💸현대엔지니어링,구주매출 75%의 의미는

2022.01.27 ㅣ 48호

님, 안녕하세요. 팀 코주부입니다.

요즘 동학개미, 서학개미, 코인개미 할 것 없이 죄다 파란색 물결에 ‘패닉’에 빠졌습니다. 국내 주식시장은 26일에도 반등에 실패했네요. 그나마 하락 폭이 크게 줄어든 게 위안일 정도.

하지만 이런 우울한 상황에서도 국내 기업공개(IPO) 시장 만은 꿋꿋한 모습을 보이고 있습니다. 코스닥지수가 2.91% 급락한 지난 24일 코스닥에 상장한 미술품 경매회사 케이옥션은 올해 공모주 가운데 첫 ‘따상’(시초가가 공모가의 2배로 형성된 뒤 상한가)에 성공했습니다. 앞서 20일 코스닥에 상장한 자동차 용품 개발·유통업체 오토앤은 따상엔 실패했지만 상장 후 5거래일 중 3거래일 상한가를 기록했고요.

바통은 오늘(27일) 유가증권시장에 상장하는 올해 IPO 최대어 LG에너지솔루션(LG엔솔)이 물려받습니다. 증권사들은 LG엔솔의 적정 주가를 최저 39만원, 최고 60만원으로 제시했네요. 만약 LG엔솔이 따상에 성공하면 주가는 78만원까지 오를 수 있습니다. LG엔솔이 많은 분들의 기대대로 ‘설 명절 재난지원금’이 될 수 있을지 주목됩니다.

📊오늘의 코주부

현대엔지니어링 공모주 청약 해도 될까?
대선 부동산 공약 총정리
한줄상식 : 반대매매

현대엔지니어링 공모주 청약할 만해?

현대엔지니어링이 준공한 우즈베키스탄 GTL 플랜트. /사진제공=현대엔지니어링

LG에너지솔루션에 이은 대어급 IPO(기업공개)인 현대엔지니어링이 설 연휴가 끝난 직후 일반 청약을 받습니다. 기관투자가들을 대상으로 한 수요예측은 26일까지였고요. 아직 수요예측 결과가 공식 발표되기 전인데요. 분위기는 좋지 않았다는 후문입니다. 수요예측 첫날 일각에서는 현대엔지니어링이 기업공개를 철회할 수도 있다는 얘기가 나돌 정도였다고 하네요. 그래서 이번 <코주부레터>에서는 현대엔지니어링 공모주 청약이 우리의 계좌를 불릴 수 있을 지 지금부터 짚어보겠습니다. (👉현대엔지니어링의 기업공개 관련 투자설명서를 보려면 여기)

📈플랜트·설계 강점 종합건설기업

현대엔지니어링은 건설사입니다. 현대건설이랑 '힐스테이트'라는 아파트 브랜드를 공유하고 있고요. 원래 현대엔지니어링은 플랜트 전문 기업이에요. 건설사의 사업 부문은 크게 주택, 토목, 플랜트 등으로 나뉘어요. 주택은 집을 짓는 거고, 토목은 도로나 철도, 항만 등을 짓는 일이죠. 플랜트는 다양합니다. 가장 대표적인 것이 원유 정제시설이나 시추시설, 화학 공장 등이 될 수 있겠네요. 현대엔지니어링은 원래 이런 플랜트가 전공이었습니다. 단순 시공만이 아니라 설계 능력도 갖춘 회사였죠. 그러던 현대엔지니어링이 2014년 현대엠코를 흡수합병하면서 종합건설사로 발돋움하게 됩니다.

📈현대엔지니어링 공모 개요

현대엔지니어링은 총 1,600만주를 공모합니다. 공모를 통한 모집 자금은 최소 9,264억원이고 최대 1조2,112억원입니다. 이중 1,200만주는 기존 주주가 보유한 물량이 시장에 풀리는 것이고 400만주는 신규 발행 주식입니다. 우리사주조합이 320만주를 갖게 됩니다. 주관사는 미래에셋증권과 KB증권입니다. 일반 청약자 배정 물량 중 50%가 균등 배정 물량입니다. 최소 청약단위는 10주, 희망공모가 상단(7만5,700원)으로 공모가가 결정된다면 최소 증거금은 37만8,500원입니다. 청약은 설 연휴 직후인 다음달 3일부터 이틀 간이고요. 상장은 다음달 15일입니다.

📈공모가 적정한가? 과대평가 VS 장외 12만원

현대엔지니어링의 기업공개 분위기가 좋지 않은 것은 공모가 고평가 논란 때문입니다. 현대엔지니어링 공모주 1주당 희망 공모가격은 5만7,900~7만5,700원. 최종 공모가격은 26일까지 진행하는 기관투자자 수요예측을 거쳐 28일 공시할 예정이고요. 시장에서는 현대엔지니어링이 제시한 저 희망 공모가 밴드가 너무 높은 것 아니냐는 얘기가 나옵니다. 현대엔지니어링이 어떻게 희망 공모가 밴드를 정했는지 알아보겠습니다.

지난 레터에 목표주가에 대해 소개해드렸죠? 목표주가를 계산하는 여러 방법 중에 EV/EBITDA라는 것이 있습니다. 현대엔지니어링도 이 방법을 사용했는데요. 경쟁 기업들의 EV/EDITDA 평균을 구하고 이를 활용해 기업의 시장가치를 역으로 계산해 평가 시가총액을 구하고 이를 전체 주식수로 나눠 공모주 평가액을 구하는 방식입니다.

현대엔지니어링의 경쟁사로 국내 건설사 중에서는 삼성엔지니어링, GS건설, 대우건설, 해외 건설사 중에서는 플루어, CTCI, 빈치, 제이콥스 등 8개사를 비교 대상으로 선정했습니다. 그리고 이들의 평균 EV/EBITDA 멀티플을 11.64배로 산정했죠. 현대엔지니어링의 상각 전 이익(EBITDA)은 4,336억원으로 여기에 EV/EBITDA 11.64배를 적용하면 기업의 시장 가치(EV)는 5조484억원 정도가 나옵니다. 순차입금 1조8,324억원을 더하면 평가가치 6조8,800억원이 나오고 여기에 공모자금 유입액 2,316억원을 더하니 평가 시총은 7조1,100억원이 됩니다. 여기에 공모 후 총 주식수 7,995만여주를 나눠주면 주당 평가액 8만8,958원이 나오는데 15~35% 정도 할인율을 적용해 희망 공모가 밴드가 5만7,900~7만5,700원이 된 겁니다.

시장에서는 갸우뚱했습니다. 특히 현대엔지니어링이 제시한 EV/EBITDA 11.64배가 적절한가에 대한 의문이 가장 컸죠. 사실 경쟁사 12개 기업 중 국내 기업들로만 한정하면 평균 EV/EBITDA는 5.1배에 불과합니다. 해외 기업이 포함되면서 EV/EBITDA가 2배 이상 높아진 겁니다. 그런데 플루어, 빈치, 제이콥스 이런 기업들은 사실 현대엔지니어링보다 훨씬 규모가 있는 기업들입니다. 세계 10대 건설사 명단에도 곧잘 포함되구요. 현대엔지니어링의 증권보고서에도 글로벌 건설 전문지 'ENR' 기준 세계 3위 건설사에 오른 프랑스 빈치의 시장가치(EV)는 89조원이 넘는다고 나와 있습니다. 심지어 삼성엔지니어링의 EV가 3조3,980억원인데 현대엔지니어링의 시장 가치가 5조원이 넘는다는 게 말이 되냐는 소리도 나왔습니다.

만약 국내 기업들의 평균 EV/EBITDA 멀티플(5.1배)을 적용하면 현대엔지니어링의 평가 시총은 4조원대로 떨어집니다. 주당 평가액으로 따지면 5만3,000원 정도고 15~35%의 할인율을 적용하면 3만4,758원~4만5,453원 정도가 됩니다. 생각보다 많이 차이나죠? 하지만 현재 장외시장에서 현대엔지니어링 주식은 주당 10만7,500원(feat. 38커뮤니케이션)에 형성돼 있습니다. 이를 근거로 공모가가 비싸지 않다는 의견도 나오긴 합니다.

📈구주 매출 75%…의미는?

또 한 가지가 더 있네요. 구주매출입니다. 기업공개는 신주를 발행해 기관투자가들과 개인투자자들에게 청약을 받고 팔아 자금을 유치합니다. 이를 신주매출이라고 합니다. 그런데 신주를 발행하는 대신 기존 주주들이 보유한 주식을 시장에 내놓는 경우도 있습니다. 이를 구주매출이라고 하는데요. 현대엔지니어링은 이 구주매출이 75%에 달합니다. 현대엔지니어링은 총 1,600만주를 공모하는데요. 여기서 신주가 400만주, 구주가 1,200만주입니다. 구주의 대부분은 현대엔지니어링의 대주주와 관계사들이 보유한 주식입니다. 특히 정의선 현대차그룹 회장이 보유한 주식 534만여주가 나오는데요. 전체 구주의 44.5%나 됩니다. 공모가가 희망 밴드 하단에 적용되더라도 정 회장은 약 3,000억원의 자금을 가져갈 수 있게 됩니다.

구주매출이 왜 기업공개에 부정적으로 작용하냐구요? 결국 기업공개라고 하는 것은 공모를 통해 모은 자금을 기업의 투자활동에 써야 '투자→기업가치 상승→주가 상승'의 선순환이 가능합니다. 그런데 구주매출을 통해 공모 자금이 기업 내부로 들어오지 않고 대주주에게 흘러 들어간다면 다른 주주 입장에서는 마뜩지 않겠죠? 실제로 구주매출 비중이 많았던 IPO는 시장의 외면을 받은 경우가 종종 있었습니다. 지난해 상장한 롯데렌탈은 구주매출 비중이 50%였는데 상장 첫날 시초가(5만7,500원)가 공모가(5만9,000원) 아래에서 형성됐고, 종가 역시 5만5,000원으로 부진했습니다. 똑같이 구주매출 비중이 50%였던 에스엠상선과 80%에 달했던 시몬느액세서리컬렉션은 상장을 철회하기도 했습니다.

사실 구주매출은 초기 투자자나 창업자의 투자금 회수를 위한 기회로 이용되곤 합니다. 메타의 마크 주커버그나 에어비앤비의 브라이언 체스크도 IPO 과정에서 구주매출로 자신의 주식을 내놓기도 했죠. 하지만 현대엔지니어링과는 상황이 다릅니다. 그래서 이번 현대엔지니어링의 기업공개가 정 회장의 지배구조 강화를 위한 '총알'을 마련하려는 의도라는 의견도 나옵니다. 현대차그룹이 앞으로 어떻게 재편될 지는 모르는 상황인데 현재 지배구조대로라면 현대모비스가 현대차그룹의 핵심이 될 가능성이 높습니다. 하지만 정 회장의 현대모비스 지분은 0.32%밖에 되지 않죠. 상황이 어떻게 변하든 정 회장이 그룹 지배력을 강화하기 위해서는 자금이 많이 필요한 상황임은 분명해 보입니다.

📈현대엔지니어링 상장 후 전망

LG에너지솔루션 상장 때와 달리 현대엔지니어링 상장과 관련해서 증권사들은 이렇다 할 전망을 내놓지 않고 있습니다. 건설업이 전통적인 산업이어서 시장의 관심이 덜하기 때문일 수도 있고요. 일단 산업 전망은 '중립'에 가까워 보입니다. 경제 회복에 따른 국제 유가 상승은 중동 국가들의 플랜트 발주 증가를 불러올 수 있는 만큼 긍정적인 요소로 볼 수도 있을 겁니다. 그리고 최근의 환율 상승은 해외 플랜트 기업에 유리한 면이 있지만 변동성이 크다는 점은 부담으로 작용하고요. 반대로 원자재 가격 상승은 부담되는 측면입니다. 현대엔지니어링의 해외 사업 비중이 43.6%(매출 기준)에 달하는 것도 '양날의 칼'입니다. 차기 정부의 공급 확대 중심 부동산 정책도 건설산업에 우호적입니다만, 금리 상승으로 인한 주택 매수심리 감소는 또 부정적인 이슈입니다.

수급적인 면에서는 단기적으로 크게 우려할 만한 요인은 없어 보입니다. 상장 직후 유통가능물량은 총 발행주식수의 25.5% 정도입니다. 여기에 상장 이후에도 정의선 회장(356만1,308주)을 비롯해 정몽구 명예회장, 현대글로비스, 기아, 현대모비스 등 최대주주와 특수관계인이 보유하게 되는 주식 비중은 70.5%에 달하는 만큼 물량이 쏟아질 가능성은 적어 보입니다. 하지만 중장기적으로는 경영권 확보를 위해 필요한 50% 지분 이외의 주식이 시장에 나올 가능성은 언제나 존재합니다.

LG에너지솔루션에 비해 현대엔지니어링의 공모주 투자 매력은 사실 많이 떨어져 보입니다. 하지만 시장이 예상대로 흘러가지는 않겠죠. 당장 28일 공개되는 기관투자가들의 수요예측 결과가 현대엔지니어링에 대한 투자 매력을 가늠할 바로미터가 될 것으로 보입니다. 수요예측 결과를 바탕으로 이후 더 공개되는 정보와 소식들을 바탕으로 현명한 결정을 내렸으면 합니다.

허무한 부동산 공약?

이재명(왼쪽) 후보와 윤석열 후보.

이재명 더불어민주당 대선후보, 윤석열 국민의힘 대선후보가 가장 힘주는 공약을 꼽는다면 단연 부동산 공약일 겁니다. 현 문재인 정부에 대한 국민들의 최대 불만이 집값이니까요. 두 후보의 부동산 공약을 정리해 보고, 공약이 정말 지켜질 가능성이 얼마나 될지 전문가들의 의견도 최대한 짚어봤습니다.

📈제일 중요한 공급 대책

이 후보는 "집값 폭등은 민주당의 정책 실패"라고 인정하면서 전국에 311만 가구를 신속 공급하겠다고 공약했습니다. 이 중 수도권 물량은 258만 가구(83%)입니다. 민주당 경선 때의 공약(250만 가구)보다 늘린 거죠. 문재인 정부의 공급 계획(206만 가구)보다도 당연히 많습니다. 빈 땅 구하기 힘든 서울에선 김포공항 주변, 용산공원 일대와 태릉·홍릉·창동·1호선 지하화 구간을 활용하겠다는 계획인데요.

'기본주택'도 이 후보 부동산 공약의 키워드 중 하나입니다. 기본주택은 무주택자라면 누구나 원가 수준의 저렴한 임대료로 역세권 등 직주근접성이 높은 곳에서 30년 이상 거주할 수 있도록 보장하는 공공주택입니다.

또 생애최초주택구입자에 대한 담보인정비율(LTV)을 최대 90%까지 허용하겠다 했습니다. 공급가 기준을 감정가격에서 조성원가로 바꾸고, 분양원가 공개 제도와 분양가 상한제를 적용해 반값 아파트를 공급하겠다고도 약속했습니다.

한편 윤 후보는 공공주도로 50만호, 민간주도로 200만호 등 총 250만호 공급을 공약으로 내세웠습니다. 용적률을 높이고 규제를 재조정해 민간이 참여하는 도심 재개발·재건축을 대폭 허용하겠단 계획입니다. 이런 계획의 일환으로 수도권 1기 신도시 재정비도 제안했습니다. 분당, 일산, 산본, 평촌, 중동 5곳의 용적률을 높이는 특별법을 만들기로 한 겁니다. 이 후보 역시 비슷한 1기 신도시 개발 계획을 내놓았구요.

이 후보가 '기본주택'을 내세웠다면, 윤 후보는 '원가주택'과 '역세권 첫 집'을 약속했습니다. 원가주택은 시세보다 싼 원가로 주택을 분양한 뒤 5년 이상 거주하면 국가에 매각해 시세 차익의 70% 이상을 보장받도록 한 주택입니다. 역세권 첫 집은 교통이 편리한 역세권에 무주택 가구를 위한 공공분양주택을 공급한다는 계획이고요.

또 신혼부부와 청년층에 대해서는 LTV(주택담보대출비율)를 80%까지 확대하겠다고 밝혔습니다. 그리고 ‘임대차3법(전월세 신고제·전월세 상한제·계약갱신청구권)'에 대해 이 후보는 현행 유지에 가까운 반면, 윤 후보는 전면 개편을 주장하고 있습니다.

자, 그래서 이런 꿈 같은 약속이 이뤄질까요? 실현 가능성에 대해서는 많은 이야기가 나오고 있습니다. 📍김포공항 부지에 집을 지으면(이 후보) 소음은 어쩔 것이냐 📍1호선 지하화는 10년 정도 걸릴 텐데(이 후보) 되겠느냐 📍최근 10년간 연간 주택 공급량이 50만호 수준인데 250만호(윤 후보)든 311만호(이 후보)든 불가능에 가까운 수치다 📍반값아파트나 원가주택은 당첨자가 로또급 혜택을 얻기 때문에 공정성 시비가 문제될 수 있다 등등...특히 공급 물량은 무조건 많다고 좋은 것만도 아닙니다. 집값이 뚝뚝 떨어질 수도 있으니까요. 매의 눈으로 지켜봐야 하는 이유입니다.

📈부동산 세금도 덜 내게 해준다고?

윤 후보는 부동산 세금을 확 뜯어고치자는 입장, 이 후보는 상대적으로 조금만 완화하자는 입장입니다. 예를 들어 윤 후보는 다주택자에 대한 중과세 적용을 2년간 아예 않겠다고 약속했습니다. 또 1주택자 종부세 면제를 외치는 등 종부세에 대해서도 상당히 불만(?)이 많아 보입니다. 중장기적으로 종부세를 재산세에 통합하는 방향을 제안하고 있고요. 반면 이 후보는 다주택자 양도세 중과를 1년 정도만 한시적으로 유예하고, 일부 다주택자(일시적인 2주택자나 투기 목적이 아닌 주택)에 한해 종부세 부담을 줄이겠다고 했습니다.

사실 두 후보의 부동산 세제 공약이 오십보 백보라는 의견도 나옵니다. 양쪽 모두 생애최초 주택구입자에 대한 취득세 감면을 약속했으니 기대를 걸어봅니다.

📈집값 영향 주는 GTX는요

이 후보는 기존에 정부 주도로 추진 중인 수도권 광역급행철도(GTX) A·C·D 노선에 'GTX 플러스 노선'을 더하고 E·F 노선을 신설해 수도권 전역을 평균 30분대 생활권으로 연결하겠다고 밝혔습니다. 윤 후보는 기존 A·C 노선을 연장하고 E·F 노선을 신설하겠다고 했고요. 사실 F노선이 지나가는 코스를 제외하면 거의 비슷합니다. 노선이 지나가는 광주, 동두천, 시흥, 안산, 여주, 오산, 평택, 이천 등이 수혜지로 꼽힙니다.

하지만 GTX 건설이 그렇게 쉽지 않을 거라는 게 전문가들의 지적입니다. 선심성 공약으로 새 노선을 건설했다가 이용률이 낮으면 골치아플 겁니다. 예산은 한정돼 있는데 수도권 교통 대책에만 매달리면 수도권 집중화 현상(지금도 심각)이 더 심해질 것이고요.

참고로 GTX 공약이 집값에 별 영향을 못 줄 가능성도 염두에 둬야 합니다. 계획이 확정되고 완공되는 데 길면 20년도 걸릴 수 있고 시장에서도 긴가민가 하면서 지켜볼 테니까요.

마지막으로, 과거 대선 시기에 집값은 올랐을까요 내렸을까요? 흥미로운 조사 결과를 담은 기사 하나 공유해 봅니다.

✅반대매매

고객이 증권사에서 돈을 빌려 주식을 산 뒤 기한 내에 빌린 돈을 갚지 못하거나 담보가치가 일정 비율 이하로 떨어지면 증권사가 고객의 의사와 상관 없이 강제로 주식을 팔아 처분하는 것을 말합니다. 반대매매는 미수거래에 대한 반대매매와 신용거래(신용융자) 반대매매로 나뉩니다. 미수거래는 개인투자자가 증권사에서 돈을 빌려 주식을 사고 사흘 후 갚는 단기 융자고, 신용거래는 상환 기한이 1~5개월로 깁니다. 그 사이 주가가 하락해 담보유지비율(통상 140%) 아래로 주식 평가금이 떨어지면 증권사는 추가 증거금을 요구하고, 추가 입금을 못하면 증권사는 담보로 잡은 주식을 시세보다 싸게 팔아 대출금을 회수합니다.

일반적으로 주가가 크게 하락하면 반대매매가 증가하고 반대매매가 늘면 주가가 또 조정을 받는 악순환이 발생합니다. 최근 주가 급락으로 ‘빚투’에 나섰던 개미들이 빚을 갚지 못하면서 반대매매가 늘고 있습니다. 이달 들어 지난 25일까지 미수거래에서 발생한 반대매매 규모는 하루 평균 198억 원으로 전달(148억 원)에 비해 34%나 늘었습니다.

오늘의 코주부 레터는 여기까지

팀 코주부가 당신의 성투를 빕니다. 다음 호에서 또 만나요!

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