서경파파입니다. 오늘 주제가 될 지역은 오래간만에 “서울”을 다뤄볼까 합니다. 특히 서울의 끝입지로 알려진 도봉구, 노원구를 소개하겠습니다. 최근 쏟아져 나오는 부동산 기사에서 창동 · 상계의 아파트는 연일 언론의 먹잇감이 되고 있습니다. 기사의 논조는 주로 이렇습니다. “입지 좋은 강남 아파트는 하락장에서도 시세가 방어되지만, 입지가 안 좋은 노도강(노원, 도봉, 강북)은 여지없이 떨어진다.” 

과연 그럴까요? 실제 부동산판은 언론의 기사처럼 움직이고 있진 않습니다. 누군가는 창동 · 상계의 용도가 좋은 땅을 평당 1억 원 가까이 매입하고 있기 때문입니다. 그 사람들은 바로 부동산 판의 최상위 포식자인 “부동산 개발업자”들입니다. 그들은 지금 강남에 버금가는 시세로 창동 · 상계에 수백억을 투자하고 있습니다.

언론과 대중은 노도강 지역을 무시하지만, 고수들은 창동 · 상계에 거액을 투자하고 있는 이유, 그 이유를 구체적인 사례와 도시계획을 통해 설명해 드리겠습니다.

도봉구 창동역 일대의 상업지역입니다. 부동산 개발업자는 평당 9,000만 원, 총액 280억 원에 오래된 건물을 매입했습니다. 그리고 대규모 오피스텔 개발을 앞두고 있습니다!

노원구 노원역 일대의 상업지역도 마찬가지입니다. 평당 9,700만 원, 총액 125억 원에 오래된 건물을 매입했습니다. 이곳도 건물을 철거하여 대규모 오피스텔 개발을 앞두고 있고요!

2년 전만 해도 이 상업지역의 땅들의 시세는 평당 5천만 원에 불과했습니다. 도봉구, 노원구에 평당 1억 원짜리 땅이라니, ‘입지’를 중요시하는 투자자에겐 도무지 이해할 수 없는 가격일 것입니다. 언론에서는 ‘노도강’ 지역을 부동산 투자의 무덤, 아니 지옥처럼 묘사하지만 현실은 그 반대로 펼쳐지고 있습니다.

실제 부동산판을 움직이는 큰손은 마치 노도강에 퍼져 있는 악재는 신경 쓰지 않듯 움직이고 있는 것이죠. 과연 이들은 어떤 미래가치를 보고 투자한 걸까요?

창동·상계가 평당 1억 원을 찍을 수 있었던 이유는, 2030년 서울시 도시계획에서 그 위상을 광역중심지로 격상시켰기 때문입니다. 다른 누구도 아닌 바로 서울시가 창동·상계를 흔히들 좋은 입지라고 알고 있는 “용산”, “마곡”, “잠실”과 대등한 위계로 만들었습니다. 

광역중심지로의 격상은 무슨 의미를 가질까요? 위의 도시계획에서 “수도권 동북부 광역중심지 육성”이란 키워드가 보이시죠? 창동 · 상계 광역중심지는 서울시 뿐만 아니라 경기도 동북부인 의정부, 남양주, 양주를 아우르는 중심지 기능을 수행하라는 의미입니다. 즉, 경기북부 도민들이 굳이 서울 도심까지 갈 필요 없이, 창동 · 상계로 출퇴근하고 소비할 수 있게 하기 위함입니다.  그렇다면 그 역할에 걸맞은 인프라, 즉 일자리, 상권, 교통, 주거시설이 세팅이 되어야 합니다.

하지만 지금까지 창동·상계의 중심지 기능은 미흡했습니다. 창동역 일대에는 유휴부지가 많았고, 노원역 일대에는 유흥시설이 즐비하여 땅을 효율적으로 이용하지 못했습니다. 심지어 도봉구, 노원구의 인구가 의정부, 남양주의 신도시로 “유출”되기 시작했고, 사람들이 떠나간 이유는 열악한 주거환경과 부족한 인프라 때문이었습니다.

그래서 창동 · 상계의 도시계획에서 “육성, 조성”이란 키워드가 많이 보입니다. 의정부와 남양주로 사람들이 떠나가지 않게끔, 그리고 중심지 역할을 수행할 수 있게끔, 유휴부지의 고밀도 개발과 노후화된 아파트 단지의 개선을 계획하고 있습니다.

정부도 더 이상 아파트 시세의 상승이 두려워 “재건축 규제”를 더 이상 놔둘 이유가 없습니다. 서울시가 상계주공5단지를 신속통합기획을 통해 재건축하려는 이유, 오세훈 서울시장이 최근 하계5단지(임대주택)를 방문한 이유도 결국 열악한 주거환경으로 인구가 유출되고 있는 도봉구와 노원구의 당면한 문제를 인식했기 때문입니다.

언론은 당장이라도 “노도강”에 있는 모든 도시계획들이 무너질 것처럼 겁을 주지만, 지금 이 순간에도 부동산 개발업자는 용적률 800% 이상의 고밀도 개발이 가능한 땅을 과감하게 매수하고 있고, 대규모 아파트 단지의 재건축 사업도 도시계획에 따라 “명문화” 되어 있습니다. 사실상 창동·상계 개발은 이제 정부에서 뒤엎기 어려운 사업입니다.

창동 · 상계의 아파트 단지들의 시세가 평당 3,000만 원에 달하자, 사람들은 “거품”이다, 곧 폭락한다고 말합니다. 최근 몇 개 단지의 하락 거래를 사례로 들어 실제로 거품이 꺼지고 있다고 겁을 주기도 합니다. 그리고 혹자는 은마아파트 사례를 들어 40여 년 된 아파트도 재건축을 하기 어려운데 이제 막 30년 차 된 아파트들이 10년 안에 재건축을 기대하는 것은 어렵다고 합니다.

하지만 우리는 비합리적인 추정을 하지 말아야 합니다. 재건축은 결코 준공연도 순서대로 해주는 것이 아닙니다. 개도 포르쉐 타는 동네라고 불리는 개포동의 시세를 견인한 것은 바로 강남 내의 균형 개발 차원에서 개포동, 일원동 일대의 주공 아파트를 일제히 재건축했기 때문입니다. 대표적으로 “디에이치자이 개포”는 1984년 3월에 준공된 개포공무원아파트8단지가 재건축된 사례입니다. 결국 준공연도와 입지 순이 아니라 도시계획대로 재건축의 순서를 결정하는 것입니다.

어수선한 시기일수록 부동산판의 장난질은 더 심해집니다. 마치 세뇌를 하듯 가공된 정보를 주입식으로 마구 집어넣으면, 아무리 합리적인 사람이라도 순간 흔들릴 수밖에 없습니다.

하지만 오랜 기간 동안 수많은 연구와 주민들의 복잡한 이해관계 속에 쌓아 올린 “도시계획”은 가공된 정보의 주입을 막는 우리의 유일한 “방패”입니다. 하락장이지만 끊임없이 도시계획을 공부하며 최근 사례를 찾는 것이 소중한 매물을 지키고 새롭게 돈을 벌 수 있는 포인트입니다.

주변에서는 포기하라고 하지만, 우리는 포기해서는 안 됩니다. 포기 대신 꾸준히 나의 체력을 기른다면, 부는 자연스럽게 따라오게 되어 있고 경제력이라는 힘은 나를 더욱 풍요롭게 할 것입니다.