😨 빌라·다세대 역전세 위기가 커지고 있어요!! HF에서도 공시가 126%일 때만 대출보증 내주기 시작했어요!

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빌라·다세대 역전세 위기가 커지고 있어요!! HF에서도 공시가 126%일 때만 대출보증 내주기 시작했어요!

✅ 전세자금보증 있어야만 은행에서 전세대출 내줘요

✅ 28일부터 HF에서도 보증금과 선순위 합한 금액이 공시가 126%일 때만 대출받을 수 있어요

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 저희 자리톡 임대인 회원님들께 큰 영향을 미칠만한 소식에 대해서 안내해 드릴 텐데요. 안타깝게도 부정적인 쪽으로 큰 영향을 미칠만한 뉴스입니다.

바로 주택도시보증공사(HUG)에 이어 한국주택금융공사(HF)도 지난 8월 28일부터 전세자금보증 가입 기준 전세보증금 금액을 공시가격의 126%로 하향했다는 소식인데요.

전세보증금(선순위 채권 있을 시 이 금액도 포함)이 공시가격의 126% 이하인 전세 계약에 대해서만 임차인이 전세자금대출을 받을 수 있게 됐다고 이해하시면 됩니다.

일단 시장 전체적으로 전세금 하락을 유도할 만한 요인이라고 말씀드릴 수 있는데요. 이와 함께 기존 계약보다 후속 계약의 전세금이 하락하고, 후속 세입자를 구하기 힘들어지는 역전세난이 다세대·연립(빌라) 주택을 중심으로 발생할 가능성도 높아졌습니다.

👉 한국주택금융공사도 기준 강화했어요

한국주택금융공사(HF)는 지난 8월 28일부터 ‘은행재원 일반보증’과 ‘무주택청년 특례보증’ 심사 시 전세보증금과 선순위 채권을 합한 금액이 공시가격의 126%(공시가격 140%×담보인정비율 90%)를 초과하는 전세계약에 대해서는 전세자금보증을 내주지 않고 있는데요.

전세보증금과 근저당 등 해당 주택의 선순위채권을 합한 금액이 주택 공시가격의 126%보다 적거나 같을 때에만 전세자금보증을 받을 수 있게 된 것이죠.

👉 전세자금보증 있어야만 대출받을 수 있어요

전세자금보증은 전세 세입자가 은행 등 금융기관에서 전세자금대출을 받을 때 보증기관이 보증을 서주는 제도인데요. 이 보증이 있어야만 은행에서 전세자금대출을 내주고 있습니다.

그렇기 때문에 전세자금보증 심사 기준의 강화는 곧 전세자금대출을 조이는 효과를 불러오고요.

이번에 강화된 심사 기준은 2023년 5월에 주택도시보증공사(HUG)가 강화 적용한 것과 같은 수준의 기준인데요. 그 이전까지 한국주택금융공사는 전세자금보증 심사 과정에서 보다 느슨한 기준을 적용해 왔습니다.

전세 세입자의 신용평가에 보다 초점을 맞춰 보증 여부를 심사했죠. 보증금액이 2억원을 넘을 때만 선순위 채권과 전세보증금을 더한 금액이 주택가격(공시가의 140~150%)의 100%를 넘지 않도록 제한했죠.

하지만 지난 8월 28일부터는 보증금액과 상관없이 선순위 요건이 모든 심사에 반영되게 됐습니다. 주택가격 산정 역시 공시가격의 140%를 일괄 적용하는 것으로 강화됐고요.

주택가격에 담보인정비율 90%를 곱한 값인 공시가격의 126%보다 전세보증금과 선순위 채권을 더한 값이 작거나 같을 때만 전세자금보증을 받을 수 있게 됐습니다.

👉 이제 HF도 힘들어졌어요

2023년에 주택도시보증공사가 전세자금보증 가입 기준을 강화한 이후 이 같은 기준을 충족하지 못하는 주택과 전세계약들은 한국주택금융공사로부터 보증을 받아 전세자금대출을 받아왔는데요.

며칠 전부터는 이 같은 방법도 불가능해졌죠. 이처럼 한국주택금융공사에서도 전세자금보증 심사 기준을 강화함에 따라 세입자들이 전세자금대출을 받을 수 있는 길이 한번 더 좁아지게 됐는데요.

👉 역전세 발생 가능성이 높아졌어요

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이제 오피스텔은 에어비앤비 아예 못해요! 관청에 영업신고한 주택만 에어비앤비 할 수 있어요!

✅ 10월 16일부터 에어비앤비에서 영업신고 의무화 정책이 전면 시행됩니다!

✅ 각 주택 유형에 맞는 영업신고 꼭 해야만 해요!

✅ 오피스텔은 애초부터 영입신고 못 합니다!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 에어비앤비가 오는 10월 16일부터 에어비앤비 플랫폼에 등록되는 숙소들을 대상으로 영업신고(외국인관광도시민박업, 농어촌민박업 등) 의무화를 전면 시행한다는 사실에 대해서 안내해 드리겠습니다.

이에 따라 애초부터 영업신고가 불가능한 오피스텔과 고시원 등은 내년부터 에어비앤비 플랫폼에서 퇴출되는데요.

저희 자리톡 임대인 회원님들 중에서는 부업으로 단기임대업이나 에어비앤비를 하고 계신 분들이 적지 않으신데요. 앞으로는 적법한 영업신고를 하지 않을 경우 에어비앤비 플랫폼에 숙소를 등록할 수 없는 만큼 이번 글에서 말씀드릴 내용을 잘 확인해 주시길 바라겠습니다.

👉 10월 16일부터 영입신고 의무화됩니다

에어비앤비는 오는 10월 16일부터 영업신고 의무화를 전면 시행한다고 최근 발표했는데요. 영업신고 내역을 플랫폼에 등록하지 않은 숙소는 내년 1월 1일부터 예약이 차단됩니다.

10월 16일 이후에라도 영업신고를 완료하면 그 시점부터는 다시 고객의 예약이 가능해 지고요.

에어비앤비는 이미 지난해 10월부터 신규 등록 숙소에 한해 영업신고 정보 등록과 영업신고증 제출을 의무화했는데요. 이번 조치는 미신고 숙소 퇴출 정책을 기존 숙소들에까지 확대 적용하는 조치입니다.

이 같은 조치에 따라서 애초부터 숙박영업 신고가 불가능한 오피스텔과 시원 등의 유형은 에어비앤비 플랫폼에서 모두 퇴출당할 것으로 예상되고요.

👉 사업자등록이 아니라 영업신고입니다

에어비앤비가 요구하는 영업신고증은 사업자등록증을 말하는 것이 아닌데요. 사업자등록증과는 별개로 개별 주택 유형에 들어맞는 영업신고증을 요구하고 있습니다.

예를 들어 도시 지역에 자리 잡은 단독·다가구·다세대·연립, 아파트라면 외국인관광도시민박업으로 등록해 관광사업등록증을 제출해야만 하고요.

농어촌이나 준농어촌 지역에 소재한 단독·다가구, 복합건축물이라면 농어촌민박업으로 등록한 뒤 농어촌민박사업자신고필증을 제출해야만 합니다.

주택 소재지 지자체 등에 공식적으로 영업신고를 한 주택만이 에어비앤비 플랫폼에 등록할 수 있다는 뜻이죠.

국내 여행업계에서는 에어비앤비에 등록된 국내 숙소가 7만2400여개에 달하는 것으로 추정하고 있는데요.

이 중 아파트 등의 공동주택이 전체 숙소의 절반 가량을 차지하는 것으로 알려져 있습니다. 공동주택 중에서는 7200여개만 외국인관광도시민박업에 등록한 것으로 전해지고요.

전체적으로 따져보면 현재 에어비앤비 등록 숙소의 41%에 달하는 약 3만 개의 공동주택 숙소는 사실상 편법적으로 운영되고 있다는 사실을 알 수 있습니다.

👉 오피스텔로는 에어비앤비 할 수 없게 돼요

앞서 말씀드렸던 대로 오피스텔은 애초에 숙소로 등록해 사용할 수 없기 때문에 오피스텔 숙소들은 이번 조치로 에어비앤비 플랫폼에서 모두 퇴출될 예정이고요.

에어비앤비 관계자는 이번 조치에 대해서 다음과 같이 설명하고 있습니다.

“이번 조치는 국내법상 플랫폼에 부과된 의무는 아니지만 한국 사회에서의 신뢰를 더욱 공고히 다지기 위해 자발적으로 내린 결정입니다”

“에어비앤비가 한국 사회에 신뢰를 뿌리내리기 위한 실천을 이어가겠습니다”

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