머까페를 운영하며, 재개발·재건축 & 서울 수도권 임장강의를 하고 있습니다.

📍강남의 문주. 잠실의 반등!

강남의 문주 잠실이 지난해 말부터 쏟아진 급매를 규제완화 및 서울시 재건축 완화에 힘 입어 소화하고 있습니다. 한달사이 이미 4억이 올랐는데... 지금 사도 될까요?

지난주 토요일 총 3건의 매매가 일어났다고 하여 잠실 대장을 보러 갔습니다.

잠실주공5단지(이하 주공5)는 1978년 준공된 중층 재건축 아파트입니다.

주공5단지는 22.2.16 도계위(서울시 도시계획심의위원회)를 통과하여 6.23 확정 고시되었고, 용적률 138% > 300%가 적용되어 최고 50층 6,350세대로 바뀌게 됩니다.

오래된 연식을 이끌고 7년 만에 심의를 통과했지만, 신천초등학교 부지(국유지)의 처리 방법을 두고 교육부와 서울시의 이견 차이가 발목을 잡았는데요. [교육부 불가 : 서울시 가능]

신천초 부지↔신규 학교용지 교환

조합의 입장은 학교 문제는 사업승인 시 교육평가를 받아야 하므로 시간을 두고 결정하자!입니다.

기부채납 시 신천초 부지에는 임대 아파트가 지어지는데, 이에 조합이 공급할 임대 아파트의 수가 350세대 정도 줄어드니, 이만큼을 일반분양 수로 돌리면 조합원의 금전적 손해가 발생 않을 것으로 봅니다. 재건축 시 1000세대에 초등학교 1곳 기부채납 > 초등학교 2, 중학교1이 신설

잠5는 현재 건축심의 준비 중이며, 조합원 희망 평형 배정을 위하여 도정법 제9조 2항에 따라 전용면적에 130% 적용합니다.

즉, 바뀐 세대수 적용으로 전 조합원은 국민 평수 이상을 분양신청 가능합니다.

여기서 눈이 가는 것은 50평 이상 187세대.

이 187세대를 배정받으려면 36평 공동주택 가격이 높은 RR을 소유해야 할 텐데요...

36평형 2022년 공동주택 가격을 보겠습니다.

8~13층 사이 로얄동의 수는 420세대.

사이드 제하니 336세대입니다.

경쟁이 치열하겠는데요... 🥲

주공5단지 조감도를 보니 역세권 고밀도 개발이 예상됩니다. 멋지다~!

📍그러면 잠5의 시세는 얼마일까요?

거래현황

• 34평 최고 28.9억 > 최저 19.3억 > 25억 계약완료
• 36억 최고 33억 > 최저 23억 > 27억 계약완료

잠5는 토지거래허가구역으로 2년 실거주가 필요하며 거래허가가 회피될 수도 있습니다.

평형별 특징을 살펴보겠습니다.(전 평형 욕실 1개)

34평(전용23.14평)

로얄동 502동, 518동, 520동

로얄동:비로얄동의 공주가 차이: 4100만원

욕실에 세탁실 위치

35평(전용 25평)

타워형 구조

RR 남향 3,4라인

36평(전용 25평)

로얄동 503~507동, 516,519

(동향 비선호 517, 528동)

매물을 살펴 보겠습니다.

개인적으로 36평은 507동을 선호하는데, 다른 분들 마음도 같나 봅니다.

RR 8층이 바로 계약되었습니다.

36평 거래완료)

507동 8층 27억

517동 14층 26.55억

36평 매물)

516동 7층 26억(5월 내 잔금)

507동 6층 26.5억

505동 14층 27억

34평 거래완료)

508동 13층 25억 (3천 깍음)

524동 6층 25억

34평 매물)

501동1층 24억

525동 4층 25억

이 34평형 주택은 1978년 입주한 그모습 그대로 같지만, 거실 라디에이터가 2줄 인것을 보면 한번 수리를 했습니다. 매수하여 실거주를 한다면 꼭 리모델링이 필요해 보입니다.

잠5 리모델링 시 중요한 것은 동판작업 인데요, 거실과 화장실에 있는 라디에이터를 철거하고 바닥에 난방을 깔아주는 것 입니다.

예전에는 7~8000만원 정도 들여서 작업 했다면, 요즘은 재건축에 대한 기대감으로 3~4000만원 선으로 수리를 합니다. (조합에서는 3년후 이주라고 말하지만... 글쎄요)

타워형인 35평형은 남향(3,4라인)과 북향(1,2라인)의 차이에 따라 공주가가 2200만원 차이납니다. 거주여건 차이도 클 것 같아 보입니다.

단지내 엘리베이터를 보면 좌측은 작고, 우측은 큽니다.

한쪽은 짝수층, 한쪽은 홀수층이라고 적혀있는데요.... 아니 짝수층은 세대수가 적나요?

아니죠!

경비아저씨께서 3개월에 한번씩 짝수, 홀수층 명패를 바꾸십니다. 공평하게!

잠실주공5단지는 한달사이 4억이 올랐습니다.

잠실은 가장 크게 급락했기에 반등이 가장 빨리 크게 오는 것 같습니다. 그러나 현재는 급매만 거래가 되는 실수요자 시장이기에 반등이 쭉 일어난다고 말하기 힘들어 보입니다.

📍지금 매수해도 될까요?

잠5는 토지거래허가구역으로 실거주 2년을 해야 합니다. 전세를 끼고 전매가 불가하기에 매물이 적습니다. 현재는 3년 보유 2년 거주시 승계가 가능하지만, 사업시행인가를 받으면 전매요건이 10년보유 5년 거주로 강화되기에 매물이 더 줄어들 것입니다. 부동산은 장기적으로 우상향 하기에 재건축 투자의 개념으로 접근한다면 매수OK.

와이직의 오프라인 창업 A to Z를 봐야 되는 이유

안녕하세요! 와이직입니다. :)

2013년부터 10년 동안 외식업을 직영으로 10개 이상의 매장을 오픈해 보고 운영해 본 경험으로 어떤 방식으로 사업을 전개해야지 성공할 수 있는지에 대한 이야기를 해드릴 수 있을 것 같습니다.

물론 오프라인 사업과 상권은 떼려야 뗄 수 없는 관계이기 때문에 상권분석에 대한 이야기도 자연스럽게 들어갈 수밖에 없겠죠. 상권은 또 부동산이랑 연결되어 있습니다.

또 저는 그냥 외식사업만 한 것이 아니라 주식투자로 큰 수익을 얻은 경험도 있으며 부동산 투자 경험도 2017년부터 다수 있어서 조금 더 다각도로 볼 수 있는 시야를 가지고 있다고 생각합니다.

코로나 때 기회를 보고 언택트 주식에 투자하여 4천만 원으로 2억 이상 자본금을 만들어 본 경험도 있을 만큼 트렌드에도 민감합니다.

단순히 "묵묵히 열심히 오랫동안 하면 된다." 이런 얘기보다는 "기본기 + 기술"을 알려드리려고 합니다.

저는 부자가 될 수 있는 방법은 2가지라고 생각합니다.

대부분의 사람들은 투자만으로 성공을 하려고 하는데요.

제가 주변에 정말 잘하는 부동산 투자자분들을 만나봤지만, 100억 대로 가는 부분에 있어서는 주택 투자만으로는 조금 어려운 부분이 있더라고요. 물론 정말 잘 하시는 소수는 가능하겠죠.

이 글을 읽으시는 대부분은 더 높은 곳을 바라보고 있다고 생각합니다.

그러면 사업과 투자의 믹스가 필요하다고 봅니다.

또 고령화 사회, 100세 시대로 바뀌면서 지금 현재 직장을 다니고 계시더라도 필수적으로 사업을 해야 하는 시기가 옵니다.

현재 당장 사업을 하지 않으시더라도 또 당분간 계획이 없으시더라도 제가 적어드리는 글을 보면서 간접 체험을 해보시면서 미리 100세 시대를 준비하실 수 있습니다.

다시 말씀드리지만 사업이 선택이 아니라 필수인 시기가 옵니다.

📍구체적으로 무슨 글을 쓸 거냐?

등등 위 언급한 9가지 말고도 오프라인 사업에 관련된 모든 것들을 다루면서 재미있고 유익하게 읽으실 수 있게 적어보겠습니다.

저는 무슨 일이든 시작할 때 큰 방향 설정하는 것을 중요하게 생각합니다.

큰 방향만 잘 잡을 수 있다면 그다음부터는 실행만 하면 됩니다.

오늘은 오프라인 사업을 운영 시 어떤 방식으로 접근해야 되는지 성공할 수 있는지에 대한 큰 방법론 중 하나를 적어보도록 하겠습니다.

📍오프라인 사업을 부동산 업으로 바라보자

외식사업을 그냥 오프라인에 임대차 계약을 해서 임차인으로 오픈을 한다면 상가 임대차보호법상 10년을 보장받고 사업을 합니다.

엄밀히 말하면 유통기한 10년짜리 비즈니스입니다.

10년 뒤에는 브랜드 가치가 남을 수 있겠지만 그 자리에서는 10년 뒤면 나가야 합니다.

저는 사업은 시간이 나의 편이 되는 것을 해야 된다고 생각합니다.

맥도날드가 세계적인 프랜차이즈 회사가 될 수 있었던 것도 외식업을 부동산업으로 바라봤기 때문입니다. 

사업 초기부터 부지를 매입한 뒤 가맹점주들에게 부지를 임대해 주면서 사업을 전개해나갔습니다. 우리나라에서도 매입해서 건물을 올려서 운영 중인 게 많습니다.

지금 한국 맥도날드만 해도 작년 기준 부동산 가치가 1,720억입니다.

자본주의 사회에서 화폐가 계속해서 풀리고 그에 따라 화폐가치가 떨어짐에 따라 땅값은 우상향이라는 것은 모두가 알고 있습니다.

<투자고수의 비밀노트>의 칼럼니스트 중 한 분인 집이두채님의 투자 방식과도 일맥상통합니다.

결국 땅에 투자를 하면서 내 콘텐츠를 그 땅에 채우는 용도로 접근해야 합니다.

그리고 이러한 방식이 땅에 대한 투자도 있지만 영업의 안정성을 지켜주는 측면도 무시하지 못합니다.

✔️맥도날드 말고 국내 기업도 한번 돌아볼까요?

익선동을 뜨게 만든 글로우서울이라는 업체가 있습니다. 대표적인 브랜드로 온천집, 살라댕방콕, 호텔세느장, 도넛정수가 있는데요.

20년 후반부터는 창신동을 매입하기 시작했습니다.

이 외에도 창창, 치즈공업사, 홍콩푸딩등 매입해서 운영을 하고 있습니다.

창신동 절벽마을이 접근성은 떨어지지만 글로우서울은 결국 땅에 투자하면서 콘텐츠를 채우는 용도로 사업을 운영해서 길게 보면 시간을 내 편으로 만드는 사업을 하고 있습니다.

✔️다운타우너 안국점도 예시로 한번 보겠습니다.

임차로 운영하고 있던 매장 부지를 21년도 8월에 37.5억에 평당 8,300만 원대로 매입을 합니다.

그리고 부동산을 주식처럼 증권화해서 조각 투자가 가능하게 만든 소유라는 플랫폼에 매도를 합니다. 22년 6월에 공모 총액 53억이었으니 매도를 53억(평당 1.17억)에 합니다.

1년이 되지 않은 기간 동안 취등록세 등 기타 비용이 있겠지만 양도차액 15.5억을 법니다.

사실 햄버거만 팔아서 1개 매장에서 1년 동안 15.5억 수익내기는 거의 불가능입니다.

📍그래서 우리가 배워야 하는 것

맥도날드와 최근 우리나라 기업들의 사례만 보더라도 부동산 투자와 사업의 믹스로 돈 버는 것을 보실 수 있습니다.

내가 오프라인 사업할 역량 즉 콘텐츠를 만들어낼 수 있는 역량을 갖춘다면 부동산 투자와 믹스해서 더 많은 기회를 잡을 수도 있습니다.

저는 어떻게 핫플을 찾는지부터 어떻게 매장을 기획하는지 또 어떤 식으로 매장 운영을 해야지 실패하지 않는지 10년 동안 노하우를 앞으로의 <투자고수의 비밀노트> 칼럼에서 계속해서 적어드릴 수 있을 것 같습니다.

저의 글뿐만 아니라 주식, 부동산 고수님들의 글까지 함께 보실 수 있으니 균형 잡힌 시각으로 시장을 바라보실 수 있을 겁니다.