😨 반환보증 가입 요건 강화되면 빌라 10채 중 7채는 가입 못 해요!

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반환보증 가입 요건 강화되면 빌라 10채 중 7채는 가입 못 해요!

현재 기준 강화 검토 중!

✅ 보증금이 공시가격 112% 이내일 때만 가입 허용하는 방안 검토 중

✅ 평균 보증금 17% 내려야만 가입할 수 있게 돼요!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 주택도시보증공사(HUG)가 전세보증금 반환보증에 가입 가능한 ‘주택가격 대비 보증금’ 기준을 강화하는 방안을 검토 중이라는 사실에 대해서 안내해 드리겠습니다.

현재 주택도시보증공사가 검토 중인 안대로 가입 문턱이 높아질 경우 전세 빌라 10가구 중 7가구는 반환보증 가입이 불가능해질 것이라는 분석이 나오고 있다는 사실에 대해서도 전해드리겠습니다.

👉 현재는 보증금이 공시가격의 126% 이내면 가입 가능

전세보증금 반환보증에 가입하기 위해서는 보증금이 주택 공시가격의 일정 비율 이내에 있어야만 하는데요.

현재까지는 보증금이 주택 공시가격의 126%(공시가격 적용비율 140% × 전세가율 90%) 이하일 때만 반환보증에 가입할 수 있습니다.

주택 공시가격에 140%(공시가격 적용비율)를 곱한 값을 주택가격으로 산정한 뒤, 보증금이 이 주택가격의 90%(전세가율) 이하 범위에 있을 때만 반환보증 가입을 승인하고 있기 때문이죠.

140%에 90%를 곱하면 126%가 되기 때문에 결과적으로 보증금이 공시가격의 126% 이하일 때만 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있는 것이죠.

👉 공시가격 112% 이내로 강화하는 방안 검토 중

그리고 현재 주택도시보증공사에서는 현재 90%인 전세가율을 80%로 낮추는 방안을 내부적으로 검토하고 있는 것으로 알려졌는데요.

반환보증 가입 심사에 적용되는 전세가율이 80%로 낮아질 경우, 보증금이 주택 공시가격의 112% 이내 범위에 들어가는 전세주택만 반환보증에 가입할 수 있게 됩니다.

공시가격에 140%을 곱한 뒤 80%를 곱하게 되면 결과적으로 공시가격의 112%라는 값이 나오기 때문이죠.

그리고 최근 부동산 중개업체 집토스가 이처럼 전세보증금 반환보증 가입 요건이 강화될 경우에 발생할 상황에 대해서 분석한 결과를 내놨는데요. 국토교통부가 제공하는 연립 다세대 전월세 실거래가와 공동주택가격을 비교 분석했습니다.

👉 강화되면 전세 빌라 69%는 반환보증 가입 불가

그리고 그 결과 전세보증금 반환보증 가입 요건이 공시가격의 112%로 강화될 경우 2023년에 체결된 빌라 전세 계약의 69%가 동일한 액수의 보증금으로는 반환보증에 가입할 수 없다는 분석 결과가 나왔습니다.

전체 빌라 10가구 중 7가구가 현재와 같은 보증금으로는 전세보증금 반환보증에 가입할 수 없는 것이죠.

이 같은 분석은 해당 전세주택에 근저당권 등 선순위 담보채권이 아예 없는 것을 가정한 분석이었는데요. 선순위 채권이 설정돼 있는 주택들까지 감안하면 실제로 이보다 더 많은 빌라가 전세보증금 반환보증 가입이 불가능해질 것으로 예상됩니다.

“공시가격의 112%로 가입 요건이 강화될 경우, 기존 전세금으로 전세보증 가입이 불가능한 빌라 비율이 지역별로 서울 67.6%, 경기 69.6%, 인천 81.6%, 부산 61.8%에 달할 것으로 예상됩니다” (분석 수행 연구원)

👉 서울에서는 강서구와 도봉구가 가장 위험해요

조금 더 지역을 세부적으로 나눠서 살펴보겠습니다. 서울에서는 강서구(90.0%)와 도봉구(86.7%)가 가입 요건 강화로 인해 반환보증에 가입하지 못 하는 주택들이 가장 많이 생겨날 것으로 예상됐습니다.

경기도에서는 광주시(88.7%)와 의정부시(87.4%)의 가입 기준 미충족률 가장 높게 나타났고요. 인천에서는 연수구(91.4%), 계양구(86.5%) 순으로 이 비율이 높게 나타났습니다.

전세가율이 높은 지역을 중심으로 임대인이 세입자에게 보증금을 반환하지 못하는 사례가 집중될 수 있다는 분석입니다.

👉 가입하려면 보증금 평균 17% 낮춰야 해요

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방 보여줬다가 벌금 400만원에, 위자료 300만원 물어준 임대인, 이런 판결 나왔습니다!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 임대차 보증금(전·월세 보증금) 반환 과정에서 ‘예비 세입자가 집을 보러 방문할 수 있다’는 내용의 합의서를 작성하긴 했지만

기존 세입자에게 다시 한번 동의를 구하지 않고 방을 보여준 임대인에게 400만원의 벌금과 300만원의 손해배상 위자료가 부과됐다는 사실에 대해서 안내해 드리겠습니다.

얼마 전에 있었던 법원 판결에 대해서 소개해 드릴 텐데요. 예비 세입자에게 집을 보여주는 문제로 기존 세입자와 갈등을 겪는 건 그리 드물지 않은 일인 만큼,

저희 자리톡 임대인 회원님들이라면 이번 글에서 말씀드릴 판결 내용을 꼭 알고 계셔야만 합니다.

👉 사건의 개요는 이렇습니다

최근 전주지방법원 민사11부는 세입자 A씨가 임대인 B씨를 상대로 제기한 손해배상청구 소송에서 ‘B씨는 A씨에게 위자료 300만원을 지급하라’고 판결했습니다.

법원이 세입자의 명시적인 동의를 구하지 않은 채 예비 세입자에게 집을 보여준 임대인의 행위를 주거침입으로 판단하면서 임대인의 손해배상 책임을 인정한 것인데요.

임대인 B씨는 이전에 이미 형사재판에서도 이 같은 행위에 대해 벌금 400만원의 유죄 판결을 받은 바 있습니다.

👉 집 보여주는 데 합의하긴 했지만..

여성인 A씨는 임대인 B씨와 임대차 계약을 체결한 뒤 B씨 소유의 주택을 임차해 생활했는데요.

2022년 7월 A씨와 B씨는 임대차 계약을 해지하는 데 합의하며 '7월 중 집을 보러 방문 가능'이라는 문구를 포함한 합의서를 작성했습니다. 예비 세입자의 방문에 대해 포괄적으로 합의한 것이죠.

그리고 합의서 작성 이후 실제로 공인중개사를 통해 예비 세입자가 해당 임대 주택을 방문했는데요.

임대인 B씨로부터 방문 일자와 시간 등에 대한 구체적인 안내를 듣지 못 했던 A씨는 집에 들어온 이후 집안의 물건 배치가 달라진 점을 이상하게 여겼습니다.

그리고 확인 결과 임대인 B씨가 A씨의 명시적인 동의 없이 공인중개사에게 주택 비밀번호를 알려줘 예비 세입자에게 방을 보여준 사실을 알게 됐습니다.

👉 형사 재판에서는 벌금 400만원 나왔습니다

이에 세입자 A씨는 임대인 B씨의 행위가 주거침입에 해당한다고 보고 형사고소를 진행했는데요. B씨는 형사 재판에서 벌금 400만원의 유죄 판결을 받았습니다.

A씨는 이 같은 형사 판결을 바탕으로 다시 B씨를 상대로 민사소송인 손해배상청구 소송을 제기했습니다.

임대인 B씨는 세입자 A씨와 합의해 합의서에 적어놓은 ‘집 보러 방문 가능'이라는 문구는 사전 동의를 의미한다’고 주장했는데요.

‘A씨가 이사를 준비하며 짐을 대부분 정리했으므로 주거지에 거주하지 않는다고 믿을 정당한 이유가 있었다’고 설명했습니다.

👉 세입자 거주 중인 집에 출입하면 이렇게 처벌받아요

하지만 법원은 이 같은 임대인 B씨의 주장을 받아들이지 않고 세입자 A씨의 손을 들어줬는데요.

재판부는 “합의서에 기재된 ‘방문 가능’ 문구만으로 임대인이 동의 없이 출입할 정당한 이유가 될 수 없다”며 “문자 대화 및 상황을 종합적으로 검토해 당시 집이 여전히 A씨의 주거지로 사용되고 있었다”고 판단했습니다.

A씨의 민사소송은 대한법률구조공단 소속 변호가 대리했는데요.

해당 변호사는 이 같은 판결 결과에 대해 “집주인이라고 하더라도 세입자가 거주 중인 경우에는 세입자의 집에 마음대로 들어가면 주거침입으로 처벌받을 수 있어 주의가 필요하다”며

“형식적으로 기재한 문구만으로는 주거지 출입에 대한 사전양해가 될 수 없다는 점을 확인한 판결”이라고 설명했습니다.

👉 꼭 구체적, 명시적으로 동의 받으세요

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