🕵️‍♀️ 저축은행 등 2금융권 주담대 심사가 이렇게 강화돼요!

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저축은행 등 2금융권 주담대 심사가 이렇게 강화돼요! 확정일자 정보 의무적으로 확인해요!

이번 글에서는 앞으로 저축은행 등 제2금융권에서도 주택담보대출 심사 과정에서 담보주택의 확정일자 정보를 의무적으로 확인한다는 사실에 대해서 안내해드리겠습니다.

일부 악성 임대인들이 법의 빈틈을 악용해 세입자 몰래 대출을 받는 수법으로 전세사기를 저지르는 일을 방지하기 위해 이 같은 조치가 취해졌는데요.

저희 자리톡 임대인 회원님들 같은 대부분의 선량한 임대인들에게는 직접적인 영향을 미치지 않는 조치이긴하지만 주담대 심사 절차 강화와 관련된 내용인 만큼 상식 차원에서라도 이번 글을 꼭 확인해보시길 바라겠습니다.

👉 주담대 심사 과정에서 확정일자, 보증금 실시간 확인해요

국토교통부는 지난 13일 기업은행, 저축은행중앙회, 신협중앙회, 농협중앙회, 산림조합, 새마을금고중앙회와 ‘전세사기 방지를 위한 확정일자 정보연계 시범사업 업무협약’을 체결했는데요.

이에 따라 앞으로는 기업은행과 제2금융권(약 1만1100개 지점)에서 주택담보대출을 받을 때 금융회사에서 담보주택의 확정일자 관련 정보를 의무적으로 확인하게 됩니다.

확정일자 부여 현황과 함께 임대차 계약기간, 보증금, 월세 등의 정보를 실시간으로 확인한 뒤 이를 반영해 대출 승인 여부를 결정하고, 대출액을 산정하는 방식인데요. 이 같은 조치는 내년 4월부터 순차적으로 시행될 예정입니다.

이미 KB국민‧신한‧우리‧NH농협‧하나은행, 시중 5대 은행은 주택담보대출 심사과정에서 이 같은 확정일자 정보 등을 확인하고 있고요.

👉 법의 허점 이용한 전세사기가 많았어요

국토부에서 이처럼 주담대 심사과정에서 확정일자 정보를 확인하는 조치를 전 금융권으로 확대하는 것은 그동안 법의 허점을 악용해 전세사기를 저지르는 사례가 끊임없이 이어져왔기 때문인데요.

현행 법에 따라 임차인은 주택 점유(이사)와 주민등록 전입신고, 확정일자 신고를 모두 마친 다음날 0시부터 우선변제권을 얻게 됩니다.

우선변제권을 갖고 있어야만 그 이후에 집주인이 임차주택을 담보로 대출을 받더라도 해당 대출보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있고요.

세입자가 우선변제권을 갖고 있지 못한 상태에서 집주인이 주택을 담보로 대출을 받을 경우 권리관계가 뒤로 밀려서 보증금을 변제받기 어려워지게 된다는 뜻이죠.

그리고 일부 악성 임대인은 법의 허점을 악용해 임차인의 보증금을 편취해왔습니다. 세입자가 우선변제권을 갖기 전, 그러니까 세입자의 이사‧전입신고 당일에 금융회사에서 대출을 받는 수법으로 세입자의 보증금을 빼돌려왔죠.

👉 계약 체결 여부와 보증금 실시간으로 확인 가능해져요

그리고 국토부에서는 이 같은 문제점을 해결하기 위해 주담대 심사 과정에서 확정일자 정보를 의무적으로 확인하는 방안을 도입해 강화하고 있는데요.

확정일자 정보에는 계약 체결일, 임대차 계약기간, 보증금, 월세 등의 정보가 담겨있기 때문에 금융회사에서 이를 살펴보면 해당 주택에 임대차 계약이 체결돼 있는지, 세입자의 보증금은 얼마인지를 곧바로 확인할 수 있기 때문입니다.

👉 전세사기 줄어들 것으로 예상돼요

임대차 계약을 체결하고 확정일자를 신고했지만 아직 세입자가 이사와 전입신고를 하지 않은 주택을 담보로, 즉 아직 세입자가 우선변제권을 얻지 못한 주택을 담보로 집주인이 주담대를 신청할 경우 금융회사에서는 확정일자 정보를 확인해 대출을 승인하지 않게 됩니다.

집주인이 위조 계약서를 제출할 경우에도 계약서가 허위로 작성됐다는 사실을 확인할 수 있게 되고요.

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계약기간 도중에 나가겠다는 세입자. 어떻게 해야 하나요? 임대차 계약 상황별로 법 규정이 달라요!

저희 자리톡 임대인 커뮤니티에 가장 자주 올라오는 질문 중 하나는 ‘세입자가 갑자기 계약기간 중간에 나간다고 하는데 어떻게 해야 하나요?’라는 질문인데요.

이번 글에서는 임대차 계약 상황별로 법으로 정해진 관련 규정에 대해서 안내해드리겠습니다.

첫 임대차 계약기간, 일반 갱신 계약, 계약갱신청구권 사용 갱신 계약, 묵시적 갱신, 이렇게 각각의 상황별로 관련된 법 규정에 대해서 설명드리겠습니다.

👉 첫 번째 계약기간, 일반 갱신 계약

먼저 첫 번째 임대차 계약기간과 계약갱신청구권 사용으로 연장되지 않은 계약, 그러니까 일반 갱신 계약과 관련된 규정에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

이 같은 경우에는 세입자가 계약기간 중간에 나가겠다고 해도 임대인이 중도 퇴거 요구를 받아줘야 하는 법적인 의무는 없는데요.

계약기간 동안 주택을 임대차하겠다고 서로 계약을 맺었기에 해당 계약기간 동안 주택을 임차하고, 차임을 지급할 의무가 세입자에게 있기 때문입니다.

법적으로는 임대인이 세입자의 요구를 받아들여 계약을 해지해줄 이유가 없는 것이죠.

👉 관행적으로는 이렇게 할 때가 많아요

다만 현실에서는 세입자의 요구대로 계약을 해지해주는 경우도 많은 편인데요. 취업, 직장 이직, 결혼, 질병, 주택 구입 등의 사유로 더 이상 거주하지 못 하겠다고 하는 세입자에게 계약기간이 끝날 때까지 무조건 계속 살라고 하는 것도 현실적으로 쉽지는 않은 일이기 때문입니다.

그리고 많은 임대인들이 이렇게 계약기간 도중에 퇴거하겠다는 세입자에게 ‘다음번 세입자를 구해놓고 나갈 것’을 요구하는데요.

세입자가 후속 세입자를 구하는 것을 조건으로 중도 퇴거에 합의해 주는 것이죠. 공인중개사무소에 해당 주택을 매물로 내놓은 뒤 후속 세입자가 구해지면 기존 세입자에게 보증금을 돌려주고 계약을 중도 해지하는 방식입니다.

👉 퇴거 세입자가 중개 수수료 부담할 때 많아요

이런 경우 후속 세입자를 구하는 데 들어가는 중개 수수료는 기존 세입자가 부담하는 사례가 많은데요.

원래 법적으로 중개 수수료는 임대인과 후속 세입자가 부담하게 돼있긴 하지만 기존 세입자의 중도 퇴거 요구를 임대인이 받아들였고, 이로 인해 중개 수수료 부담이 추가적으로 발생한 만큼 임대인의 몫의 중개 수수료를 기존 세입자가 부담하는 경우가 적지 않은 편입니다.

위에서 살펴본 것처럼 첫 번째 계약기간이거나 일반 갱신 계약일 때는 임대인이 세입자의 중도 퇴거 요구를 받아들여야 하는 법적인 의무 없는데요.

👉 계약갱신청구권, 묵시적 갱신일 때는 달라요

하지만 계약갱신청구권 사용으로 갱신된 계약이나 묵시적 갱신으로 갱신된 계약일 경우에는 상황이 달라집니다. 이럴 경우 세입자는 언제든 본인이 원할 때 계약 해지를 요구할 수 있는 권한을 갖기 때문이죠.

👉 세입자 통보 이후 3개월 뒤에 계약이 자동 해지돼요

계약갱신청구권과 묵시적 갱신으로 계약이 갱신됐을 경우 임차인에게는 언제든 계약 해지를 요구할 수 있는 권한이 생기는데요.

법에 따라 임차인이 계약 해지 의사를 임대인에게 통보한 날로부터 3개월이 되는 날에 계약이 자동으로 해지됩니다. 임대인은 당연히 계약 해지일에 맞춰 임차인에게 보증금을 돌려줘야만 하고요.

다만 세입자가 계약 해지를 통보했다고 하더라도 계약이 종료되기 전 3개월 동안은 임대료를 납부해야 합니다.