[두부레터] 영차 영끌 영차

💌 5월 10일 두부레터입니다.

님! 바로 오늘(10일) 뉴 대통령이 공식 취임합니다. 공약으로 내세웠던 부동산 정책이 얼마나 이행될지, 앞으로 어떤 방향성으로 시끌시끌한 부동산 잡음을 잠재울지 우리모두 지켜보아요😎

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지난 3월 대선 이후 ‘영끌’ 단어가 다시 꿈틀거리고 있습니다. 특히 2030 중심으로 ‘어떻게든 영혼까지 끌어모아 집을 사겠다’는 움직임이 시작된 건데요, 이들의 서울 아파트 매입 비중이 3월을 기점으로 다시 40%대를 넘어섰습니다.

왜 다시 꿈틀?

2030 중심으로 한 ‘영끌’ ‘빚투’는 2020년부터 핫 아이템으로 떠올랐습니다. 집값이 급격히 상승하자 ‘지금 살 때가 가장 쌀 때다’라며 부동산 시장에 뛰어든 것이죠. 그렇게 끝모를 영끌 트렌드가 이어지다, 작년 말부터 하락세를 타기 시작했는데요, 금리인상에 대출규제가 빡빡해짐은 물론, 정권 바뀔때까지 기다려보자는 심리가 작용한 것입니다.

앞으로의 뉴 정권에서는 ‘규제를 조금 풀어줄게’라고 합니다. 규제를 푼다는 의미는 다양하게 해석할 수 있는데요, 대출을 더 많이 받게 해줄게~도 되고, 재건축 규제를 풀어서 공급량을 늘려줄게~도 됩니다. 어찌됐든 한동안 얼어붙은 부동산 시장에 새로운 양념이 쳐지면서 집값이 다시 오를 것 같은 스산한 기운이 느껴졌나 봅니다. ‘더 오르기 전에 지금이라도 내집 마련하자’라며 영끌족이 재등장 한거죠.

정말 규제를 풀어주는 걸까?

우선 백퍼 현금으로 집을 사는 사람보다는 은행의 힘을 빌리는 사람이 더 많을 겁니다. 즉, 내집마련을 위해선 은행에서 얼마나 대출 받을 수 있느냐가 중요한데요, 이를 LTV라고 합니다. 현재 규제지역(서울)은 LTV 40%입니다(생애최초는 60%). 즉, 4억짜리면 1.6억만 은행에서 빌릴 수 있다는 거죠.

앞으론 이를 좀 더 확대해 ‘생애최초로 집을 구매하는 사람’은 LTV 최대상한을 80%까지, 나머지는 지역 상관없이 70%로 올릴거라고 합니다. 내돈 20%+은행돈 80%으로 집을 살 수 있는거죠.

그런데 여기에 중요한 조건이 하나 붙습니다. '단, 연봉에 따라 %가 정해진다'입니다. 이를 DSR 이라고 하는데요, '너 얼마 벌어? 지금 주담대나 신용대출 받은 거 얼마야? 거기 맞춰서 돈 빌려줄게'라는 의미입니다. 현재 대출의 총합이 2억을 넘으면 DSR 40% 규제를 받는데요, 즉 연소득 5천만원인 두부는 연간 2천만원이 넘는 금액을 빚 갚는 데 쓸 수 없다는 얘기입니다. 그래도 어렵다고요? 굳이 머리 아파하지 말아요. 우리에겐 계산기가 있잖아요.💪

[DSR 계산기 바로가기]

연소득에 내 연봉을 적어요. DSR은 주담대를 포함, 모든 대출의 원리금을 셈하니까, 현재 내가 갖고 있는 마통이나 신대 금액을 모두 적어요. 여기에 추가를 누르고 아파트 사기 위해 필요한 주담대 금액을 넣어요. 예를 들어 주담대 2억을 넣었더니 DSR이 40%이 넘어 버려요. 택도 없죠? 그럼 40%가 나올때까지 주담대 금액을 조정하면 됩니다.

어찌됐든, LTV 한도를 풀어도 DSR 40%을 그대로 유지한다면, 고소득자에 혜택이 돌아갈 거란 불평이 나와요. 그럼 사회초년생은 어떡해요?라고 할 수 있으니, 청년층에 미래소득을 반영해 준다고 하네요. 미래에 벌 소득을 미리 반영해 대출을 산정해 준다는 거죠. 미래소득은 이미 작년 7월부터 시행되고 있는데요, 이번에 좀 더 기준을 명확하게 잡아본다는 군요. 더 자세히는 👇

💭 부린이 길잡이

내 미래를 예측한다?

미래소득은 일명 소득주기를 기준으로 하는데요, 평균적으로 이 나이 때 이만큼 벌 거다를 산정해 놓은 거죠. 1) 소득 걸음마 단계(20~24세)에서 2) 소득 리즈시절(45~49세)로 가다가 3) 소득 라떼시절(50대 이상)로 꺾입니다. 현재 미래소득은 20∼40대 무주택 근로자가 주담대 받을 때 적용됩니다. 대출 직전 1년 소득과 대출 만기 시 1년 예상 소득을 더한 평균으로 연 소득을 보정합니다.

[출처: 헤럴드경제]

현재 미래소득 계산법

23세 청년 두부의 월 소득은 100만원이에요. 만기 20년짜리 대출을 받으려고 해요. 이렇게 저렇게 계산해보니, 만기가 되는 43세엔 월 소득이 176만 3천원이 돼요. 현재 소득 100만원과 176만 3천원의 평균을 내면 138만 1500원이 나와요. 이게 미래소득이 됩니다. 즉, 현재 대출을 받을 때 내 소득을 138만 1500원으로 놓고 계산해요. 그럼 100만원일때보다 대출 금액이 더 높아지겠죠.

무엇이 문제인가?

리즈시절이 45~49세라고 했잖아요? 만기를 20년이라고 하면, 20대는 리즈시절 구간에 들어가지만 30대 이상은 구간이 꺾여 50세 이상(라떼시절)으로 들어갑니다. 미래소득은 '대출 직전 1년 소득과 대출 만기 시 1년 예상 소득을 더한 평균'으로 연 소득을 내는데, 30대는 미래소득이 낮게 책정될 수밖에 없어요. 즉, 나이가 어릴 수록, 대출 만기가 길수록 장래소득이 증가하고, 이에 따라 주담대 한도도 늘어나는 구조인 것이죠.

앞으로 어떻게 변하는데?

아직 뚜렷하게 정해진 건 없는데요, 우선 소득이 가장 높을 시기를 미래소득에 반영하는 방향이 유력하다고 합니다. 즉, 지금은 '현재소득과 대출 만기 즈음의 소득 평균'을 내지만, 앞으론 그 중간 지점인 리즈시절 소득도 반영한다는 거죠. 그렇게 되면 미래소득은 더 높아지고 대출금도 높게 산정됩니다. 물론, 어떤 방향으로 확정될지는 지켜봐야겠습니다.

미래소득 반영시 대출금이 어떻게 변할지 시뮬레이션 해 볼까요?

[출처: 머니투데이]

📚 부동산 용어풀이

지상권

빌린 땅 위에 건물을 지을 수 있는 권리

지상권 유효기간

빌린 땅 위에 짓는 것이므로, 땅 주인이 갑자기 내쫓지 않을까 불안할 수 있기 때문에 최소한의 권리 보호기간을 정해 좋은 것

📰 간추린 늬우스

🍏 숨은 쉼터를 찾아주세요!

서울시가 도로변, 광장, 주차장 등 무미건조한 공공공간을 시민이 편히 쉴 수 있는 '쉼터'로 만들기 위한 시민 아이디어를 받는다. 주변에 잘 활용되지 못해 비어있거나 좋은 경관이 있음에도 쉴 곳 없어 외면받던 장소를 찾아 좋은 여가 공간으로 바꾸기 위한 아이디어를 제안하면 된다.

🍏🍏 굿바이 임대차3법?

뉴 정부가 국정과제를 발표했는데 전월세시장 혼란을 초래한 임대차3법을 재검토할 예정이다. 임대 리츠 활성화를 통한 민간임대 주택 공급 촉진, 건설임대 등 등록임대 주택 확충도 추진한다고.

🍏🍏🍏 나 빌라로 갈라요

지난 3월 서울 주택 거래 중 빌라가 차지하는 비중(64.8%)이 역대 최고를 기록했다. 아파트 가격 상승과 대출 규제 때문에 실수요자들이 빌라로 눈길을 돌린 것. 강북구의 빌라 매입 비중이 가장 높았고, 강서구, 양천구, 금천구 순이다.