[두부레터] 현재 or 예비 '1주택'자만 보세요!

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💌 3월 25일 두부레터입니다.

님! 화요일에 미처 전해드리지 못한 두부를 오늘 발송하게 됐습니다. 너그러운 마음으로 기다려 주셔서 감사합니다 😊 그만큼 더 많은 얘기를 담았으니 기대해 주세요!

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💬 지금 핫한 뉴스 #1.

현재 or 예비 '1주택'자만 보세요!

지난 두부에서 '재산세 부담을 2년 전으로 낮출 듯?' 소식을 전했는데요, 확정된 결과가 나왔습니다. 2년.. 까지는 아닌데 적어도 작년 수준으로는 맞춰줄게!가 결론입니다.

그래서 재산세 얼마나 낸다고?

👉 집을 갖고 있을 때 내야 할 세금: 보유세(재산세, 종합부동산세)와 거래세(양도소득세, 취득세)

1세대 1주택자는 '실거주자'니까, 보유세 부담을 낮춰주겠다는 것이 이번 정권의 공약입니다.

여기서 보유세를 정하는 기준이 공시가입니다. 공시가는 매년 오르고 있는데요, 그럼 세금 부담도 같이 커지니까, '적어도 실거주자는 배려해주자'라는 차원으로 공시가 기준을 작년으로 맞춰준다고 합니다.

즉, 1주택자는 기본적으로 작년과 올해 중 더 낮은 공시가를 적용하게 됩니다. 그래서 대략 계산기 두들겨 보면, 아래와 같이 나와요.

[출처: 국토부 / 단위 만원]

우선 노란색 표기된 부분만 볼까요? '21년에 공시가 11억 하던 것이 올해는 12.58억으로 올랐네요! 만약에 이번 개정안이 안 나왔다면, 재산세를 392만원 내야해요(중간표). 근데 작년 그대로 해주겠다고 했으니 325만원을 내게 됩니다. 약 67만원이 세이브 된 것죠.

그래서 종부세는 얼마나 낸다고?

재산세는 그렇고, 공시가를 기준으로 하는 종부세는 어떨까요?

우선 1세대 1주택자의 종부세 내는 기준이 공시가 11억 초과부터잖아요? 원래 11억짜리 집이라 종부세 안냈는데, 올해 13억으로 올랐으니 내야 하는 거 아니야? 라고 놀랬다면 돈워리! 작년 11억을 기준으로 하기 때문에 13억도 종부세를 안 내도 됩니다.

그리고 위의 표를 잘 보시면, 맨 왼쪽의 재산세와 오른쪽 재산세는 동일합니다. 그런데 종부세는 올해가 조금 더 높아요(물론 중간 표보다는 낮지만요). 즉, 같은 공시가를 기준으로 하는데 재산세는 안 오르고 종부세는 오르는 이유가 뭘까요?

지난 시간을 복기해 볼게요. 세금을 매기는 기준이 '=공시가'는 아니에요. 정확히 따지면 '공정시장가액비율'입니다. 즉, 재산세 60%, 종부세 100%에 세금을 매깁니다. 종부세는 원래 작년에 95%였어요, 근데 올해 백퍼로 오른거죠. 그러니 공시가를 작년 기준으로 한다 해도 비율 %가 올랐으니 세금이 더 높아지게 된 겁니다.

* 중요한 건, 이런 혜택은 1주택자만 해당되고, 2주택자 이상(다주택자)부터는 현 공시가를 기준으로 세금을 내게 됩니다.

💬 지금 핫한 뉴스 #2.

GTX-D는 나올까요?

두부에서 오랜만에 짚어보는 GTX 소식입니다. 그야말로 집값 상승을 견인하는 '하늘을 나는 양탄자' 같은 존재인데요, GTX가 뚫린다!는 소문만 나면 금세 주변 집값이 급등했죠. 현재 A,B,C 라인까지 확정된 상태인데 이번 정권 공약에 D,E,F도 뚫겠다!란 내용이 있었으니 그 관심이 더욱 커지고 있습니다.

GTX가 뭔데?

수도권에서 서울로 겁나 빨리 들어오게 하는 광역급행철도입니다.

A 노선: 수도권에서 서울까지 30분 컷. 가장 먼저 착공했고 내년 개통 예정(늦어질수도).

B 노선: 마석에서 서울역까지 23분컷. 곧 착공할 예정이고 2030년에 개통할 수도.

C 노선: 의정부에서 삼성역까지 16분컷. 착공부터 아직 멀음.

여기에 우선적으로 더 추가하겠다는 것이 D 노선입니다. 우선 위 그림에선 장기-부천종합운동장까지 연결되는데, 이를 신림~사당~삼성~하남~팔당까지 쭈-욱 연장한다는 것. 그리고 욕심을 더 보태 삼성에서 밑으로 또 내려갑니다. 삼성~수서~광주~여주까지도 이어지는 거죠. 그렇게 계산기 두들겨보니 사업비가 총 6조7500억원이 나온다는 군요.

D 라인 실현 가능성은 몇 %?

선거 공약이란 표심을 잡기 위한 거죠. 즉, D 라인도 해당 지역의 표심을 얻기 위한 공약인 것인데요. 어찌됐든 수도권 곳곳에서 서울로의 접근성이 높아진다는 건 긍정적이지만, 땅 파서 급행철도를 만든다는 건 쉬운 일이 아니죠.

긍정적 😎

- 이전에도 해당 주민들이 '우리도 GTX 뚫어달라'는 요구를 했으나, '탈 사람도 많지 않을 것 같고 괜히 만들었다가 적자나겠어' 라며 거절당했죠.

- 근데 새로운 대통령이 하겠다고 하면 다시한번 검토 해 보겠죠? B 노선 역시 예비타당성 조사에서 1차 떨어진 바 있는데요, 3기 신도시 만들어지면 수요가 있을거야! 라며 재검토 후 최종 확정된 겁니다. 그러니 D도 가능성이 있다는 얘기가 나오고 있죠.

부정적 😓

- GTX 사업 자체가 10년 단위로 검토된다고 해요. 그리고 이제 겨우 A 라인이 착공에 들어섰고, B는 2014년 첫 조사를 받은 후 이제 겨우 우선협상대상자 선정을 앞두고 있을 뿐이죠. 그 다음 C가 오매불망 기다리고 있는데 D가 웬말일까요...

- 이미 수도권 인구가 점점 줄어들고 있는데, 그야말로 수지타산이 안 맞을거란 의견이 나오고 있죠.

- 가장 중요한 건 사업비를 어떻게 조달할 것인지에 대한 구체적 계획이 없다는 겁니다.

💭 부린이 길잡이

부동산 시세는 어떻게 움직일까?

집값이 오르는 건 알겠습니다. 근데 왜 오르는지, 어디부터 오르는 건지 설명하기는 애매합니다. 그래서 '시세가 움직이는 원리'에 대해 담았습니다.

전세가 오르면 매매도 오른다 🤔

집값 분석할때, 매매가뿐 아니라 전세가의 오르내림도 함께 봐야하는데요, 예를 들어 볼게요!

장미 아파트: 매매가 5억 / 전세가 2억

장미 아파트를 사고 싶어요. 당장 5억이 없으니 전세 끼고 사는 갭투자를 고민 중입니다. 근데 2억을 껴도 내가 3억이 있어야 살 수 있네요? 계산기 두들겨보니, 3억을 영끌해서 사느니 그냥 2억 전세로 들어가는 게 낫겠어요. 이런 생각하는 사람이 많아지다보니 전세가가 조금씩 오릅니다. 그래서 1년 뒤, 아래처럼 바뀝니다.

장미 아파트: 매매가 5억 / 전세가 2억 3억

이제 2억만 영끌하면 5억짜리 집을 살 수 있으니, 3억으로 전세 사는 게 손해 같아요. 그래서 사람들이 매매로 몰립니다. 그러다보니 집값은 6억, 7억.. 계속 뜁니다. 언제까지 뛸까요? 사람들이 '부담'을 느껴 차라리 전세로 사는게 낫겠다라고 돌아갈 때입니다. 이렇게 매매가와 전세가가 형성되는 것이죠.

옆 떡이 더 커보인다?

신도시 C 지역 아파트 평균가: 4억
신도시 아닌 C 근처 D 지역 아파트 평균가: 3억

누가 봐도 1억 차이면 C 지역을 선택할 것입니다. 신도시로 살기 좋기 때문이죠. 사람들이 계속 C로 몰리면 4억이 5억이 됩니다. 그럼 D랑 2억 차이로 벌어지죠.

1억과 2억의 심리적 간극은 꽤 큽니다. 아무리 신도시라고 해도 2억이나 더 주고 가야하나 생각이 들 수 있죠. 그런 찰나에 D를 보니 '이정도면 괜찮은데'란 상대성 원리가 작동합니다. 그렇게 사람들이 D로 몰리면 집값이 올라가면서 다시 C와의 차이를 좁히게 됩니다. 즉, 좋은 곳 주변에 있는 집들도 덩달아 가격이 오르게 되는 경우입니다.

참고: <이렇게 쉬운데 왜 부동산 투자를 하지 않았을까> 도서 중

📚 부동산 용어풀이

가압류

금전/금전으로 환산할 수 있는 청구권을 그대로 두면 장래 강제집행이 불가능하게 되거나 곤란하게 될 경우, 미리 일반담보가 되는 채무자 재산을 압류하여 현상을 보전하고, 그 변경을 금지하여 장래 강제집행을 보전하는 절차.

가처분

금전채권 이외의 특정물의 급여·인도를 목적으로 하는 청구권에 대한 집행을 보전하기 위하여 또는 다툼이 있는 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위해 법원이 행하는 일시적인 명령.

📰 간추린 늬우스

🍏 서울시가 안전점검 비용 전액 지원?

서울시가 안전관리 사각지대에 있는 150가구 미만 소규모 공동주택에 대해 안전점검 비용을 전액 지원한다. 150가구 이상 공동주택은 정기적인 안전점검이 의무지만, 150가구 미만의 소규모 공동주택은 법적 관리 의무가 없는 임의 관리 대상으로 분류돼 유지 및 관리에 어려움이 컸다. 서울시는 안전성 확보를 위해 비용 지원에 나선 것이다.

🍏🍏 외국인들의 부동산 잔치는 끝났나

올해 1월 국내에서 이뤄진 외국인 건축물 거래가 전월 대비 14.3% 감소했다. 요인은 국내 부동산 시장이 위축된 영향이라는 것. 이에 아파트, 토지 등 부동산 가격 상승을 노리고 국내 부동산에 투자한 외국인들이 지난해 말부터 국내 시장이 위축되자 관망세로 돌아섰다는 게 업계 평가다.

🍏🍏🍏 인수위, 부동산 TF!

새 정부의 대통령직인수위원회가 디지털 플랫폼·정부조직개편·부동산 등 3개 TF를 구성하고 가동에 들어갈 예정이다. 여기서 부동산은 경제2분과를 중심으로 경제1분과 전문 실무위원과 민간 전문가가 보유세·양도세 등 세제, 주택담보대출비율(LTV) 등 금융·공급·주거복지 등과 관련된 중점 과제를 검토해 이행 계획 수립하고 조율하게 된다.