[두부레터] 당장 말고 3년으로 콜?

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💌 2024년 2월 6일 두부레터입니다.

님! 다가올 설 연휴 맛난 것 많이 드시기 바랍니다🤗 그리고...

두부가 설을 좀 오래 쇠고 2월 27일 찾아오려고 합니다. 더 알찬 모습으로 돌아올테니 꼭 기다려주세요🤓

# 당장 말고 3년으로 콜?

작년 말 뜨거운 감자였죠. '실거주 의무 폐지 여부' 말이에요. '폐지...까진 안되고 3년 정도 유예해 줄게'란 말이 나왔어요. 아직 확정은 아니나 가능성이 커요. 그럼 어떤 일이 벌어질까요?

실거주 의무 이슈 소환

약 1년 전, 원활한 재건축 사업을 추진하고자 야심차게 나온 게 있습니다. 재건축초과이익환수제(재초환)와 실거주 의무 폐지예요.

재초환은, 재건축 시 이익이 많이 나면 정부에 일부 토해내! 라는 제도인데, 이것 때문에 재건축 주저하는 곳이 많았죠. 그래서 작년 11월 말에 극적으로 통과됐어요. 좀 덜 토해낼 수 있게 법이 개정됐고 오는 3월 27일부터 시행돼요.

그런데 이에 낀 가시처럼 빠지진 않고 계속 신경쓰이게 하는 게 있죠. '실거주 의무'예요. 말 그대로, 아파트 분양받으면 바로 입주해서 실거주를 해야 한다는 뜻으로, 전세를 놓을 수 없어요. 즉 갭투자 방지를 위한 제도예요.

이것도 폐지하겠다고 했어요, 처음에는요. 왜냐면 '갭투자 목적'이 아니더라도, 실거주하고 싶지만 당장 입주할 수 없는 여러 사정이 있을 수 있잖아요. 근데 이걸로 막아버리면 아예 청약 신청을 안해 미분양이 속출하니 폐지하겠다고 한 건데요.

이거 믿고 미분양 물량에 몰려든 사람들에 청천벽력같은 일이 벌어졌죠. '갭투자는 철저히 막아야 한다! 돈 없는 사람이 여력도 안되는 아파트를 분양 받으면 안된다'라며 야당이 강하게 반대하고 나선 거죠.

3년 유예는 뭐임?

그래서 해줄거야 말거야! 설왕설래 하다 최근에 나온 말이 '3년 유예'예요. 원래 실거주 의무는 아파트 딱 지어지면 바로 들어가서 살아야 하는데, 이걸 ‘최초 입주 가능일로부터 3년 이내’로 미루겠다는 거예요. 진짜 그렇게 될지는 빠르면 2월 내 결정될 예정이에요.

그럼 왜 3년 유예일까요?

애초에 '폐지는 안돼'라고 반대한 이유가 갭투자 방지 때문인데요. 그렇다고 백퍼 갭투자만 있는 것은 아니니, 이런저런 사정으로 당장 실거주할 수 없는 경우라면 예외를 두어야 한다는 데 의견이 모아진 것 같아요.

그 이런저런 사정에는 자녀를 둔 가정의 경우, 중2학년인데 졸업도 안 하고 갑자기 외딴 지역으로 전학갈 순 없잖아요. 이런 걸 감안하면 입학시기가 3년 단위이니 실거주 조건을 ‘입주 시작 후 3년 이내에만 해라'라고 한 거죠.

영향 받는 지역은 어디?

해당 소식에 들썩일 곳은 어디일까요?

[출처: 아시아경제]

전국 76개, 4만9657가구예요. 여기서 지금 뜨거운 감자로 떠오른 곳이 올림픽파크포레온이에요. 구 둔촌주공아파트죠. 왜냐면 1만2032가구나 되기 때문이죠. 이곳의 입주 시기는 바로 올해 11월이에요. 만약 3년 유예가 확정된다면, 집주인은 11월에 바로 입주하지 않고 적어도 3년은 전세를 두고 그동안 잔금을 모을 수 있을 거예요.

음... 전세는?

새 아파트가 뚝딱 지어지고 나면 전셋값이 출렁입니다. 실거주 의무 여부에 따라 전세가 올라가거나 내려가는데요, 만약 바로 입주하지 않고 전세를 놓을 수 있다면 전세 물량이 많아지죠.

시장에 매물이 쌓이면 전셋값은 내려갑니다. 이와 반대라면 전세를 구하기 힘든 전세난이 시작되겠죠.

그래서 만약 '3년 유예'가 통과된다면 해당 지역 내 전셋값이 출렁이게 됩니다. 그런데 이에 더해 고민이 하나 더 생깁니다. 바로 '3년'이란 숫자 때문이에요.

님. 지금 전세로 살고 있다면 '2년 더 연장' 티켓을 잊으시면 안됩니다. 집주인이 실거주한다고 하지 않는 이상, 세입자는 2년 더 연장할 수 있는 계약갱신청구권이 있어요.

즉, 3년 내엔 실거주해야 하는 집주인 입장에서 세입자 들일 때 '최대 3년만 살 수 있고 2년 연장 티켓 못 씁니다'란 특약을 내걸어야 해요. 그렇게 되면 세입자 입장에선 법적으로 보장받는 2년 연장 티켓을 못 쓰게 되니, 굳이 해당 지역으로 몰리지 않을 수 있어요. 그래서 이런 것 까지 감안하면 3년이 아니라 4년으로 해야 한다는 의견도 있습니다.

1년 전 공언대로 '실거주 의무'가 폐지될 지, 지금 나오는 말처럼 3년(이든 4년이든) 유예로 갈지 나오는 결론에 따라, 부동산 시장은 다시한번 들썩이고, 4월에 있을 총선에도 어느정도 영향이 미칠 듯 합니다.

🛎️ 부동산 용어

재초환이란?

재건축 초과이익 환수제는, 분양가 상한제, 안전진단과 함께 부동산 정비사업 3대 규제로 불려요. 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 일정 금액을 넘을 경우 일정 초과 비율을 추가 부담금으로 환수하겠다는 제도예요. 올해 3월 27일부터 재건축 초과이익 부담금의 면제 기준이 3,000만원에서 8,000만원으로 높아집니다.

# 특공 톺아보기

청약 중 '특공'에 대한 이야기를 풀어봅니다. 금수저를 위한 특공이냐! 란 논란이 불거지고 있기 때문이에요.

잠깐! 특공이란?

풀어쓰면 특별공급, '특별하게 배려해야 할 사회계층'에 좀 더 청약 혜택을 주겠다는 제도입니다. 해당 계층으로는 다자녀가구, 신혼부부, 국가유공자, 노부모부양, 생애최초, 청년 등이 있어요. 그리고 3월부터는 '신생아 특공'도 추가됩니다. 👨‍👨‍👦‍👦

👀 금수저를 위한 특공이라뇨?

특공에 해당하는 사회계층만 보면 금수저와는 멀어 보입니다. 당연하죠, 취지 자체가 '집 살 형편이 어려운 이들에게 청약의 기회를 좀 더 주겠다'란 것이니까요. 그런데 시대 흐름을 반영하면서 제도가 계속 바뀌다보니 '대체 누구를 위한 특공이야'란 말이 나옵니다. 바로 분양가와 소득제한 때문이에요.

분양가?

두부 전자책을 읽었다면 기억날 거예요. 특공 파트에서 아래와 같이 설명했죠.

즉 비싼 아파트에도 특공 물량이 나온다는 건데요, 여기서부터 앞뒤가 안 맞습니다. 애초 특공은 '집 살 형편이 어려운 사람'을 대상으로 하는데, '비싼 아파트에 청약 신청하게 해줄게'라고 하니 말이죠.

그런데 요즘 분양가가 계속 오르고 있죠? 10억은 훌쩍 넘는 아파트에도 특공이 생기는데 과연 신혼부부나 생애최초 등은 어떻게 청약을 신청할 수 있을까요?

소득제한?

청약 공고문을 보면 어떤 유형에서든 대부분 '소득제한' 있어요. 연봉 수억 버는 사람은 걸러내야 하니까요. 누누이 얘기하지만 특공은 특별한 혜택을 주는 것이니 소득제한이 빡빡해요. 맞벌이일때, 혼자 벌 때 기준이 다르고, 소득이 낮을수록 뽑힐 확률이 높아져요. 그럼 신혼부부 소득기준(2023년)을 볼까요?

우선공급/일반공급으로 나누어진 건 소득이 적을수록 우선적으로 공급한다는 의미죠.

이제 좀 감이 오나요? 아직도 알쏭달쏭하다면 다시한번 '메이플자이'를 소환해 볼게요. 5일 특공을 시작으로 6일 1순위 청약을 하는데요, 81가구를 모집한 특공 평균 경쟁률이 123.67대 1을 기록했어요. 예상대로 엄청 뜨겁네요.

메이플자이는 서초구에 있어서 분양가상한제가 있는 곳이에요. 분양가를 많이 못 올린다는 뜻이죠.

그럼에도 평당 6700만원이니, 분양가 약 17억이 예상돼요. 절대적으로 보면 비싼 것 같지만 상대적으로 보면 주변 대비 약 10억 차이가 나요. 그래서 로또 오브 로또로 불리는데요, 정말 당첨되면 돈이 얼마나 들지 계산해 볼게요.

전용 49㎡에 당첨됐다 가정하면, 매월 최대 365만원씩 갚아야 하고(대출) 현금은 8억 이상 보유해야 해요. 이걸 온전히 내 힘으로 감당하려면 연소득 1억3000만원이 넘어야 한다는 결론이 납니다.

두부는 신혼부부인데 메이플자이가 탐나요. 신청하려고 보니 다행인지 슬픈일인지 소득제한엔 안 걸립니다. 그런데... 두부는 1억 연봉자가 아니니 매월 365만원을 낼 여력도, 8억이란 현금도 없습니다. 그렇다면 해당 특공엔 누가 신청할 수 있을까요?

🛎️ 정답! 소득은 낮은데 현금은 겁나 많은 사람입니다. 가장 먼저 떠오르는 게 금수저겠죠.

이거 폐지하고 저거 넣고 하다보니 특공이 특공이 아닌 상태가 되어버렸네요. 이럴거면 '차라리 소득을 폐지하라'는 의견도 있고, '그것마저 폐지하면 정말 특혜를 받아야 할 계층은 더 소외될 것이다'란 의견이 팽팽합니다.

# 요즘에 복도식이라고?

‘메이플자이 ’의 일반분양 물량 과반이 구축에서나 볼 수 있는 복도식 구조라는 사실이 뒤늦게 알려졌어요. 전용면적 49㎡는 평당 분양가가 최고 7011만원으로 가장 비싸지만 견본주택도 만들지 않아 ‘깜깜이 분양’을 한다는 말이 나와요.

# 총선용 공약은 그만

총선이 다가오면서 정치인들은 여야 가리지 않고 각종 공약들을 내놓고 있어요. 중요한 것은 정책을 내놓는 것에서 끝나는 게 아니라 마무리인데요. 국회 문턱을 넘지 못하고 끝날 수 있고, 통과돼도 실질적인 시행이 중요하기 때문이에요.

# 3월부터 청약제도 개편

3월 말 청약제도가 대대적으로 개편됩니다. 체감상 정말 많은 것들이 달라질 거라는데요, 지난해 정부가 발표한 ‘저출산 극복을 위한 주거지원 방안’을 적극 반영했다는 것이 특징이죠.

# 운정, 꿈틀하나?

GTX 운정역과 가까운 파주 목동동의 힐스테이트운정 전용면적 59㎡가 지난달 5억900만원(13층)에 손바뀜했어요. 작년 10~11월엔 4억원대 후반에 거래됐던 단지예요. 지난해 12월부터 5억원대 거래도 이뤄지고 있어요.

# 13억에서 7억으로

지난해 11월 들어 서울 아파트값마저 다시 하락 전환한 가운데, 특히 초소형 아파트값부터 빠르게 빠지고 있어요. 대형 평형 대비 가격 접근성과 환금성은 뛰어나지만, 집값 약세 흐름 속에서 가격 방어도 쉽지 않은 분위기예요. 강남구 개포동 ‘디에이치퍼스티어아이파크’의 전용 34㎡는 작년 12월 13억2700만원에 거래됐는데 해당 거래는 취소됐어요. 또 다른 17층은 1월 29일 7억4881만원에 팔렸어요.