전세보증보험 한도 축소 후폭풍
매부리언 여러분 안녕하세요. 
매경 이선희 기자입니다. 

이번주에는 빌라 시장 이야기를 해보려고 합니다. 
작년부터 올해까지 전세사기가 이슈였죠. 전세 사기범들은 세입자들에게 "전세보험이 되니까 안심하라"면서 전세보증금을 받아놓고 잠적하는 방식이었습니다. 그래서 전세보증보험의 90% 가량을 담당하는 HUG(주택도시보증공사)는 전세보증사고 금액이 크게 늘었고요. 

여하튼 이러한 전세사기 예방책으로 정부가 전세보증보험 한도 기준을 변경했습니다. 전세보증보험 한도가 축소되는데요. 특히나 빌라는 이 한도를 결정할때 '공시가'를 기준으로 삼는데, 올해는 공시가도 대폭 떨어져서 빌라는 전세보증보험 한도가 크게 떨어질 것으로 보입니다. 

그러므로 빌라 전세를 살거나, 전세 살 예정인분들, 빌라를 임대놓고 계신 분들은 주목하셔야합니다. 
  • 전세보증보험이 어떻게 한도가 변경된건지
  • 우리집 공시가는 얼마인지
  • 그래서 전세보증보험 한도가 얼마나 축소되는지
  • 그렇다면 나(세입자 혹은 임대인)는 어떻게해야할까
이러한 이야기를 해보려고 합니다. 


1. 전세보증보험이 거절됐다.. 왜? 

결혼을 앞둔 직장인 김모씨는 최근 신혼집을 알아보다가 좌절에 빠졌습니다. 서울 투룸 빌라 위주로 알아봤는데 마음에 드는 곳들은 모두 전세보증보험이 거절됐습니다. 보증금이 전세보증보험 가입 한도를 초과했다는 것입니다.


김씨는 “아파트 전세는 너무 비싸서 빌라 전세를 알아봤는데 보증보험도 안된다고 한다”면서 “월세살기 싫어서 전세를 알아본건데 전세보증보험이 안된다고 하니 불안하고 어떻게 해야할지 모르겠다”며 한숨을 내쉬었습니다.


2. 빌라 전세보증보험 한도가 대폭 축소됩니다

전세보증보험은 전세보증금 반환을 보증해주는 보험입니다. 전세보증기관은 공공기관, 민간기관 다 있는데 주로 정부 보증기관 HUG의 전세보증보험을 많이 사용합니다. 정부가 올해 전세보증보험 한도를 축소하기로 결정해서 HUG 보증보험 기준이 달라집니다.


갑자기 전세보증보험 한도 왜 축소하나요?

전세사기 범죄가 주로 높은 전세보증보험 한도를 이용해 벌어진만큼 전세보증보험 한도를 축소한다는 것입니다.


전세보증보험 한도가 줄어들면, 보험 들수 있는 보증금 한도가 줄어든다는 말인거죠?

그렇습니다. 전세보증보험은 ‘주택가격-선순위채권’ 한도로 가입할 수 있습니다. 이때 아파트는 주택가격이 KB시세나 한국부동산원 시세로 결정하는데, 빌라는 공시가격의 150%를 적용받았습니다. 즉 빌라는 보험한도를 결정할때 <공시가>를 기준으로 한다는 겁니다. 


정부는 이때 빌라에 적용되는 '공시가 150%' 라는 기준을 올초부터 공시가격의 140%로 낮췄습니다. 또한 5월부터는 전세가율(매매가 대비 전세가) 100%에서 90%로 축소합니다. 


즉 앞으로 빌라는 전세보증보험 한도가 공시가 140%, 전세가율 90%가 적용되는 것입니다.

예를 들어 종전에 공시가 1억원인 빌라의 전세보증보험 한도는 1억5000만원(공시가 150%, 전세가율 100%)였는데, 앞으로는 1억2600만원(공시가 140%, 전세가율 90%)이 됩니다.


만약 공시가 1억원 빌라에 전세보증금 1억5000만원에 살고 있다면 종전에는 전세보증금 전액이 보증보험 가입이 됐지만, 새로 바뀐 기준에서는 2400만원이 초과돼 보증금을 줄이지않으면 보증보험이 거절될 것입니다.


올해는 공시가가 더 떨어져서 보증한도가 크게 축소될 것으로 보입니다.

예를 들어 전세가 2억인 서울 응암동 빌라는 2022년 공시가가 1억5300만원이었지만, 2023년은 공시가는 1억4400만원입니다. 줄어든 공시가에 축소된 보험한도를 적용하면 2022년에는 이 빌라로 보증가능한 보험 상한액이 2억2950만원이었는데 올해는 1억8144만원밖에 전세보증보험이 안됩니다.


세입자 입장에서는 기존 보증금 2억원 그대로 전세 갱신을 할때 보증보험이 거절될 것입니다. 보증보험에 들기 위해서는 1억8144만원으로 보증금을 낮춰야합니다. 전세보증금은 전세보증보험 한도에 맞춰서 결정됩니다. 어떠한 세입자도 전세보증보험 한도를 초과해서 전세보증금을 내려하지 않기때문입니다. 그런데 이번에 보증한도가 축소되다보니 보증금도 낮춰지겠고, 집주인은 역전세를 걱정할 수밖에 없는 상황입니다. 집주인 입장에서는 그 차액만큼 보증금을 돌려줘야 합니다. 역전세가 발생합니다. 

  


3. 임대사업자 보증보험 한도는 그대로라지만…

이번에 바뀌는 전세보증보험은 세입자가 가입하는 보험입니다. 임대사업자는 법으로 전세보증보험에 가입하게 돼있는데, 임대사업자가 가입하는 임대보증금 보험은 한도 변경이 없습니다. 그렇더라도 임대사업자들은 “보증보험 한도 축소로 역전세가 발생할 것”이라고 우려하고 있습니다. 


임대사업자로 등록된 주택은 법에 의해서 임대보험금 반환보증(집주인이 가입)에 들게 돼있습니다. 그런데 이 보험은 종전 기준 그대로입니다. 그렇더라도 문제인게, 세입자 대부분이 전세대출을 받는데, 특히 빌라 전세대출은 전세보증보험과 연계된 '안심대출'을 많이 받기때문에 사실상 전세보증보험 한도가 줄어들면 전세 수요자들이 원하는 보증금도 줄어들 게 돼있습니다. 


“대부분 세입자들이 전세대출을 받는데 전세보증보험도 들어요. 전세보증보험과 연계된 전세대출(안심대출)이기때문에 보증보험 한도 축소는 전세금 축소로 이어지고, 집주인들은 보증금을 돌려줘야할텐데 대출도 안되고 임대사업자 등록 말소도 안되고 곤란하겠지요."

(성창엽 대한주택임대인협회장은)



빌라에 전세를 살고 있거나 전세를 찾고 있다면 올해 공동주택 공시가를 꼭 확인한뒤 나의 보증보험 한도가 얼마인지 미리 파악하셔야합니다. 전세를 갱신하려 한다면 보증보험에 맞춰 보증금을 조정해야할 것입니다. 보증보험 한도를 모르고 갱신했다가 나중에 보증보험이 거절돼 난감한 상황이 될 수 있습니다.

임대인 또한 공시가를 미리 확인해 보증보험 한도를 예상해야 ‘역전세’에 대비할 수 있을 것입니다. 


올해 예정 공시가는 부동산 공시가격알리미에서 확인할 수 있습니다. 예정 공시가는 이의신청 접수 기간을 거쳐 4월말쯤 최종 확정됩니다.


부동산 공시가격 알리미 https://www.realtyprice.kr/notice/main/mainBody.htm


오늘도 읽어주셔서 감사합니다. ^^ 

진심을 다해 

이선희 기자 올림


 
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