😨 보증금 반환 늦어지면 세입자가 곧바로 경매 넘기는 법안 논의중입니다!

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보증금 반환 늦어지면 세입자가 곧바로 경매 넘기는 법안 논의중입니다!

✅ 전월세 세입자에게 최소 9년 거주 보장하는 법안도 논의 중이에요

✅ 보증금 반환 2~3개월 늦어지면 법원 판결 없이도 곧바로 경매 넘길 수 있도록하는 법안

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 최근 국회에는 전세사기 예방 등을 목적으로 임차인의 권한을 크게 강화하는 내용의 법안들이 여럿 발의됐는데요. 임대인에게 적용되는 처벌과 규제의 강화를 핵심으로 하는 법안들입니다.

대표적인 내용으로는 보증금 반환이 2~3개월 늦어질 경우 임차인이 법원 판결문 없이 곧바로 해당 주택을 경매에 넘길 수 있도록 하는 내용을 꼽을 수 있고요.

지금부터는 현재 국회에서 논의 중인 임대 관련 법안들에는 어떤 내용들이 담겨있는지에 대해서 하나씩 살펴보겠습니다.

실제로 법률로 개정되지는 않을 수도 있지만 혹여라도 이 같은 내용으로 법제화될 경우 그 여파가 엄청날 클 것으로 예상되기 때문입니다.

👉 법원 판결 없이 세입자가 곧바로 경매 넘길 수 있어요

국회에 따르면 윤종오 진보당 의원 등 국회의원 11인은 지난 14일 ‘주택임대차보호법 일부 개정법률안’을 발의했는데요.

이 개정안에는 임차권 등기를 설정한 임차인이 임대차 계약이 종료된 날로부터 3개월이 지나도록 보증금의 일부 혹은 전부를 돌려받지 못할 경우 법원 판결 없이도 해당 주택을 경매에 넘길 수 있도록 하는 내용이 담겨있습니다.

이와 함께 임대인이 보증금을 계약 종료에 맞춰 반환하지 않을 경우 미반환 보증금에 대한 지연 이자를 임차인에게 지급하도록 하는 방안도 함께 법안에 포함됐고요.

👉 임차권 등기하면 이사 가도 우선변제권, 대향력 유지돼요

임차권 등기란 말 그대로 임대주택의 등기부등본(등기사항전부증명서)에 세입자의 임차권을 등기하는 걸 말하는데요. 임차권이란 '보증금과 차임(월세)을 지급하는 대가로 해당 주택(상가도 포함)을 임차해서 사용할 수 있는 권리'를 말한다고 쉽게 이해하시면 됩니다.

👉 2개월 늦어지면 곧바로 경매 넘기는 법안도

보증금을 제때 반환받지 못 한 세입자에게 법원 판결 없이도 해당 주택을 경매에 넘길 수 있는 권한을 주는 법안은 이외에도 한 건 더 발의돼 있는데요.

지난 10월에는 한창민 사회민주당 국회의원 등 의원 10인이 계약종료일로부터 2개월 이내에 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 임차인이 법원 판결 없이도 해당 주택을 경매로 넘길 수 있도록 하는 주택임대차보호법 개정안을 발의했습니다.

👉 최소 9년간 거주 보장하는 법안도 발의돼 있어요

특히 이 법안에는 임대인의 전월세 주택 거주 권한을 크게 강화하는 내용도 함께 담겨있는데요.

법으로 인정되는 기본 전월세 계약기간을 현행 2년에서 3년으로 늘리고, 계약기간 중 1회만 사용할 수 있도록 돼 있는 현행 계약갱신청구권 사용 횟수를 2회로 늘리는 내용도 포함돼 있습니다.

만약 이 같은 내용 그대로 법이 개정될 경우 임차인은 최소 9년(3+3+3) 간의 거주를 법으로 보장받을 수 있죠. 현재는 계약갱신청구권 사용을 통해 최소 4년(2+2) 간의 거주를 보장받고 있지만 그 기간이 2배 넘게, 5년이나 늘어날 수 있는 것이죠.

👉 계약서에 허위정보 담기면 1000만원 이하 과태료

윤종오 국회의원이 발의한 개정안에는 허위정보에 대한 처벌을 크게 강화하는 조항도 마련돼 있는데요. 임대차 계약서에 사실과 다른 내용의 허위정보를 담을 경우 임대인과 중개인 모두에게 1000만원 이하의 과태료를 부과할 수 있도록 하는 내용도 담겨있습니다.

그리고 이 같은 내용의 법안이 발의됐다는 소식이 전해지자 부동산·임대업계 전문가들은 큰 우려를 내놓고 있는데요.

👉 재산권 침해, 오히려 혼란 부추긴다는 비판도 나와요

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😨 임대인의 악몽 임차권 등기.. 이럴 때 세입자가 할 수 있어요!!

✅ 2가지 요건 충족하는 세입자가 등기할 수 있어요

✅ 임차권 등기되면 이후 세입자 구하기가 힘들어져요

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 최근 몇 년 사이 전세사기의 여파로 보증금 미반환에 대한 임차인들의 우려가 정말 크게 높아졌는데요.

이에 따라 임차인들의 임차권등기 신청 건수도 과거에 비해 크게 늘어나고 있습니다.

보증금을 제때 반환하지 못 해 임대주택에 임차권등기가 설정되면 임대인 입장에서는 크게 곤란한 일들이 생기는데요.

이번 글에서는 임차권등기란 어떤 제도이고, 어떤 세입자가 임차주택 등기부등본에 임차권을 등기할 수 있는지, 그리고 임차권이 등기되면 집주인에게는 어떤 불이익이 주어지는지 등에 대해서 하나씩 설명드리겠습니다.

👉 세입자의 임차권을 등기하는 제도입니다

임차권등기란 말 그대로 임차주택 등기부등본(등기사항전부증명서)에 세입자의 임차권을 등기하는 걸 말하는데요.

임차권이란 '보증금과 차임(월세)을 지급하는 대가로 해당 주택(상가도 포함)을 임차해서 사용할 수 있는 권리'를 말한다고 쉽게 이해하시면 됩니다.

임차권등기를 한 세입자는 해당 주택에서 나와 다른 곳으로 이사를 가거나, 다른 주소지에 주민등록 전입신고를 하더라도 본인이 갖고 있었던 우선변제권과 대항력을 그대로 유지할 수 있죠. 이 점이야말로 임차인들이 임차권등기를 하는 가장 큰 이유라고 할 수 있고요.

임차인이 임차주택에 임차권등기를 하기 위해서는 먼저 법원의 결정을 받아야만 하는데요.

법원에 임차권등기를 해달라고 신청하는 걸 ‘임차권등기 명령 신청’이라고 합니다. 임차권등기 뒤에 명령이라는 단어가 붙은 이유는 법원의 명령에 따라 등기가 이뤄지기 때문인데요.

집주인의 의사와는 상관없이 법원의 판단, 명령에 따라 임차권 등기 여부가 결정된다고 이해하시면 됩니다.

👉 보증금 돌려받지 못한 세입자가 신청할 수 있어요

그리고 다음과 같은 요건을 모두 갖춘 세입자만이 법원에 임차권등기 명령을 신청할 수 있는데요.

①임대차 계약기간이 종료됐음에도 불구하고 ②보증금을 돌려받지 못했을 경우 ③임차주택 소재지 관할 지방법원‧지방법원지원 또는 시‧군 법원에 임차권등기 명령을 신청할 수 있습니다.

여기서 말하는 ‘임대차 계약기간의 종료’에는 계약서상의 계약기간이 만료됐을 때뿐만이 아니라 해지 통고에 따라 임대차 계약이 종료되거나 집주인과 세입자의 합의로 계약이 해지된 경우도 모두 해당되고요.

👉 보증금 일부를 돌려받지 못했을 때도 신청할 수 있습니다

또한 보증금 전액이 아니라 보증금 중 일부를 돌려받지 못한 세입자 역시 임차권등기 명령을 신청할 수 있습니다. 주택뿐만 아니라 상가 임차인 역시 ‘상가건물 임대차 보호법’에 따라 임차권등기 명령을 신청할 수 있고요.

이와 함께 이미 다른 곳으로 이사해 해당 임차주택을 점유하지 않고 있거나, 다른 주소지에 주민등록 전입신고를 한 ‘대항력 없는 임차인’이더라도 임차권등기 명령을 신청할 수 있습니다.

임차권등기 명령은 해당 임차주택 주소지 관할법원에 신청해야 하는데요. 법원은 세입자가 신청한 내용을 검토한 뒤 임차권등기를 명령하거나 아니면 세입자의 신청을 기각합니다.

👉 다른 곳으로 이사해도 대항력, 우선변제권 유지해요

법원이 임차권등기를 명령할 경우 임차주택 등기부등본에 세입자의 임차권이 등기되는데요. 그렇다면 임차권을 등기한 세입자에게는 어떤 법적인 권리가 생기는 걸까요?

법에 따라 임차권을 등기한 세입자는 자신이 원래부터 갖고 있던 대항력과 우선변제권을 계속해서 유지할 수 있는데요.

다른 곳으로 이사를 가더라도 기존 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권을 그대로 유지할 수 있기 때문에 경‧공매 과정에서 보증금을 우선해서 변제받을 수 있습니다.

혹여나 임차주택이 경매나 공매에 넘어갔다고 하더라도 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 것이죠. 만약 기존에 대항력이나 우선변제권을 갖고 있지 못했던 세입자라면 임차권등기 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권을 얻게 되고요.

👉 임대인 송달 여부와 상관없이 등기가 이뤄져요

앞부분에서 2023년부터 임차권등기 절차가 훨씬 간편해졌다고 말씀드렸는데요. 기존에는 세입자가 임차권을 등기하기 위해서는 법원이 내린 임차권등기 명령 결정이 먼저 임대인에게 송달되야만 했었습니다.

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