Issue No.32 / 2022년 11월 넷째주 

1. 꼬마빌딩 건물주 비상… 이자폭탄 앞두고 '덜덜'

내년을 기점으로 ‘꼬마빌딩’(연면적 100㎡ 초과 3000㎡ 이하 상업업무용 빌딩) 급매물이 쏟아져 나올 가능성이 크다는 전망이 제기됐습니다.

꼬마빌딩이 인기를 끌던 최근 수년간 최저 2%대 초반 수준의 고정금리에 대출을 받았던 건물주들이 변동금리 전환 시기가 도래하면서 약 2배 이상 높아진 대출이자를 물어야 할 처지에 놓였기 때문입니다.

꼬마빌딩 투자자는 통상 고정금리 3년 기간을 두고 이후에는 변동금리로 바뀌는 고정형(혼합형) 대출을 받습니다. 금리 상승기와 고정금리 기간이 끝나는 시점이 맞물려 건물주들의 빚 부담이 본격화될 수밖에 없는 모양새입니다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “꼬마 빌딩이 아파트 대체 투자상품으로 떠오르면서 최근 몇 년간 ‘영끌’로 매입한 건물주가 적지 않다”며 “이자 부담은 날로 폭증하는데 공실이 날 위험이 커 월세를 높일 수도 없다. 내년 상반기 이후에는 ‘빌딩푸어’가 본격화될 것”이라고 내다봤습니다.

최근 집값이 하락하면서 실거래가보다 공시가격이 높은 ‘역전현상’이 속출하고 있습니다. 정부가 부동산 공시가격 현실화율을 로드맵 수립 이전인 2020년 수준으로 돌려 집값보다 비싼 공시가격을 낮추겠다는 계획입니다. 집값 하락기에 보유세 부담이 늘어나는 상황을 막기 위해서입니다.

최근 금리 인상 등에 따른 집값 급락으로 주택 실거래가격이 공시가격 밑으로 떨어지는 역전현상이 확대하자 이에 대한 부담이 커지면서 조세연의 수정안을 재수정해 보유세 부담을 낮춰야 한다는 목소리가 커지고 있습니다. 이에 따라 여당과 정부가 재차 손질에 나서는 것으로 풀이됩니다.

우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장은 “집값이 급락하면서 공시가는 상대적으로 높은 것 아니냐는 불만이 나올 수 있다”며 “다만 집값 상승기에도 ‘집값은 급등했는데 공시가격은 터무니없이 낮다’는 문제 제기가 있었습니다. 최근 거래가 많지 않은 상황에서 내년 공시가에 얼마나 시세를 정확하게 반영할 지가 공시가와 실거래가 역전현상의 지속 여부를 결정짓는 관건이 될 것이다”고 설명했습니다.

내년 부동산 시장에 대해 전문가들은 물론 소비자들도 하락세를 이어 갈 것으로 전망했습니다. 전문가와 소비자 모두 경기 위축과 높은 금리 등을 원인으로 꼽았습니다.

김성환 부연구위원은 “내년 부동산 매매 시장의 경우 상반기가 하반기보다 조금 더 어려울 것”이라며 “상대적으로 ‘상저하고’ 흐름이 이어질 것으로 전망한다”고 설명했습니다. 반면 “전세는 내년 상반기까지 약보합세를 보이다가 하반기에 오를 것으로 예상한다”며 “매매가격 상승에 대한 기대감이 줄면서 그 대안으로 임대차 시장의 수요가 늘기 때문”이라고 덧붙였습니다.

전세에 대해 소비자들은 상승(20. 7%)보다는 하락(41.7%)에 더 힘을 실어 줬습니다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “보합의 비중도 37.6%로 상당해 임대차 시장에서는 소비자 가격 전망이 팽팽히 맞서는 분위기”라고 설명했습니다. 이어 “현상을 보고 판단하는 소비자와 1~2년 후를 보고 판단하는 전문가 모두 당장의 지표가 좋지도 않고 경제성장률 자체가 꺾일 확률도 큰 데다 금리가 급격히 내릴 일도 없기 때문에 이런 전망을 내놓은 것으로 보인다”고 말했습니다.

4. 기업들, 현금 확보 위해 부동산 유동화 '러시'

기업들이 자금조달을 위해 비핵심 자산을 매각하거나 부동산 유동화 작업에 속도를 내고 있습니다. 자산 가치가 하락하는 상황이지만 재무구조 개선을 위한 기업들의 부동산 유동화 작업은 가속화될 것으로 전망됩니다.

21일 투자은행(IB) 업계에 따르면 최근 자산신탁 및 부동산 관리회사를 통해 기업 보유 부동산 유동화 컨설팅을 받으려는 사례가 늘고 있습니다. A부동산투자회사 한 관계자는 "매각이나 리츠(REITs·부동산투자회사) 구성 등 다양한 방안을 놓고 부동산 유동화를 위한 컨설팅을 원하는 기업의 사례가 늘고 있다"고 전했습니다.

글로벌 경기침체와 금리 인상 등으로 부동산에 묶인 대규모 자금을 현금화해 신사업에 투자하고 경영난을 해소하려는 대기업들의 투자 전략이 가속화하고 있습니다. 리츠 사업 등에선 투자심리가 움츠러들면서 투자자 모집에 어려움을 겪고 있지만, 자금이 필요한 기업들은 자산 가격을 낮춰서라도 부동산 유동화를 모색하고 있는 것으로 해석됩니다.

5. 침체기에 이 무슨 시그널?…부동산펀드에 돈 역대최대로 몰려

치솟는 금리와 집값 하락으로 국내 부동산 시장에는 한파가 몰아치고 있지만 간접 투자하는 부동산 펀드 시장에는 자금이 몰리고 있습니다. 직접 투자에 대한 위험도를 낮추면서 안정적인 수익이 가능하다는 생각에 갈 곳 잃은 투자 자금이 부동산 펀드로 흐르고 있다는 분석이 나왔습니다.

부동산펀드는 부동산과 관련된 대출이나 유가증권, 리츠 등에 투자한 뒤 수익을 배당하는 상품입니다. 과거에는 임대형 부동산펀드가 주를 이뤘지만 최근에는 대출형, 권리형, 증권형을 비롯해 부동산 관련 선물·옵션에 투자하는 파생상품형 등 다양한 상품으로 확대되고 있습니다.

금융투자업계는 경기침체가 장기화될 경우에는 수익률 저하가 나타날 수 있다고 조언했습니다. 부동산 펀드가 항상 높은 수익률을 보장하는 것은 아닙니다. 부동산 공모펀드의 경우 2년 수익률은 15.8%로 높지만 6개월 수익률은 -3.7%를 기록했습니다.

사람도 살아가며 노화하듯 건축물도 시간이 흐름에 따라 낙후되는 것이 자연스런 현상입니다.

이러한 건축물의 노후로 인해 위험이 예견된다면 전문가로부터 점검을 받아 구조적인 보완방법을 찾고 낙후된 정도가 매우 심할경우에는 완전히 허물고 새로 짓는 방법까지 고려하게 됩니다.

이 과정에서 건물을 완전히 허물고 새로 지어야하는 상황이라면 정해진 법규에 따라서 재건축 안전진단 절차를 우선적으로 밟아야합니다. 안전진단은 재건축 시행여부를 판정하는 단계로, 재건축의 첫 관문입니다. 이 안전진단 제도는 2003년 무분별한 재건축과 이에 따른 집값 폭등 현상을 막자는 취지로 만들어 졌습니다.

지금까지 재건축 안전진단 평가는 기준이 비교적 높은 편이였는데 규제완화 필요성의 목소리가 지속적으로 나오면서 최근에는 긍정적인 논의가 오고가는 것으로 알려져있습니다.

이로써 침체기에 빠진 부동산시장에 새로운 바람으로 작용되리라는 기대감도 높아지고 있는 추세입니다.

[어떤 과정으로 진행되나요?]

안전진단은 건설된지 30년이상의 주택단지에 대해서 어느정도 낙후가 진행되었는지를 여러항목을 통해 수치화 된 자료로 그 정도를 평가하게됩니다. 이 수치화된 자료를 바탕으로 재건축 여부를 판단하게 됩니다.

평가시 제일 면밀히 확인하는 것이 노후도, 불량정도, 안정성인데요. 이를 개선하기 위해 보수에 소요되는 비용과 주변여건등도 모두 포함됩니다.

재건축 안전진단은 요청-현지조사-진단의 3단계에 걸쳐서 진행되는데 건물소유자가 진단을 요청하면 해당 건물 소재지의 시장 또는 군수가 주체가 되어 '예비안전진단'이라는 현지조사를 하게 됩니다.

필요에 따라 상급 공공기관에 안전진단 진행과 관련하여 의견을 구하기도 하는데, 통과 후 해당단지에 안전진단 전문기관을 파견합니다.

[재건축 안전진단 평가항목]

재건축 안전진단 절차를 앞두고 평가하는 항목은 크게 3가지정도로 분류해볼 수 있습니다.

첫째로 구조 안정성을 확인하는데 지반의 침하 진행여부 및 건물 기울기정도, 건물이 버틸 수 있는 하중 등을 파악합니다.

두번째로는 외관의 마감 및 설비 노후도를 평가합니다. 설비들이 얼마나 부식되거나 낡았는지와 부수적인 설비상태를 함게 살핍니다.

마지막 세번째로는 비용분석 후 종합평가에 따라 유지보수 할 지, 조건부 재건축을 할 지, 재건축을 할 지 결정하게 됩니다.

[재건축 안전진단 결과]

평가항목요소들을 A~E등급으로 세분화하여 면밀하게 살펴보고 만약 D등급이하로 결과가 나오면 정부 주도로 한번 더 진단을 진행할지 여부를 논의하게됩니다.

여기서 재검사를 했을때도 같은 등급을 한번 더 받게되면 재건축 허가가 내려지게되는 것입니다.

최하등급인 E등급을 받게되면 바로 재건축 인가를 받을 수 있습니다.

오늘은 재건축 안전진단절차에 대해서 알아보았는데요. 재건축을 계획하시는 분들께 조금이나마 도움이 되었으면 합니다.