💸조물주 위에 건물주가 됐습니다

2022.08.04 ㅣ 99호

님, 안녕하세요. 팀 코주부입니다.

더운 날 잘 견디고 계신가요? 휴가중이시라면 부러울 따름이고, 휴가를 아껴두고 계신다면 더위 잘 피하시길 바라겠습니다.
저번에 예고드린 대로, 코주부 에디터들이 출연하는 유튜브 영상(근면한 월급 '서울사랑상품권 뽀개기'편 보기)이 하나둘씩 업로드되고 있습니다. 레터에서 못다한 이야기들 많이 들려드릴 예정이니까 좋아요, 구독 필수!😎

그리고 중요 공지! 코주부가 어느덧 100호 레터 발행을 앞두고 있습니다. 어마어마한 이벤트가 다음 주에 공개될 예정이니까 레터 오픈 잊지 마시길요.

📊오늘의 코주부

부동산 조각투자 체험기 1탄
애플 2분기 실적 발표 분석
[코주부 베이직] 부동산편 12. LTV·DSR·DTI 뽀개기
서울경제 머니트렌드에 독자님을 초대합니다🎫

이번 생에 건물주가 되다니

구독자 여러분, 제가 건물주가 됐습니다. 매달 꼬박꼬박 월세 받는 조물주 위의 그 건물주요. 종로 한복판에 있는 50억짜리 빌딩인데요, 세입자는 수제버거 맛집으로 유명한 다운타우너입니다. 개미인 척하더니 금수저였냐고요? 슬프게도 아닙니다. 건물주가 맞긴한데 제 지분은 0.01886%. 이정도면 눈치채신 분들 계시죠? 바로 부동산 조각투자 얘깁니다. '단돈 5000원으로 건물주 되기'라는 광고 문구(사진👆)에 홀랑 넘어가 저도 발을 들였습니다.

그런데 상장 첫날부터 일정이 미뤄지더니 시세도 뚝뚝 떨어지고... 건물주는 커녕 작고 소중한 내 투자금마저 날릴까 초조해졌는데요. 그럼에도 아직까지 발을 빼지 않은 에디터의 조각투자 체험기를 앞으로 총 3회에 걸쳐 공유해보려고 합니다. 오늘 1화에서는 부동산 조각투자의 기본 구조와 청약 방법을 알아보겠습니다.

📈부동산을 주식처럼 쪼개, 건물주 되기 쉽네?

부동산 조각투자는 일단 건물의 소유주가 신탁사에 건물을 위탁하면서 시작됩니다. 이후 신탁사는 이 건물의 가치를 쪼개 수익증권을 발행하고 부동산 조각투자 플랫폼(이하 플랫폼)을 통해 투자자를 모집합니다. 플랫폼에서 수익증권을 사들인 투자자는 보유한 지분에 따라 해당 건물의 임대수익이나 매각수익을 배당받게 됩니다. 사실상 건물의 소유권은 신탁사에 있고, 투자자는 건물에서 발생하는 수익에 대한 권리를 보장한 증권을 갖게 되는 구조입니다.

그럼 전 건물주가 아닌건가요?(응 아냐...) 갑자기 사기당한 기분이 듭니다. 건물 소유권이 아니라 권리라니... 이거 갑자기 사라질수 있는거 아닌가요? 뮤직카우 사태도 떠오르고. 하지만 부동산 조각투자는 증권성 논란을 겪고 있는 뮤직카우 등과는 좀 다릅니다.

일단 증권성을 인정받아 일찌감치 금융당국으로부터 혁신금융서비스로 지정됐어요. 이 말인 즉슨, 일반 증권과 동일한 자본시장법 규제 아래서 투자자 보호 등이 이뤄지고 있다는 겁니다. 계좌개설부터 수익증권 발행, 수익증권 유통, 권리 행사 등의 모든 투자활동이 제도권 규제 아래서 진행되기 때문에 법적으로 큰 문제가 발생하기 어렵죠. 그리고 위에서 언급했듯이 건물의 소유권은 신탁사에 있고, 모든 자금은 신탁 계약에 의해 집행되고 있어 설사 플랫폼이 망하더라도 투자금 관리에는 큰 문제가 없습니다.

💡잠깐, P2P와 뭐가 다르지?
P2P는 건물주에게 단순히 돈을 빌려주는 방식이라 부실투자 발생 가능성이 높지만, 부동산 조각투자는 회사의 주식처럼 직접 건물의 지분에 투자하는 방식입니다. 훨씬 안전성이 높다고 볼 수 있죠. 또 투자금이 묶이는게 아니라 플랫폼 자체 거래소에서 다른 투자자에게 판매할 수도 있어요.

📈공모주 청약과 비슷...대신 빠른 놈이 더 받는다

에디터가 투자한 건물은 서울 종로구 북촌로에 위치한 안국 다운타우너입니다. 발행증권수 106만주, 발행가액 5000원으로 총 53억원을 모집했습니다. 가장 중요한 배당률은 3% 수준으로(다음 편에서 자세히 다룰 예정), 매달 배당금을 지급하는 조건이었습니다. 6월 9일부터 10일까지 이틀간 청약을 진행했는데 첫날 2시간 만에 조기 마감하면서 흥행에는 일단 성공했습니다. 부동산 조각투자 청약은 일반 공모주 청약과 달리 선착순으로 배정해 빨리 신청하면 원하는만큼 지분을 받을 수 있습니다. 다만 투자한도는 있어요. 일반투자자는 연 2000만원, 소득적격투자자는 연 4000만원으로 투자 자격은 요건에 필요한 증빙서류(앱에서 확인 가능)를 제출하면 변경할 수 있습니다.

청약 결과는 나흘 뒤인 14일에 나왔습니다. 에디터는 아주 소박하게 100만원을 투자해 200주를 받았는데요. 배정 후 증권이 플랫폼에 입고되기까지는 보름이 걸렸습니다. 그리고 대망의 상장일. 보유한 증권을 플랫폼 자체 거래소에서 자유롭게 사고 팔 수 있는 날이죠. 근데 갑자기 상장이 일주일 연기됐습니다. 그것도 상장 당일 아침에요; 사실 배정과 입고 과정에서도 시스템 문제가 있었기 때문에 살짝 걱정됐지만 신생 투자사가 겪는 필수적인 트러블로 생각하고 기다렸어요. 다시 대망의 상장일. 배당을 받는게 목적이라 팔 생각은 없었지만... 저기요, MZ님들...요새 수제버거 안먹어요? 이거 왜 이렇게 떨어져? (2화에 계속)

불경기에도 애플 실적은…(더보기)

👆애플 CEO 팀쿡. /출처=AFP연합뉴스

반도체 수급난과 경기 하락세에도 불구하고 애플이 올해 2·4분기(애플 자체 기준으로는 3·4분기) 어닝서프라이즈(전망치보다 좋은 실적)를 기록했습니다. 한 가지 감안할 점은 있습니다. 전망치보단 좋은 실적이지만 순이익은 감소했다는 것입니다. 애플의 이번 실적 발표, 어떻게 해석하고 받아들여야 하는지, 애플 실적과 주가는 앞으로 어디로 움직이게 될지 <코주부>와 함께 분석해보시죠.

📈애플 실적 한줄평 : 장사하기 쉽지 않았는데 선방했네

전세계 시가총액 1위 기업 애플이 2·4분기 실적을 발표했습니다. 먼저 이번 실적에서 나온 주요 수치들을 살펴보도록 하겠습니다.

매출 830억 달러. 전년동기대비 1.87%↑
아이폰 매출 406억7000만 달러. 전년동기대비 2.8%↑
순이익 194억 달러. 전년동기대비 10.6%↓

매출은 성적이 좋죠? 애플의 2·4분기 실적으론 사상 최대치입니다. 아이폰의 하드캐리덕분인데요. 전체 매출의 절반을 차지하는 아이폰의 매출이 전년동기대비 2.8% 증가했습니다. 사실 월가에선 이번 분기 아이폰 매출이 2% 이상 줄어들 거라고 예측했었거든요.

반도체 수급난과 인플레이션 영향으로 영업이 쉽지 않았기 때문인데요. 이런 예상을 뒤엎고 7분기 연속 매출이 증가하며 ‘역시 아이폰’이라는 평가를 받았습니다.

이 외에 애플뮤직과 아이클라우드, 애플스토어 등 서비스 부문 매출도 12%나 증가해 눈길을 끌었죠. 반면 아이패드와 ‘맥’ PC·랩톱 부문 매출은 각각 10%, 2% 줄었습니다.

분기 최대 매출에도 불구하고 순이익은 오히려 떨어졌습니다. 지난해 같은 기간 대비 10% 넘게 떨어졌는데 이는 2020년 3분기 이후 약 2년 만에 가장 저조한 성적입니다. 하지만 이 역시 어려웠던 경영 환경에 비하면 선방이라는 평가가 지배적입니다. 실제로 증권가에서는 애플의 주당순이익(EPS)를 1.16달러로 예상했지만 실제론 그보다 높은 1.2달러를 기록했습니다. 한 마디로 이번 애플 실적은 “이 정도면 선방했다.” 그 결과 애플 실적이 발표된 직후인 지난 1일 기준 애플의 주가는 전날 대비 3.28% 오르면서 장을 마쳤습니다.

📈올 가을 신제품 출시 대기·자사주 매입 예정

앞으로 4개월, 애플 주가 상승의 소재는 많아 보입니다. 가장 큰 이벤트는 9월로 예상되는 아이폰14와 애플워치8 등 신제품 출시입니다. 애플 실적의 든든한 버팀목인 아이폰 신제품도 신제품이지만 올해는 애플 워치에도 관심이 쏠리고 있는데요. 바로 프리미엄 모델인 ‘애플워치 프로(가칭)’가 새롭게 출시될 예정이기 때문입니다. 예상 가격은 900달러(약 117만원)로 아이폰에 맞먹는 고가로 예상됩니다. 스마트 워치 시장은 스마트폰보다는 훨씬 작지만 성장률은 높은데요. 시장조사업체 리서치앤마켓에 따르면 지난해 스마트워치 시장 규모는 590억2000만달러(약 77조원)로 1년 전보다 20% 성장했습니다. 미국 대형 투자 기업인 서스케하나(Susquehanna)가 아이폰14 이후의 애플 행보를 전망한 기사도 재미있어서 링크 남깁니다. 애플이 아이폰15에서는 살짝 부진했다가 그 이후부터 강한 상승장에 올라탈 거라는 전망입니다.

또 한 가지 올해 애플 주가 부양에 기대되는 재료는 자사주 매입입니다. 블룸버그에 따르면 애플은 지난 1일(현지 시간) 자사주 매입과 배당금 지급을 위해 55억 달러 규모의 회사채를 발행했습니다. 애플은 주기적으로 자사주를 매입·소각해 주가 상승 효과를 내고 있습니다. 2021년에는 102조원어치 자사주를 소각해 주가를 30% 띄웠다는 조사도 있습니다. 올해 역시 자사주 매입 전후로 주가 상승을 기대할 수 있습니다.

📈실적 잘 나올거임, 근데 전망치는 얘기 안할게

이번 실적 발표에서 팀 쿡 CEO는 애플을 둘러싼 세간의 우려에 대해 선을 그었습니다. 애플이 직원을 줄이는 등 긴축 경영에 들어갈 거라는 보도에 주가가 하루 동안 2.1% 떨어지기도 했는데요. 이에 대해 “인플레이션으로 인해 물류비와 인건비, 반도체 부품 가격 등 비용에 영향을 받고 있지만, 그럼에도 투자와 고용은 계속하겠다”고 해명했습니다. 아울러 “아이폰 판매에서 거시 경제적 악영향이 있다는 증거가 없다”며 “3분기에는 매출 증가세가 가속화될 것”이라고도 말했죠.

이렇듯 자신만만한 태도에도 불구하고 애플은 3분기 실적 전망치를 내놓진 않았습니다. 대내외 경제 상황이 불확실하다는 이유 때문인데요. 가장 크게 우려하고 있는 부분은 인플레이션과 강달러가 아닐까 싶습니다. 물가가 오르면서 소비자들의 지갑은 점점 얇아지는데 애플 제품 가격은 점점 오르고 있으니까요. 실제로 애플은 엔저 현상을 겪고 있는 일본에서 아이폰 가격을 20% 가량 인상한 바 있습니다. 우리나라에서도 신형 맥북 에어를 출시하면서 출고가를 40만원 이상 인상하기도 했고요. 수십만원이 올라도 애플 제품을 사줄 충성고객이 얼마나 될지, 애플이 가격 인상에 걸맞은 혁신을 보여줄지 오는 9월 애플의 신제품 발표에 관심이 주목됩니다.

부동산편 12.

🐣LTV·DTI·DSR 뽀개기

대출 규제 완화된다고 해서 기쁜 마음에 기사를 읽어봤더니 LTV는 완화되는데 DTI랑 DSR은 그대로라고 합니다. LTV는 대강 아는데... DTI랑 DSR은 뭐였더라...? 머릿속이 다시 복잡해지는데요. 봐도봐도 헷갈리는 대출 규제 3대장 LTV·DTI·DSR, 오늘 <코주부 베이직>에서 확실하게 정리하고 가세요.

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DTI랑 DSR 중 더 강력한 대출 규제가 뭐게?

서울경제 머니트렌드에 독자님을 초대합니다

서울경제신문이 주최하는 서울경제 머니트렌드 2022에 구독자님을 초청합니다. '개미의 영원한 선생님' 박세익 체슬리투자자문 대표, '여의도 야전사령관' 이선엽 신한금융투자 부장의 동학개미 멘토링이 구독자님을 기다립니다. 이밖에도 이해붕 업비트투자자보호센터장, 함영진 직방 빅데이터랩장, 국내 1호 미술품 경매사 박혜경 에이트인스티튜트 대표 등 주식·부동산·가상자산·아트투자 전문가들의 강연이 펼쳐지는 이번 머니트렌드는 홈페이지에서 무료로 사전 등록할 수 있습니다.

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팀 코주부가 당신의 성투를 빕니다. 다음 호에서 또 만나요!

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