한국산업단지공단 통계에 따르면 2020년 4월 말 당시 전국 지식산업센터는 건축 중이거나 예정인 단지를 포함해 1167곳이었는데요. 이후 2021년 1월 말 1219곳, 2022년 1월 1309곳, 2023년 1월 현재 1474곳까지 늘어났어요. 3년 만에 300여 곳 증가한 셈입니다. 중간 규모의 지식산업센터 호실 수가 300~400실 정도인 점을 고려하면 총 10만실이 증가한 셈입니다.
요즘처럼 고금리에 지산도 미분양이 속출하고 있는데요. 갑자기 늘어난 지산 공실 대란이 우려되는 이유입니다. 시장 침체가 계속돼 공실 대란이 발생하면 건설사와 투자자는 물론이고 돈을 빌려준 금융사까지 위험해질 수 있죠. 이미 7만가구가 넘어선 미분양 아파트도 문제인데 10만 지산 공실은 더 큰 대란이 될 것이라는 무서운 전망이 나오고 있어요.
2.공급이 많으면 당연히 가격이 떨어지겠죠?
자, 그러면 이렇게 공급이 많아요. 그러면 지산 가격은 어떻게 될까요? 당연히 떨어지겠죠. 임대료도 떨어지고요. 지산이 우후죽순 생겼던 곳이 경기도 화성, 남양주, 구리, 평택 등등 이런곳들은 계속 미분양이 나고 공실이 쌓이고 있다는 겁니다.
이 문제를 취재한 이석희 기자에 따르면, 입주를 앞둔 지식산업센터는 여전히 미분양을 해소 중이거나, 분양가보다 500만~2000만원 싼 마피 물건이 쏟아지고 있어요.
임대료도 당연히 떨어져겠죠. 이미 입주한 곳은 임대수익률이 대부분 3% 안팎으로 대출금리보다 낮기 때문에 분양자 입장에서는 손해죠. 그러다보니 아무도 지산을 가지려고 하지 않아요.
조지훈 지식산업센터114 대표는 "투자 열풍이 불면서 기업 수요가 거의 없는 경기도 외곽 지역에서도 무분별하게 사업을 벌이면서 투자자들을 꽂아넣었다"면서 "지금 지산은 임대 맞추기도 어렵고 팔기도 어렵다. 수도권 외곽은 물량이 쌓이고 있다"고 했습니다.
3. 문제는 팔고 싶어도 안팔린다는 것
그러면 지산은 전매가 되니까 팔면 되잖아요? 요즘같은 고금리에, 공실 폭탄 지산을 누가 사겠어요? 그래서 매물이 쌓이는 실정이라는 거죠.
4. 그러면 계약금 포기하고 계약 해제하면 되잖아요?
문제는 계약 해제가 안됩니다. 이게 정말 중요한 문제인데요. 우리가 부동산 계약할때 계약금을 포기하거나, 배액배상하고 계약 해제하면되지 라고 생각하는데요. 지산은 특히 중도금대출이 실행됐다면 시행사와 협의를 거쳐야먄 계약을 해제할 수 있습니다. 지산 분양계약서를 보면 대부분 "시행사와 협의해서 계약을 해제할수 있다"고 나와있어요. 분양자가 갑자기 변심해서 계약 취소해달라고 해서, 취소가 되는게 아니라는 것이죠..
상승장일때는 시행사가 계약 해제해주고 다시 팔면 되겠죠. 그런데 하락장일때는 시행사가 이걸 해제를 잘 안해주려 하겠죠.
이미 중도금대출은 수분양자 이름으로 실행됐기 때문에, 분양자가 잔금대출을 못일으킨다면 중도금대출을 갚지 못해서 그에따른 연체 이자가 계속 붙게 되겠지요. 그래서 분양자는 신용불량자가 되기 싫으면 어떻게든 잔금대출을 일으키고 잔금을 내야한다는 겁니다.
이러한 여력이 안되면 마이너스피, 급매, 급급매로라도 전매를 시켜야한다는 거고요.
"결국 시행사랑 잘 얘기를 해야겠지요. 시행사 입장에서도 이미 중도금대출이 실행된 물건을 그냥 받아올 수는 없어요. 최대한 전매되도록 시행사가 돕겠지만, 분양자도 어떻게든 잔금 낼수 있도록 노력하셔야합니다. 그러지 않으면 자기가 신용불량자 되는 수밖에 없어요. 중도금 대출 무이자로 해준다고 해서 많이들 분양받으셨을텐데요, 이게 진짜 무서운겁니다. 사실 말이 무이자지, 그걸 시행사가 내고 있던 거거든요. 만약 계약 해제하고 싶다고 하면서 시행사랑 갈등이라도 나면, 어떤 시행사는 자신들이 대신 내준 중도금 대출 이자를 다시 갚고 손해배상도 청구하는 곳도 있더라고요. "(지산 분양상담사의 말)
"지산 계약 해제관련 분쟁이 많아요. 잔금 못치루겠어서 해제해달라고 해도 시행사가 안해주면 그만이거든요. 일부 시행사는, 우리 말 안들으면 (계약 해제 안해줘서)신용불량자 만들거라고 협박하는 곳도 있다고 하더라고요. 그러니까 지산 분양받으실때는 신중하셔야해요. 지난 정권때 너무 규제가 없다보니까 지산 영업이 쎄게 들어가서 너도나도 분양받았잖아요. 그러다가 이 상황이 온거죠."(조지훈 지식산업센터114 대표)
5. 상가 분양자들도 비슷한 문제로 곤경에 처했습니다.
지산과 비슷한 문제입니다. 공실, 고금리, 임대료 하락이죠. 상가 잔금 치뤄야하는 분양자들은 대출 금액이 줄어서 마피로 던지는 사람들이 늘고 있어요.
“대출이 처음 예상보다 너무 적게나와서 매우 난처한 상황입니다. 임대도 안되고 매매도 안되고요. 계약금 포기하는 수준으로 싸게 내놨는데도 사겠다는 사람이 없어요. 제발 누가 이 상가 좀 가져갔으면 좋겠어요.”(인천 송도 상가 분양받은 A씨)
이분은 3달안에 잔금을 내야하는데 도저히 낼 수가 없다는 거에요. "잔금 못내면 가산이자가 불어날텐데 상가 하나 잘못 분양받았다가 집안이 망하게 생겼어요."
6. 왜 대출이 안나온다는거죠?
준공을 앞두고 잔금대출을 받으려 하는데 금리가 오르면서 잔금 대출 한도가 확 줄어든 것입니다.
상가는 대출을 받을때 RTI(임대업 이자 상환비율)를 봅니다. RTI는 부동산의 연간 임대소득을 해당 부동산 대출에서 발생하는 연간이자비용으로 나눈 값으로 산정됩니다. 즉 분자인 임대소득이 많을수록, 분모인 이자비용이 적을수록 RTI가 높아집니다. 상가·오피스텔 등 비주택임대업 대출은 RTI 1.5배 이상이어야 대출이 가능해요.
그런데 최근 상가 임대 소득은 낮아지고, 이자 비용은 올라가면서 당초 분양당시 예정했을때보다 RTI가 적게 나오다보니 대출 한도도 줄어드는 것이죠.
“상가를 받을때는 대출 80%까지 받을 수 있다고 해서 계약금 10%만 들고 분양받았는데, 이번에 은행에 갔더니 분양가의 50%정도밖에 대출이 안나온다고 해서 좌절했어요."(동탄 상가 분양받은 B씨)
예를 들어, 금리 3%로 계산해서 잔금 대출 6억원 가량을 예상했는데 요즘 시중은행 금리가 5~6%로 오른데다가 임대료가 낮아지다보니 대출 가능액이 4~5억원으로 줄어들면서 자부담해야하는 잔금액이 더 늘어난 겁니다.
상가 또한 계약 해제를 하고 싶어도 쉽지 않아요. 이미 중도금 대출이 실행됐기 때문에, 시행사와 협의를 해야지만 계약 해제가 될 수 있어요.
상가 또한 팔려해도 팔기 쉽지 않아요. 상가도 대부분 대출을 지고 운영을 하는데요, 임대료보다 금리가 높으니 갖고 있어도 수익이 나기 어렵죠. 그러다보니 요즘처럼 고금리에는 상가를 팔기도 쉽지 않아요.
경기도 동탄에 구분상가를 보유한 이모씨는 “금리가 3%대에 시작해서 이번에 갱신하려고 봤더니 7%대가 나왔다. 여러 은행을 돌아서 간신히 5%대에 맞췄다”면서 “그런데 임대료는 그대로여서 갖고만 있어도 손해”라고 했습니다.
7. 상가, 지산 분양자들은 어떻게 해야할까요
공실, 공급 폭탄 문제도 있지만 이 모든게 급격한 금리 인상과 연관이 있지요. 저금리 시절만 해도 상가, 지산 잔금칠때 이렇게 살얼음판일지는 상상도 못했을거에요. 그런데 지금은 주담대 금리도 5~6%를 가고 있으니, 수익형 부동산 분양자나 소유주들은 정말 힘든 시절을 보내고 계시지요.
결국, 입지가 좋다면, 입지에 대한 확신이 있다면 힘든 시절을 버티고 고금리와 공실 기간을 견디고 '봄'이 오기까지 기다려야겠지요.
“천지가 개벽한 마곡도 미분양으로 골머리가 아팠었고 강남 뺨 때리는 메가 상권이 된 판교역 상권도 미분양 천국이었다. 모두가 똑같이 생각하는 프레임에서 벗어나 투자의 나래를 펼치는 분이 성공할 수 있다”
(책 ‘월급쟁이 건물주 클레이튼커쇼의 파이프라인 수업’, 클레이튼커쇼 지음)
오늘은 상가, 지산을 매수하려할때 주의해야할 사항(대출과 금리)에 대해서 알아봤어요. 상가와 지산이 이렇게 '손해'만 주는 자산이라면 아무도 안 샀겠죠. 분명 상가와 지산으로 수익을 내시는 분들은 많을 겁니다. 따박따박 들어오는 임대료의 매력은 모든 투자자들의 로망이죠. 상가, 지산은 열심히 공부해서 옥석을 고를수 있는 안목을 키우는게 중요할 것 같아요.
매부리 구독자분들은 상가와 지산을 분양받거나 매수하실때, 요즘처럼 고금리 시대 상황이 내뜻대로 안될 수도 있다는 점을 유념하시고 대비하면 좋을 것 같아요!
