😡 집주인 동의 없는 전대차 계약, 법적 효력 있을까?

집주인 동의 없는 전대차 계약, 법적 효력 있을까?

임대업을 하다 보면 때론 당황스러운 여러 상황들과 마주치게 되는데요. 임차인이 내가 임대해준 주택을 나 모르게 다른 이(전차인)에게 전대했을 경우가 대표적이죠.

이번 글에서는 이 같은 ‘임대인의 동의 없는 전대차 계약’의 효력에 대해서 살펴보도록 하겠습니다. 동의 없이 주택을 전대한 임차인에 대해 계약 해지를 요구할 수 있는 조건과 전차인이 임대인에게 대항력을 가질 수 있는지 여부,

임대차 계약이 종료됐음에도 불구하고 집에서 나가기를 거부하는 전차인을 내보내기 위한 법적 절차 등에서 살펴보도록 하겠습니다.

임대인의 동의가 없었다고 할지라도 전대차 계약 자체는 임차인(전대인)과 전차인 둘 사이에서는 유효하게 성립됩니다.

다만 임차인이 집주인의 허락 없이 전대차 계약을 맺었을 경우 임대인은 민법 629조 1항과 2항에 따라 임대차 계약을 해지할 수 있습니다.

민법 629조 1항에선 “임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다”, 2항에선 “임차인이 전항(1항)의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다”고 말하고 있기 때문이죠.

임대인의 동의 없이 전대차 계약을 맺어도 임대인이 계약을 해지할 수 없고, 임대인의 동의를 받은 전대차 계약과 같은 효력을 발휘하는 경우가 있기는 한데요.

아파트 6채 임대사업자의 절세 노하우를 공개합니다!

부동산 세제 개편과 관련한 뉴스가 나올 때마다 시장이 큰 관심을 보이며 민감하게 반응하는 이유는 부동산 매매와 임대사업의 수익성을 결정하는 핵심 요인이 바로 ‘세금’이기 때문입니다.

좋은 가격에 주택을 팔아 큰 양도차익을 얻거나 높은 금액의 월세를 받더라도 결국 내 손에 들어오는 건 세금을 내고 나서 남은 돈이니까요. 세금이야말로 얼굴 없는 동업자라고 할 수 있죠.

오늘 저희가 ‘자스민’님의 인터뷰를 소개해드리는 것도 이 때문입니다. 30대 개인사업자인 자스민님은 서울과 지방에 6채의 아파트를 보유하고 있고, 구분상가도 2개 호실을 갖고 있는 임대사업자입니다.

그리고 자스민님이 아파트‧상가를 매입할 때 가장 꼼꼼하게 신경 쓰는 부분 중의 하나가 바로 세금입니다.

“부동산은 살 때 이미 내가 앞으로 보유하는 기간 동안 내야 하는 보유세와 팔 때 내야 하는 양도세가 정해져 버리는 상품이에요."

"어떤 상황에서 어떤 방식으로 취득했는지에 따라 미래에 낼 세금이 이미 다 정해져 있는 거죠. 세금이 얼만지에 따라 수익률도 천차만별이고요.”

“나중에 팔 때 세금이 너무 많이 나왔다고 놀라 봐야 아무 소용없어요. 그때 가면 손 쓸 방법이 없으니까요. 울며 겨자 먹기로 세금을 낼 수밖에 없죠. 미리 관심만 가졌으면 충분히 안 낼 수도 있었던 세금을 내야만 하는 거죠.”

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