[두부레터] 로또 부작용

💌 2024년 8월 27일 두부레터입니다.

정부의 집값 잠재우기 비장의 카드 '스트레스 DSR2단계'가 9월 돌입합니다. 과연 주담대가 줄어들고 집값이 좀 주춤해질까요?😒

# 로또 부작용

올해 들어 부동산 시장에서 가장 많이 나온 말이 '로또'일 거예요. 바로 청약 로또요. 특히 이를 주도한 것이 바로 강남권의 분양가상한제인데요. 일명 분상제는 '이 가격 이상으로는 분양하지마'라고 선을 그은 거예요. 그러다보니 강남임에도 불구하고 주변 시세보다 낮게 책정되어 '청약 당첨되면 로또'란 말이 나온거죠.

근데 이게 부작용이 속출해서 정부가 손을 본다고 합니다. 너무 묻지마 열풍이 불고있기 때문이죠.

어떤 로또들이 있나?

출처: 서울신문

바로 어제(26일) 디에이치 방배 청약이 시작됐어요. 여기는 분상제가 적용되면서 '실거주 의무'가 없어요. 서초구청이 비교 대상으로 삼은 인근 지역 주택들 시세보다 비싸다는 판단 때문이에요. 즉 잔금 치를 돈이 없다면 바로 전세입자를 들여도 되는 거예요.

전용 84㎡ 기준 22억원에 분양가가 책정됐는데요, 인근 신축 단지인 방배그랑자이의 같은 평형 매물이 지난달 28억 7000만원에 거래됐으니, 당첨만되면 앉아서 최소 5억~6억원을 벌겠네요.

청담 르엘은 다음 달 분양 예정인데요, 평당 7209만원에 분양가가 책정돼 분양가상한제 적용 아파트 중 역대 최고가를 기록했어요. 그래도 로또예요. 10억원의 차익이 예상되거든요. 전용 59㎡ 18억원대, 전용 84㎡ 24억원대인데, 인근 ‘청담자이’ 국평이 6월 기준 32억 9000만원에 거래됐거든요.

어떤 부작용이?

올 여름보다 더 뜨거웠던 것이 바로 '동탄 롯데캐슬' 이었어요. 여기는 일명 '줍줍' 이라는 무순위 청약이었는데요, 말 그대로 뺑뺑이에요. 운 좋으면 당첨되는 로또인거죠. 그래서 국평 1가구 모집하는 데 무려 294만4천780명의 신청자가 몰렸어요. '한 번 넣어보자'는 심리였던 거죠. 왜냐면 여기 분양가가 2017년 첫 분양가로 공급돼 시세 차익이 10억원가량 날 것이란 예상 때문이었어요. 열풍이 너무 거세서 신청일을 하루 더 연장했을 정도예요.

동탄 못지않게 뜨거웠던 곳이 서초 반포의 래미안 원펜타스예요. 국평 기준으로 약 20억원의 시세 차익이 예상돼 일반공급에서 527.3대 1의 경쟁률을 기록했어요. 게다가 3대 덕을 쌓아야 이룰 수 있다는 만점(84점) 통장 보유자가 최소 3명이 나온 거예요. 최저 당첨 가점도 137㎡ B형(69점) 1개 평면을 제외하고는 모두 70점을 넘겼고요. 이게 말이...😒

가점 만점을 받으려면 어떤 노력이 필요하냐면요, 무주택 기간이 15년 이상(32점), 청약통장 가입 기간이 15년 이상(17점), 본인 제외 부양가족 6명 이상(35점) 등의 조건을 모두 충족해야 해요. 요즘 같은 시대에 7명의 식구가 한 집에서 무주택으로 산다는 게 가능한가? 란 의구심이 증폭된 거예요.

아니나 다를까 서류 검토 결과 부적격 당첨자가 나왔어요. 그리고 막상 당첨되고 보니 자금조달이 너무 빡빡한 거예요. 설마 되겠어? 라고 묻지마 신청했다가 덜컥 붙어버린 케이스죠. 그래서 당첨을 포기하는 사례가 잇따르면서 잔여 물량이 대거 발생했어요. 어떻게 보면 무분별한 신청자들로 인해 정말 당첨될만한 사람들의 기회가 박탈돼 버린거죠.

칼을 빼 들었다

정부가 '줍줍' 제도를 손 볼 예정이에요. 무순위 청약(줍줍)은 1·2차 청약에서 미달했거나 계약 포기 등으로 생기는 잔여 물량에 청약을 다시 받는 제도예요. 원래 로또 청약 열풍이 불던 2021년 '해당 지역에 거주하는 무주택자만 줍줍에 참여할 수 있어'라고 제약을 걸었어요. 그런데 아시다시피 부동산이 다시 고꾸라졌죠.

특히 강동구 둔촌주공 재건축 아파트(올림픽파크포레온) 미분양이 우려될 정도로 시장이 침체하자 줍줍의 요건을 바꿉니다. 사는 지역과 주택 수와 관계없이 누구나 청약할 수 있도록 말이죠. 그렇게 바뀌자마자 첫 적용된 아파트가 올림픽파크포레온이었고, 그래서 이 아파트 살리려고 쓴 수라는 말이 많았죠.

어찌됐든 그게 지금까지 이어져 오며 로또 청약의 부작용이 발생하자, 정부가 '다시 빗장을 닫아야겠구먼' 고심 중이에요.

청약의 본질은 '내집이 없는 무주택자가 시세보다 저렴하게 집을 구입할 수 있게 만든 제도' 잖아요? 근데 유주택자도 신청 할 수 있고, 오히려 현금이 많은 사람이 가능하게끔 본질이 흐려지고 있으니 이를 손볼 때가 됐다는 거죠.

🛎️ 부동산 용어

초피/무피/마피 란?

P는 부동산 프리미엄을 뜻하며 분양가 3억에 P 2억을 붙여 5억에 매매했다 라고 해요. 여기서 초피는 당첨자 발표 후 계약하지 않은 상태에서 붙는 초기 프리미엄, 무피는 프리미엄이 없는 매물, 마피는 마이너스 P입니다. 손해를 보더라도 빨리 매도하고 싶을 때, 분양가보다 싸게 매도하는 경우죠.

# 9월부터 스트레스 더 받게 생겼네

집값 급등하는데 어떻게 좀 해줘!!!😡 라는 아우성에 정부가 드디어 비장의 카드를 꺼냈어요. 바로 스트레스DSR 2단계예요. 돈 빌리는 입장에서는 스트레스 더 받게 됐어요.

어려운 용어는 두부가 해결!

DSR은 총부채상환원리금 비율이에요. 은행 가서 대출받으려면 온갖 서류를 갖다 내야하잖아요? 두부가 돈을 잘 갚을 수 있는지의 능력치를 살피는 거죠. 즉, 돈 갚을 능력만큼만 빌려줄게, 라는 게 DSR이에요. 현재 은행권은 DSR 40%인데요, 그럼 얼마까지 대출을 받을 수 있냐.

두부 연봉은 5천만원이에요. 이것의 40%는 2천만원이죠. 그럼 두부가 연간 갚아야 할 원리금(원금+이자)은 2천만원을 넘겨선 안된다는 것이 DSR 40%이에요. 이 선에서만 빌려주겠다는 거죠. 월급으로 따져볼까요?

연봉 5천일 경우 월급은 약 416만원이 돼요. 이것의 40%는 약 166만원이죠. 즉 두부가 월 갚아야 할 돈이 166만원이 넘으면 안 되게 돈을 빌려줘요. 어떻게 보면 두부를 위한 거예요. 400만원 버는 사람이 월 150만원 넘게 갚아야 한다면 허리띠를 졸라매야 하는거니, 나라에서 아예 차단하는 거죠🤐.

* 여기서 대출은 주담대는 물론, 신용대출, 마이너스대출까지 모두 포함해요.

자, DSR 설명했고요, 여기에 '스트레스'가 붙습니다. 두부가 은행 금리 3%대로 꾸역꾸역 갚아나가고 있는데 갑자기 금리가 올랐어요. 월급은 그대로인데 갚아야 할 이자가 높아지니 두부 일상은 피폐해집니다. 파산신청까지 갈 수 있어요.

이를 미연에 방지하고자 '나중에 금리 올라갈 것 대비해서 100원 빌려줄 거 90원까지만 빌려줄게' 라고 하는 게 스트레스DSR 이에요. 두부 입장에서는 대출금이 줄어드니 스트레스 받는거죠.

(주의: 아래는 좀 더 복잡할 수 있으니 굳이 안 궁금하면 패스하세요🖐️)

스트레스 DSR은 DSR을 산정할 때 '스트레스 금리'를 붙여요. 그럼 스트레스 금리는 어떻게 산정하나? 과거 5년 중 최고금리와 현재 금리의 차이로 내는데요, 하한 1.5%, 상한 3.0%로 설정돼요. 그래서 계산해 봤더니, 지난 5년간 최고금리는 5.64%(2022년 12월), 최근 금리는 4.49%(지난 5월)로 약 1.15%의 차이가 나네요. 하한이 1.5%이니 스트레스 금리는 1.5%가 돼요.

오케🙆. 정부는 올해 1월 스트레스DSR 1단계를 도입했어요. 갑자기 확 올려버리면 '쓰'트레스 받게 될테니 단계적으로 올리겠다는 거예요. 1단계에선 스트레스 금리(1.5%)의 25%만 더합니다. 그게 0.375%예요. 그럼 두부가 대출 받을 때, 주담대 은행 금리에 0.375%를 더한 금리가 최종 적용돼요. 그만큼 대출금이 줄어드는 거죠.

25%니까 그나마 할 만 했어요. 그런데 9월부터 2단계로 돌입합니다. 1단계는 25%였잖아요? 이게 50%로 올라요. 그럼 스트레스 금리가 0.75%...가 되어야 마땅하나, 지금 서울 아파트 집값이 어마무시하게 오르고 있죠? 여기서 더 때려버립니다. 수도권은 이를 1.2%p로 올려요.

가장 중요한 건, 그래서 대출이 얼마나 줄어드는데? 이거죠! 두부 연봉으로 다시 볼게요.

연봉 5천만원, 대출이자 4.5%, 만기 30년으로 계산할 경우,

스트레스를 안 받았을 때 대출한도가 3억2900만원

스트레스 DSR 2단계 시행되면 최대 4200만원이 줄어듭니다.

사실 저 위의 어려운 말들은 그냥 흘려 들으시고, 그래서 내 연봉에 대출 얼마까지 나오는데! 궁금하다면 [여기] 클릭하면 됩니다. *아직 9월이 안됐으니 1단계 적용으로 계산됨.

# 르엘 이촌은 어떨까?

용산구 이촌동 '현대맨숀'이 리모델링 사업을 통해 '르엘 이촌'으로 변신해요. 준공 50년차를 맞은 노후 아파트가 하이엔드(고급) 브랜드를 달고 새 아파트가 되는거죠. 이촌역(4호선·경의중앙선)과 서빙고역(경의중앙선) 사이로 고가주택지인 동부이촌동으로 불리는 입지예요.

# 전기차주가 뭔 죄인가

최근 발생한 아파트 지하 주차장 내 전기차 화재로 '전기차 포비아(공포증)'가 확산하면서 아파트 지하 주차장 내 전기차 주차를 금지하는 사례가 잇따르고 있어요. 하지만 이미 20여년 전부터 '지상 주차장 없는 아파트'가 속속 도입된 마당이어서 전기차 소유주들은 마땅한 대안 없이 눈치만 보는 상황이고요.

# 국평이 4억?

경기도 용인시 처인구에 공급되는 ‘용인 둔전역 에피트’가 지하3층~지상 최고 29층, 13개 동, 1275가구로 준공될 예정이에요. 전체 가구의 70% 가량이 전용 84㎡로 구성되고 분양가격도 4억원대에 책정됐어요. 올해 용인 지역에서 분양한 아파트 중 가장 저렴한 가격이에요.

# 흑석뉴타운 곧 보나요?

서울 동작구 흑석재정비촉진구역(흑석뉴타운) 재개발 사업에 속도가 붙고 있어요. 공공재개발을 추진 중인 2구역은 재정비촉진계획 변경을 위한 주민 공람을 마쳤고, 9·11구역은 철거를 진행해 이르면 내년 분양 일정에 돌입할 계획이다.

# 전세대출 조인다

서울 아파트 매수심리가 한 주 새 꺾였어요. 은행권의 급격한 주택담보대출 금리 인상과 가파른 집값 상승에 추격 매수가 일부 감소한 것이란 분석이에요. 그러나 일각에서는 정부가 시장에 인위적으로 개입해 오히려 혼란을 가중하고 집 살 기회를 뺏었다고 비판해요. 특히 전세 대출마저 쉽지 않아 울며 겨자 먹기로 월세를 선택하는 사람도 생길 것이란 얘기죠.