😥 월세 연체로 인한 계약해지는 언제부터 가능할까?

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월세 연체로 인한 계약해지는 언제부터 가능할까? 주택인지 상가인지, 일반 임대인인지 주임사인지에 따라 달라요!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 저희 회원님들과 같은 임대인 입장에서 가장 곤혹스러운 순간은 세입자가 계속해서 자꾸만 월세를 밀릴 때인데요.

그래서 이번 글에서는 월세를 체납한 세입자와의 임대차계약을 해지할 수 있는 조건과 월세 체납 내역이 있는 세입자의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 조건에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

먼저 한 가지 말씀드릴 건 임대차계약의 대상이 주택인지 상가인지, 그리고 주택이라고 하더라도 임대인이 지자체에 등록된 주택임대사업자인지 아닌지에 따라서 적용되는 기준이 다르다는 점인데요.

👉 주임사에게는 더 엄격한 기준 적용돼요!

우선 시‧군‧구청에 등록한 주택임대사업자가 월세 연체를 사유로 임차인과의 계약을 해지하려 할 때는 보다 엄격한 조건이 적용됩니다.

주택임대사업자의 경우에는 임대차계약을 맺을 때 반드시 법으로 정한 표준임대차계약서를 사용해야 하는데 이 계약서에 ‘월임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우’에 계약을 해지할 수 있다고 나와있기 때문이죠.

월세를 세 달 이상 연속으로 못 냈고 또 연체금액이 세 달치 월세 금액 이상일 때에만 세입자와 맺은 계약을 해지할 수 있습니다.

법에서는 3개월 이상 연속하여 연체한 경우라고만 말하고 있지만 판례에서는 미납금액 역시 3개월치 이상이 돼야 한다고 해석하고 있기 때문이죠.

👉 일반 임대인은 두 달치 월세가 밀렸을 때부터 계약해지 가능

이와 달리 일반적인 주택 임대인의 경우 ‘임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때’에 세입자와의 계약을 해지할 수 있습니다.

상가의 경우에는 ‘임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’에 계약을 해지할 수 있고요.

여기서 중요한 건 ‘차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때’라는 말의 정확한 의미인데요. 이 말은 월세를 두 달 연속 밀렸을 때를 뜻하는 게 아닙니다.

연체된 금액이 두 달치 월세와 같아질 때를 뜻하는 말이죠. 예를 들어 월세가 50만원인 원룸이 있다고 해보겠습니다. 이 경우에는 월세 미납액이 100만원이 되는 순간부터 임대차계약을 해지할 수 있게 되죠.

만약 임차인이 5월에는 월세를 못 내고 6월에는 월세 50만원을 내고, 7월에 다시 월세를 못 냈다면 임대인이 세입자에게 계약 해지를 요구할 수 있게 됩니다.

계약해지 가능 여부를 가르는 기준은 연체한 횟수가 아니라 전체 미납금액이라는 사실을 꼭 기억하셔야 하는데요.

임차인이 월세를 몇 번을 연체했더라도 미납금액이 두 달치 월세에 미치지 못 하면 계약해지를 요구할 수 없습니다. 상가의 경우에는 임차인이 세 달치에 해당하는 월세를 밀렸을 때부터 계약해지를 요구할 수 있고요.

👉 계약해지는 미납금액이 존재하는 시점에만 가능해요

그렇다면 세입자가 2기 혹은 3기에 해당하는 월세를 연체한 사실이 있다면 임대인은 계약기간 중 언제든지 계약해지를 요구할 수 있는 걸까요? 그렇지는 않은데요.

설령 임차인이 계약해지 기준을 넘어서는 월세를 연체한 사실이 있더라도 임대인이 계약해지를 요구하는 시점을 기준으로 미납된 금액이 없거나 미납금액이 계약해지 기준에 미달한다면 계약을 해지할 수 없습니다.

2기 혹은 3기에 해당하는 월세를 현재 미납 중일 경우에만 임대차계약을 해지할 수 있다는 사실 역시 꼭 기억하셔야 하고요.

👉 2개월분 월세 밀린 적 있다면 주택 계약갱신 거절할 수 있어요

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🔎 만기 전 나가는 세입자.. 중개수수료는 누가 내야 할까? 특약으로 적어놓으면 분쟁 생길 염려 없어요!

저희 자리톡 임대인 커뮤니티에 자주 올라오는 질문 중 하나가 “세입자가 계약 만기 전 이사를 나갈 경우 새로운 임차인을 구하기 위한 중개보수는 누가 부담하느냐?”인 건데요.

이번 글에서는 공인중개사법에서 규정하고 있는 내용을 바탕으로 이에 대한 정확한 답변을 해드리도록 하겠습니다.

계약서상의 계약 기간이 남아있는 세입자와 묵시적 갱신으로 살고 있는 세입자 모두에게 적용되는 내용인 만큼 임대인 분들께서 상식으로 알고 계시면 좋은 내용입니다.

👉 기존 세입자가 부담하는 게 관행이긴하지만…

계약 만료 한, 두 달 전도 아니고 아직 계약 기간이 상당 기간 남아있는 세입자가 갑자기 이사를 나가겠다고 하면 임대인 입장에서는 당황스러울 수밖에 없습니다.

이렇듯 계약 기간이 상당 기간 남아있는 세입자가 이사를 나갈 경우 신규 임차인을 구하기 위해 드는 중개보수는 나가는 기존 세입자가 부담하는 게 일반적인 관행이긴 합니다.

갑작스러운 이사로 임대인에게 부담을 안겼기 때문에 그 같은 부담을 조금이나마 덜어주기 위해서 생겨난 관행이라고 할 수 있는데요.

👉 기존 세입자가 부담할 법적 의무는 없습니다

하지만 계약 만료 전 나가는 세입자가 임대인 몫의 중개보수를 부담하는 건 말 그대로 관행일 뿐 법적인 의무는 아닙니다.

만약 기존 세입자가 “나는 중개보수를 못 주겠으니 알아서 하시라”고 해도 임대인 입장에서는 뭐라 할 수는 없다는 뜻인데요.

그 이유는 공인중개사법에 규정된 내용 때문입니다. 공인중개사법 32조에 “개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다”고 명시돼 있기 때문이죠.

그리고 여기서 말하는 중개의뢰인은 임대인과 새로 들어오게 될 신규 임차인을 뜻하는데요. 이사를 나가는 기존 임차인은 법에서 말하는 중개의뢰인이 아니기 때문에 법적으로는 임대인 몫의 중개보수를 부담해야 하는 의무가 없습니다.

물론 많은 경우 기존 세입자가 중개보수를 부담하긴 하지만 앞서 말씀드렸듯이 이는 관행일 뿐 임차인에게 준수하라고 강제할 수 있는 부분은 아니라고 할 수 있습니다.

계약서상의 계약 기간이 남아 있는 임차인뿐 아니라 묵시적 갱신으로 살고 있는 임차인의 경우에도 이사를 간다고 해서 임대인 몫의 중개보수를 부담해야 할 법적 의무가 없는 것은 마찬가지이고요.

👉 특약에 내용 기재했다면 중개보수 요구할 수 있어요

그렇다면 계약 만료 전에 퇴거하는 세입자에게 중개보수를 부담하라고 법적으로 정당하게 요구할 수 있는 방법은 없는 걸까요?

그렇지는 않습니다. 임대차 계약을 맺으면서 계약서에 중개보수 관련 특약을 기재했다면 계약 만료 전에 퇴거하는 세입자에게 법적으로 정당하게 중개보수를 요구할 수 있습니다.

그 내용이 민법과 주택임대차보호법 등 법의 테두리를 벗어나지 않고, 반사회적이거나 비상식적인 내용이 아닌 특약은 계약 조항으로서의 효력을 갖게 되는데요.

계약 만기 전 퇴거 시 중개보수 부담과 관련된 특약도 법에 따라 효력을 갖는 특약이기 때문이죠.

계약서를 작성하며 “계약 만기일 전 퇴거 시 새 임차인을 구하기 위한 중개보수는 현 임차인이 부담한다”와 같은 특약을 계약서에 기재했다면 임대인은 계약 만료 전에 퇴거하는 임차인에게 중개보수를 법적으로 정당하게 요구할 수 있습니다.

중요한 내용이니 이 점 꼭 잊지 마시길 바라겠습니다.

👉 기존 임차인에게 전달받은 중개보수를 임대인이 지급하세요

마지막으로 중개보수를 공인중개사에게 전달하는 올바른 방식에 대해서도 말씀드리도록 하겠습니다.

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