🚌버스로 유동인구 파악해보자! 나빌주타임즈 vol.6

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구독자님 안녕하세요!

4월의 첫번째 나빌주타임즈입니다😃

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오늘은 버스정류장 유동인구를 통한

상권분석 방법에 대해 알아보겠습니다.

*나빌주는 "나도 빌딩주인 될 수 있다"라는 뜻입니다.

*본 뉴스레터는 매달 두번째, 네번째 월요일에 발행됩니다.

Today's 나빌주타임즈

1. 🔎상권분석 배워봅시다! <버스정류장 이용자 유입 수를 통한 분석>

2. 🔨차기정부에서 바뀔 임대차법? <임대차법 보완방안 찾는다>

3. 🌃서초로 지구단위계획 심의 가결! <특별계획구역 지정과 서초로의 부활>

🔎상권분석 배워봅시다!

버스정류장 이용자 유입 수를 통한 분석 방법

글쓴이: 🌬️하늘바람

창업하실 분들 또는 이미 창업하신 분들의 관심사 중의 하나는 상권에 유입되는 유동인구가 과거, 현재를 바탕으로 미래는 어느 정도인지 또 변화 Trend를 기반으로 어느 정도 변할 지 예측하는 것이라 생각합니다.

상가/상권 유동인구 분석 시 기초가 되는 버스 정류장의 승하차 인원수를 확인하는 방법을 신분당선 출구에 위치한 대륭 강남타워 반경 300/500m 1차 상권의 잠재 고객인 버스 정거장 승하차 유동인구를 분석하는 예로 설명하도록 하겠습니다. 사용하는 IT시스템은 다음 지도와 교통카드빅데이터 통합정보시스템입니다.

1. 특정 상권, 특정 버스정류장 확인

다음 지도에서 신분당선 강남역 인근의 강남 대륭타워를 가장 가까운 바로 그 앞의 버스 중앙차선제 정류장을 찾습니다.

2. 대륭타워 앞의 정류장을 찾았으면 그 정류장을 클릭합니다. 버스정류장명은 "신분당선 강남역(중)", 버스정류장 ID는" 22010"입니다. 해당 버스 정류장의 행정동 정보가 필요하여 정류장 바로 앞, 옆 또는 뒤의 건물을 클릭하여("대륭강남타워"를 선택) 지번 주소에서 행정동은 “서울특별시 / 강남구 / 역삼동"임을 알 수 있습니다.

3. 교통카드빅데이터 통합정보시스템에서 상단 왼쪽의 "대중교통이용분석지표"클릭하면 지역별분석에서 특정일 이용자수, 교통수단별 이용량, 이용자유형별 통행량, 시간대별 통행량 등등을 볼 수 있습니다.

화면 왼쪽에 "주제별분석 +"의 "+"를 누르고 "노선-정류장 지표"를 선택 후 "정류장별 이용량"을 클릭합니다. 바뀐 화면에서 "월"을 선택하시고, 다음 지도에서 확인한 해당 버스정류장의 행정동인 "서울특별시 / 강남구 / 역삼동"을 지정 후 정류장 ID까지 입력하고 검색을 클릭합니다. 또 다시 바뀐 화면에서 해당 "정류장"을 클릭하시고 "선택"을 눌러 주세요.

4. 바뀐 화면에서 "정류장 번호_정류장명"이 검색된 결과인 "22010_신분당선강남역"을 확인하고 검색결과조회를 클릭합니다. 데이터량이 많아 ~ 계속하시겠습니까? 에서 "확인"을 클릭하면 data를 보여 줍니다. 다운로드를 누르면 CSV 포맷의 Excel 파일이 다운된 것을 화면 왼쪽 아래에 표시됩니다.특정일의 경우 예를 들면 "2월 17일"을 선택 후 검색하여 결과를 볼 수 있습니다.

5. 다운로드한 Excel 파일에 합산 수식을 넣어 최종 확인 분석된 결과는 '2022년 1월"의 "신분당선강남역(중)"역의 여러 버스 번호의 승하차 총 유동인구는 "217,331명"이고 '2022년 2월 17일"의 버스 승하차 총 유동인구는 "8,251명"임을 확인할 수 있습니다.

이전의 여러 연도 또는 이전 월 데이터와 특정 정류장 데이터를 뽑아 트렌드 분석을 통해 가까운 미래를 예측할 수 있을 것이라 생각합니다.

🔨차기정부에서 바뀔 임대차법?

임대차법 보완방안 찾는다

글쓴이: 💎돈케부케

'임대차 3법'과 관련해 인센티브 제도를 통해 시장의 부작용을 줄이는 보완방안을 우선 시행할 것으로 전해졌는데요.

인수위 관계자는 '임대차 3법 전면 재검토' 는 장기 과제가 될 것이라며 장기적으로 임대차 3법을 손질하되 이에 따른 시장의 충격을 줄이고 임대차 시장의 안정을 위해 단기적으로 집주인에 인센티브를 부여해 자발적으로 장기계약을 유도하는 등의 보완 방안을 먼저 추진하는 것을 검토해볼 것"이라고 말했습니다.

주요골자는 인수위와 정부는 단기적으로 임대인이 자발적으로 계약기간을 4년 연장해 장기계약을 하는 경우, 또 임대료를 시세보다 낮게 올리거나 월세를 전세로 전환하는 등 임차인의 부담을 덜어주는 임대인에게는 별도 인센티브를 부여하는 방안을 논의할 것으로 전해졌습니다.

또한 아파트 등록임대사업자 제도 폐기로 저렴한 임대료의 장기 전월세 주택 공급이 중단되는 문제를 고려해 전용면적 60㎡ 이하 소형 아파트에 대해서는 등록임대사업자 제도를 부활하는 방안을 정부와 논의할 예정입니다.

임대사업자에게는 임대료 인상을 5% 이하로 제한하되 종합부동산세 합산 과제 배제와 양도세 중과 배제 등 세제 혜택을 부여하는 것입니다.

어떤 결론이 나올련지 귀추가 주목됩니다.

🌃서초로 지구단위계획 심의 가결!

특별계획구역 지정과 서초로의 부활

글쓴이: 🧸곰시지가

22년 3월 23일 서울도시건축 공동위원회에서 서초로 지구단위계획이 수정 가결됨으로써 서초 진흥아파트가 특별계획1구역으로 추가되었습니다. 강북의 아파트 무순위청약 경쟁률과 강남의 아파트 무순위청약 경쟁률을 비교하여 보았을 때 잠실 더샵 루벤의 29가구 분양에 7,310명이 몰려 252.1대 1의 경쟁률을 보였지만 강북의 북서울자이 폴라리스는 34대1의 평균 경쟁률을 보였습니다. 하지만 최초당첨자와 예비 당첨자들이 무더기로 계약을 포기하는 바람에 다시 무순위 청약으로 18가구가 나왔습니다.

이런 강북과 강남의 대조적인 부동산시장에 강남 한복판인 서초로 지구단위 계획 수정 가결은 향후 서초구와 강남구에 걸쳐있는 강남역 일대 어떤 지각변동을 일으킬지 관심이 집중되고 있습니다. 이번 특별계획1지구에 포함된 진흥아파트는 615세대로 서울시 고도제한 35층도 규제가 사라져 50층까지 지을 수 있는 아파트가 되었습니다.

서초로 지구단위계획에는 사전협상이 완료된 코오롱 부지 특별계획구역이 있고 롯데칠성부지도 특별계획구역으로 지정되어 세분화하여 토지 소유주들의 빠른 협상이 가능하게 진행됩니다. 삼성전자 부지도 지구단위계획으로 포함되어 있어 강남역 중 서초2동, 서초4동 일대의 개발이 확실시되었습니다.

서초구청에서 수정가결된 사항으로 각 부서간 협의하여 지구단위계획의 재열람 공고가 4월 중으로 예정 되어있으며 서초로 지구단위계획 결정 고시 또한 4월 중 발표할 예정입니다. 서초로 지구단위계획에서 주목할 부분은 바로 교대역 법조단지 일대가 2종일반주거지역(7층이하)에서 용도지역 상향으로 제2종일반주거지역으로 변합니다. 7층이하 규제가 풀리게 되는 것입니다.

이에 따라 교대역 일대 일반상업지역 이면부의 용적률도 변화될 예정인데 기존상업지역 같은 경우 용적률(기준 450~500%)/(허용600~700%)가 (600%/800%)로 상향되고 99년도에 이미 상향된 지역인 경우(250%/500%)에서 (300%/630%)로 다시한번 상향되어 땅의 가치는 더욱 높아질 것입니다. 향후 경부고속도로가 지하화 된다면 그 가치는 이루 말할 수 없을 것입니다.

이와같은 지구단위계획의 영향으로 롯데칠성 부지 인근 매물은 품귀상태이거나 가격이 이미 반영되어 계속 오르고 있는 추세입니다. 주거용 부동산 투자를 한다면 진흥아파트를 노려보셔도 될 것 같고 상업용 부동산에 투자를 하실 계획이라면 교대역 인근을 눈여겨 보시면 좋을 것 같습니다.

대체지 후보도 찾아 두시면 향후 투자에 많은 도움이 되리라 여겨지며 주요 대체지로는 남부터미널일대가 있을 것 같습니다. 현재 수익률이 2%대 밖에 안나오는 지역이지만 미래가치를 따지면 지금의 수익률에 신경쓰는 것보다 장기보유형으로 이득을 누릴 수 있는 지역이라고 말씀 드리고 싶습니다.

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🌃나빌주 🧸곰시지가 🔺박삼각 🙏빌딩의신 💎돈케부케

🍜라면땅 🕵️엑스페르토 🧭뚜벅마루 ✨키보오 💫금빛광선

🔮와마공 🌬️하늘바람 🤩땡기

나빌주타임즈 vol.6 여기까지입니다

그럼 2주 뒤에 다시 뵙겠습니다!😊

이번호 편집 및 구성

🍜라면땅

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