[두부레터] A,B...드디어 C!

💌 2023년 8월 29일 두부레터입니다.

님! 지난 주 두부 도서 이벤트 참여하셨나요? 놀라웠던 건 굉장히 많은 분들이 청약보다 경매에 관심이 매우 컸다는 거예요. 그만큼 두부가 경매시리즈에 더욱 힘을 실어야겠다는 다짐 아닌 다짐을 하게 됐답니다. 오늘 당첨자 발표 있으니 꼭 확인해주세요!

💬 지금 핫한 뉴스

A,B...드디어 C!

두부를 오래전부터 애정해왔다면 아마 기억하실 거예요. GTX A,B,C에 대해 한창 다룬 적이 있죠. 대체 언제 되는건데? 말도 많고 탈도 많았던 GTX 라인들이 가시화되고 있습니다. 막내 C가 드디어 사업진행을 본격화합니다.

<출처: 뉴스1>

C는 언제?

국토부와 현대건설이 손을 맞잡았어요. GTX-C노선 건설을 위한 실시협약을 체결한 것이죠. 위 그림을 보면 C 노선은 양주 덕정역을 출발해 수원역까지 총 86.46㎞로, 모두 14개 정거장입니다.

총사업비만 4조 6084억원, 현대건설이 지으니 40년간 운영되는 수익형 민간투자사업이에요. 근데 맨 끝자락이 2개로 갈라지죠?

원래 수원이 종착점인데, 안산 상록수역이 추가 정차됐어요. 그럼 안산에서 강남지역까지 30분대 이동이 가능해져요. 정말 언빌리버블 하네요😵

왜이리 오래 걸렸어?

현대건설이 우선협상대상자로 선정된 건 2년 전이에요. 그런데 바로 추진 못한 건 여러가지 진통이 있었기 때문인데요.

우선 C노선이 은마아파트 밑을 통과해요. 주민들은 안전상 문제가 있을거라며 강하게 반발했죠. 그러나 국토부에선 지하 50m의 대심도로 통과하는 등 안전상 문제가 없다며 그대로 GOGO!

그리고 창동역~도봉산역 구간의 지상·지하화 논란이 있었어요. 원래 지하로 만든다고 했다가 갑자기 지상으로 바꾼거예요. 인근 주민들 반발이 심해지자 다시 지상으로 변경하면서 GOGO!

C노선은 2028년 준공이 목표인데요, A와 B가 돌아가는 상황을 보면 과연 목표대로 될지 감이 올 거예요.

A와 B는?

GTX를 풀어쓰면, 수도권 외곽에서 서울 도심의 주요 거점을 연결하는 수도권광역급행철도예요. 서울로 집중된 인구를 분산시키려면 교통이 가장 중요하죠. 수도권에서 서울까지 30분 내 이동이 가능하도록 하는 게 GTX입니다.

맏형 A는 고양-강남-분당을 관통해 직주근접의 황금노선으로 불려요. 바로 1,2기 신도시를 잇죠. 그럼 일산-서울역이 14분컷, 일산-삼성역이 20분 컷이에요.😵

2019년 첫 삽을 떴고 원래 올해 개통할 예정이었는데 역시나 지연되고 있어요. 부분개통을 할 건데요, 내년 4월 수서-동탄 구간을, 내년 하반기에는 운정-서울역 구간이 개통된다 하네요.

둘째 형 B는 남양주 마석에서 인천 송도까지 이어지는 총 13개 역이에요. 원래 송도-청량리역까지만 계획했는데 예비타당성 조사를 통과하지 못해 마석역까지 쭈-욱 늘렸어요. 마석-서울역이 23분컷, 부천종합운동장-여의도가 8분컷이에요. 이 역시 언빌리버블😵

이 아이는 내년 착공해서 2030년 개통이 목표예요.

다시 떠오른 GTX

GTX A가 착공하고 B,C 노선이 확정되면서 인근 집값이 마구 올랐죠. 그러자 그 주변 도시들이 '노선을 연장해 달라!' '우리도 GTX같은 교통 만들어달라!'라고 강력 주장하기 시작해요.

윤석열 대통령의 공약 중 하나가 GTX D, E, F 노선 신설이었어요. 현재 상황으론 지어도 될지 말지를 고민 중이죠. 예상으로는 D노선(Y자형, 김포·인천공항~부천~삼성~팔당 및 삼성~여주) E노선(인천~김포~구리~남양주) F노선(수도권외곽순환, 고양~수원~의정부~고양) 등이에요. 해당 소식이 뭐라도 들리면 또 집값은 들썩이겠죠!

🏠 경매 시리즈

#부린이경매팁

좋은 기사를 발견했어요. 딱 두부에게 필요한 경매 초보 팁! 인데요. 사실 백번의 이론보다 한 번의 실전이 낫지만, 그래도 백번의 이론을 거치는 것이 경매에선 굉장히 중요합니다. 경매는 많은 부동산 투자 방법 중 하나이지만, 공부를 안하고 쉽게 덤볐다가 큰 코 다칠 수 있어요.

<참고: 시사저널e>

감정가격을 맹신하지 말라

님 기억하시죠? 부동산 경매에선 감정가격이 매겨지고 내가 가격 써낼때는 감정가격보다는 높게 써야한다는 걸요. 그런데 첫 번째에서 주인공이 나타나지 않아 1회 유찰되면 다음 회차에서 20%가 할인됩니다. 즉 감정가 10억 집이 1회 유찰되면 다음 입찰 때는 8억원부터 입찰을 시작하는거죠. 2회 유찰되면 8억원에서 또 20%를 낮춘 6억4000만원부터 입찰이 시작돼요.

부동산 경기가 정말 안 좋을 때는 (가령 작년부터 올해 초까지), 유찰이 거듭되면서 최초 감정가의 반값에 아파트가 팔리는 경우도 있었답니다.

아 이건 기본적인 내용이고, 제목을 다시 상기하면, 우선 법원은 경매신청이 들어오면 감정평가업체에 의뢰해 감정가격이 매겨져요. 그렇다면 짧게는 6개월, 많게는 1년 정도의 시간이 소요되죠. 그 6개월 사이에 시세변동이 생길 수 있어요.

만일 집값이 점점 떨어진다면 감정가격은 단기고점일 수 있고, 집값이 올라간다면 감정가격은 단기저점일 가능성이 커요. 즉, 입찰가격 결정 시 꼭 시세를 먼저 확인하고 굳이 감정가격이 큰 메리트가 없다면 경매에 도전하는 걸 고려해봐야 합니다.

임장과 권리분석은 필수!

두부가 누누이 얘기했지만 부동산같은 큰 물건을 살 때 속된 말로 '똥인지 된장인지' 찍어보지도 않고 사면 큰일나요. 직접 현장을 둘러보는 임장은 필수라는 거죠. 그리고 임장 전 서류확인을 거쳐야겠죠?

바로 등기부등본과 이것을 중심으로 토지대장, 건축물관리대장, 주민등록등본 등 그 집에 관해 알 수 있는 모든 스펙을 공부해야 합니다. 권리상 하자관계, 낙찰자가 인수해야 할 권리의 유무, 대항력 있는 선순위 임차인의 유무, 유치권의 존재 여부 등이에요.

여기서 가장 기본이자 어려울 수 있는 '등기부등본 보는 법'은 다음 시간에 깊이있게 담아볼게요!

입찰현장에서 정신 차리고 또 차렷!

두부를 보면서 공부 엄청 했는데 막상 현장에서 실수할 수 있어요. 분위기에 휩쓸려 말도 안되는 가격을 써내 시세보다 비싸게 낙찰받을 확률이 있거든요. 실제로 경매현장은 투자자+구경꾼들로 인산인해라 최고가매수인이 되면 주인공으로 주목받아 들뜨게 돼요. 그러다 정신차렸는데 예상보다 고가에 낙찰받았네요? 그런데 낙장불입! 무를 수 없어요...

그리고 이런 분위기에 나도 모르게 어이없는 실수를 할 수도 있어요. 바로 가격에 0을 하나 더 붙인다거나 사건번호나 이름 등을 잘못 적는 실수요. 그런 걸 누가해?라는 오만함을 잠깐 내려놓고 정말 AtoZ를 꼼꼼히 살펴야 합니다.

입찰할 때 입찰보증금을 내요. 최저매각가의 10%, 재경매는 20% 정도인데요. 잠깐의 실수로 이걸 날려버릴 수 있다는 점을 꼭 명심해야 합니다.

그래서 지금 경매장 분위기는?

부동산 경매도 타이밍이 중요해요. 어떤 시장도 마찬가지지만요. 요즘 갑자기 부동산 시장이 반등하고 있잖아요? 경매 현장도 조금씩 꿈틀거리고 있는 듯 해요.

7월 부동산 경매 건수는 2214건, 평균 낙찰률이 37.5%예요. 6월보다 4.6%P 상승했어요. 중요한 건 낙찰가율인데요, 감정가 대비 낙찰가 비율을 말해요. 6월 78.0% -> 7월 80.3%로 올라섰으니 경매에 뛰어드는 사람이 많아진다는 뜻이죠.

📰 간추린 늬우스

빈집 어떻게 활용할까요?

서울시가 9월 24일까지 ‘서울시 빈집 업사이클링 시민 아이디어 공모전’을 진행해요. 현재 서울시와 SH공사는 지역에 방치된 빈집을 매입해 청년·신혼부부 등을 위한 임대주택 또는 마을주차장·생활정원 등의 생활기반시설(생활SOC) 등으로 공급하고 있어요.

모아타운 여기 추가요~

서울시가 성동구 송정동, 중랑구 망우본동, 중화2동 3곳을 2023년도 2차 모아타운 대상지로 선정했어요. 서울 시내에서 총 70곳이 모아타운 대상지로 선정돼 사업이 추진되는데요, 모아타운은 재개발이 어려운 저층주거지의 심각한 주차난과 부족한 기반시설을 획기적으로 개선, 양질의 주택을 공급하는 새로운 정비방식이에요.

9월엔 지방 아파트 둘러봐요!

다음 달 전국 아파트 입주 물량 중 절반 이상이 지방 물량인 것으로 나왔어요. 9월 전국 아파트 입주 물량은 2만4895가구예요. 전년 동월보단 14.6% 감소했지만 7월보다는 22% 늘었어요. 수도권이 전월보다 14%가량 적고 지방에서는 전체 입주 물량의 64%인 1만5910가구가 들어섭니다.

공세권 들어보셨나요?

세종이 '공세권'(공원세력권)으로 뜨고 있답니다. 코로나 이후 환경과 건강에 대한 관심이 크게 높아지면서 집과 공원의 거리를 따져보는 경우가 크게 늘어났기 때문인데요. 세종은 전체면적의 52.6%인 약 3840만㎡가 공원과 녹지, 친수공간 등으로 구성된 자연친화적 면모를 갖췄다고 하네요.

거기 주차장 널널해요?

5년 이하 신축 아파트도 주차 가능 대수가 가구당 한 대를 겨우 넘어서는 것으로 나타났어요. 아파트 연식별로 살펴보면 30년 초과는 0.68대, 21∼30년 이하 0.99대, 11∼20년 이하 1.30대, 6∼10년 이하 1.23대예요. '1가구 2차량'이 보편화 된 상황에서 아파트는 그야말로 총성 없는 주차전쟁이 벌어지고 있는거죠.

📚 '저당권'과 '근저당권'이란?

두부가 주택을 담보로 은행에서 대출받아요. 근데 대출금을 제때 상환하지 않으면 그에 상응하는 만큼의 부동산에 대한 권리는 은행으로 넘어가죠. 이때 은행이 두부 부동산에 저당권을 설정했다고 해요.

이때 대출받은 금액 중 일부를 상환하거나 또는 이자를 연체하는 상황이 올 수 있어요. 채권액이 변경되었으니 그에 맞게 저당권도 다시 설정해야 하는데 번거롭네요. 그래서 채권자는 처음 돈을 빌려줄 때부터 실제 채권액보다 약 10~20% 높은 금액을 ‘채권최고액’으로 두는데, 이렇게 미래 생길 수 있는 채권에 대한 담보도 포괄하는 저당권을 근저당권이라고 합니다.