2022년 5월 넷째주
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 Issue No.6 / 2022년 5월 넷째주 
1. 부동산 주요뉴스 Top 5
2. 등기부등본 제대로 보고 사기 예방하기
3. 부동산 상식 : 가계약금 함부로 넣지마세요
4. 알파카 유튜브 : 금리 오르는 2022년 부동산 흐름 이렇게 잡아라
1. 도심 재개발로 주택공급 확대 서울시, 용적률 확대 3년 연장

서울시가 2019년 10월부터 3년간 한시적으로 운영해왔던 도시정비형 재개발사업 구역 내 주거용적률 확대적용을 3년을 연장하여 2025년 3월 27일까지 진행할 예정입니다.

앞서 2019년 10월 서울시는 공공주택 도입 시 상업지역 주거 비율 기준을 50%에서 90%까지 허용하고, 준주거지역은 100% 이내에서 용적률을 추가 부여하며, 완화된 용적률의 절반은 공공주택을 도입해 운영하기로 했습니다.

당시 도심지에도 적정량의 주택 공급이 필요하다는 사회적 요구에 따라 주거용적률 확대는 한시적으로 도입이 되었습니다. 이미 추진 중인 정비사업의 안정성을 확보하고 주거 주용도 신규 사업이 지속적으로 추진 될 수 있도록 해당 정책의 유효기간을 연장하게 되었다고 합니다.


2. 땅값 상승에 … 서울 오피스텔 공급 반토막

향후 수년간 서울에 아파트 공급 물량이 절대적으로 부족한 가운데 오피스텔 분양 물량 또한 올해 13년 만에 최저치를 기록할 전망입니다. 이에 대해 전문가들은 대지 부족과 가격 상승, 원자재 가격 상승, 주거형 오피스텔은 주택 수에 포함되어 종합 부동산세 등 세금 부담과 같은 사유를 원인으로 꼽았습니다. 분양 물량이 줄어들면서 기존 오피스텔 가격은 상승세의 모습입니다.


한국 부동산원에 따르면 서울 전체 오피스텔의 평당 매매가격은 지난 4월에 비해 올해 4월은 2.3% 상승했습니다. 서울 동남권의 경우 3.1% 올랐습니다.


3. 1주택자 종부세 부담, 2020년 수준으로 낮춘다 

정부가 1세대 1주택자의 종합부동산세 부담을 작년이 아니라 재작년(2020년) 수준으로 낮추는 방안을 검토하는 것으로 알려졌습니다. 집값 폭등으로 작년과 올해 공시가격이 모두 10% 넘게 뛰면서 종부세 부담이 급증했다는 판단에서입니다. 


이에 기획재정부가 검토하는 구체적 방안은 두가지 입니다. 가장 쉬운 방법은 공시가격 자체를 2020년 수준으로 반영하는 것입니다. 하지만 공시가격 환원은 정부가 아니라 국회에서 관련 법을 개정해줘야 하기 때문에 불확실성이 있습니다. 


이에 대한 대안으로 검토되는 것이 공정시장가액비율(과세표준을 정하기 위해 공시가격에 곱하는 비율)을 조정하는 것입니다. 즉 공시가격은 2021년분을 적용하되 공정시장가액비율을 현행 100%에서 75%가량으로 낮추면 종부세가 줄어들게 되는 것입니다. 


4. 오세훈 "재건축·재개발 속도조절... 안전진단 못받은 곳은 규제 유지"

오세훈 국민의힘 서울시장 후보가 주택 공급과 관련해 "추가로 정비구역으로 지정될 물량에 대해 속도를 조절할 수도 있다"며 "'투자하지 말라'는 메시지"라고 말했습니다. 아직 정비구역으로 지정되지 않은 사업지에 대해서는 사실상 재건축·재개발 규제를 이어가겠다는 의미입니다. 


다만 "신속통합기획 대상지 53곳은 브레이크를 밟을 필요가 없고, 빨리 공급하는 게 낫다"며 신속통합기획을 중심으로 주택 공급에 속도를 내겠다는 의지도 내비쳤습니다. 신속통합기획은 정비사업 절차를 간소화해 사업기간을 3년가량 줄여주는 제도입니다. 지난해 그가 시장에 취임한 뒤 내놓은 주택 정책이며 강남구 압구정 2,3,4,5구역 등 53곳이 대상지에 포함돼 있습니다.


5. 서울 오피스 임대료 급등… 수요 몰리며 5년내 최고

23일 부동산인포가 한국부동산원 자료를 분석한 결과 올 1분기 전국 오피스 임대료는 전 분기 대비 0.02% 상승한 ㎡당 1만7300원으로 나타났습니다. 이는 2017년 2분기(1만7300원) 이후 최고치입니다. 경기도는 ㎡당 임대료가 1만2300원으로 서울이 경기도의 1.83배에 달하는 것으로 나타났습니다. 

서울의 임대료가 높다 보니 사무실을 얻으려는 이들이 경기도로 쏠리는 현상은 지난 8년간 두드러지게 나타났습니다. 경기도 31개 시·군·구 중 하남이 가장 높은 증가율(51.2%)을 보였고, 김포(44.36%)와 화성(40.42%)이 뒤를 이었습니다. 
등기사항전부증명서 개념과 활용
부동산 거래 시 반드시 확인해야 하는 서류 중 하나가 바로 부동산 등기사항전부증명서, 즉 등기부등본입니다. 등기부등본은 해당 부동산에 대한 권리관계 파악과 사실관계를 확인하기 위한 서류로써 대법원 인터넷 등기소 사이트에서 누구나 쉽게 발급 받으실 수 있습니다. 


◆ 부동산 등기부등본의 구성


1) 표제부 

부동산 등기부등본은 총 세가지로 구분되어 구성되어 있습니다. 그 중 제일 상단에 표기된 표제부에서는 해당 부동산의 소재지, 층별 면적, 크기, 용도 등 건물에 대한 상세 내용이 적혀 있습니다. 다만 등기부등본은 부동산 소유권과 권리관계를 위주로 보기 때문에 더욱 디테일한 부동산 정보가 궁금하시다면 건축물대장 또는 토지대장을 통해 확인하시면 됩니다.


2) 갑구 

갑구에는 해당 부동산의 소유권에 관한 권리관계 사항들이 기재되어 있습니다. 순위번호, 등기 목적, 접수일 등이 자세히 기재되어 있는데요. 등기한 순서대로 기재되기 때문에 갑구의 마지막 부분에서 현재 부동산 소유주를 확인하실 수 있습니다. 혹여나 갑구에 가등기, 가처분, 가압류, 경매 단어가 보인다면 소유권 분쟁의 가능성이 있을 수 있기 때문에 정확하게 확인해보실 필요가 있습니다. 


3) 을구 

을구에서는 소유권 외의 지상권, 전세권, 지역권, 저당권 등의 권리관계(소유권 이외 권리관계)가 표시됩니다. 실무에서는 을구의 내용을 통해 해당 부동산을 담보로 빌린 금액을 대략적으로 유추해볼 수 있습니다. 


거래 시 등기부등본 유의해서 보자


1) 소유주와 계약 상대방의 일치 여부 
부동산관련 위조 사건들이 최근까지도 빈번하게 발생하고 있습니다. 중개업소가 등기부등본을 위조하거나 법원경매에 나온 아파트와 동일한 동의 아파트를 허위로 올리는 등의 교묘한 수법도 갈수록 늘어나고 있는데요. 최근에는 실제 소유주가 아닌 타인과 매매 및 임대차계약을 했다가 문제가 발생하는 사례도 발생하고 있습니다. 

우리나라의 등기부등본은 공신력을 인정하지 않기 때문에 더욱 세세하게 확인해야 합니다. 따라서 부동산 거래 시 매물의 실소유자와 계약 상대방이 일치하는지를 꼼꼼하게 확인해봐야 합니다. 부득이한 사유로 대리인이 참석할 경우 위임장과 인감증명서를 요청하고 실소유자와도 직접 통화하는 것이 안전합니다. 

2) 소유권 다툼사항 확인 
부동산을 거래함에 있어 흔히 볼 수 있는 권리관계이자 주의할 부분이 가압류, 가처분, 가등기, 경매개시 등입니다. 여기서 중요한 점은 위 항목들이 등기된 부동산도 거래 행위가 불가능한 것이 아니라는 점입니다. (처분금지의 상대적 효력)

만약 거래를 하게 된다면 거래 당사자들은 상호간의 이해관계를 잘 따져서 계약서에 특약을 잘 적어야 합니다. 예를들면 매도인의 담보책임, 계약해제 특약, 채권 자동승계 등과 관련된 조항들일 수 있겠네요. 이처럼 위와 같은 다양한 권리관계는 실제 등기부등본 상 복잡하게 얽혀있는 경우가 많기에 꼼꼼히 확인하고 거래 전 미리 체크해보아야 합니다.

3) 선행 근저당권, 전세권, 임차권 등기 여부
근저당권은 기존 소유주가 대출을 받으면서 해당 부동산을 담보로 잡았는지를 알려주는 것입니다. 때문에 향후 부동산을 매매할 때 근저당권 설정금액을 확인해야 합니다. 또한 채권최고액은 보통 대출금의 120%를 설정하며, 부동산을 담보로 대출을 해준 주체가 소유주에게 돈을 돌려달라고 청구할 수 있는 최대 금액입니다. 쉽게 말해 집을 담보로 돈을 얼마나 빌렸는지를 확인할 수 있으며, 향후 매매 시 매매금액과의 차이를 비교하고 따져볼 필요가 있습니다. 

또한 전세권과 임차권 여부도 반드시 확인해야 합니다. 등기부등본 상 전세권, 임차권이 설정되어 있다면 임대차 기간만료 후 반환하여야 하는 금액을 갈음해볼 수 있기에 매매 시 정확하게 파악해 보아야 합니다. 

4) 등기부등본 발행일자 
과거 근저당권이 설정된 사실을 숨기기 위해 등기부등본 발행일자를 신청 직전 날짜로 변조하는 사기사례들이 있었습니다.

따라서 만약 계약당일에 과거 시점에 발행한 등기부등본을 확인하는 건 위험요소가 있다고 할 수 있겠네요. 발행시점과 계약시점 사이에 근저당권, 가압류 등 새로운 권리변동이 발생했을 가능성이 있기에 꼭 계약시점에 발행된 등기부등본을 확인해야 합니다. 

5) 스스로 떼어보기 
등기부등본은 부동산계약 시 매우 중요한 서류임에도 불구하고 유의깊게 살펴보지 않는 경우가 많습니다. 그리고 등기부등본도 다른 서류들과 마찬가지로 쉽게 변조할 수 있다는 위험도 있습니다.

따라서 부동산계약을 앞두고 있을 때는 등기부등본을 직접 떼어보고 내용도 직접 확인해보는 것이 부동산사기를 방지할 수 있는 방법 중 하나라고 말씀드리고 싶네요.
가계약금 함부로 넣지마세요 

가계약금은 정식 법률용어는 아니며 계약금의 일부를 지급하는 것을 뜻합니다. 가계약금 용어에 ‘가(임시)’라는 말이 붙어있어서 쉽게 해제할 수 있다고 잘못 생각할 수 있으나 사안에 따라 해제방법이 달라질 수 있습니다.


일단 결론적으로 가계약도 계약이기 때문에 계약이 성립했다면 계약서를 쓰지않았고 단순 구두계약이라고 하더라도 쉽게 해제하기는 어렵습니다. 


* 계약이 성립은 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 모든 계약내용에 관하여 있어야 하는 것은 아니고 그 본질적 사항이나 중요 사항(매매목적물, 매매대금, 대금 지금방법, 잔금 지급일자 등)에 관한 구체적 의사의 합치가 있거나 적어도 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 합니다.


중요부분이란 매매목적물, 매매대금, 대금 지급방법에 대한 합의입니다. 매매 목적물을 특정하고, 총 매매대금을 정하고, 잔금 지급일자를 협의했다면 중요부분에 대한 합의가 있다고 볼 수 있습니다.


대법원도 “부동산 매매에 관한 가계약서 작성 당시 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 그 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도 매매계약은 성립했다”고 판결하고 있습니다.


매매목적물, 매매대금, 잔금 지급일자를 협의했다면 중요부분에 대한 합의가 있다고 볼 수 있습니다. 민법 제565조에 따라 양 당사자는 계약금을 포기하거나(매수인) 계약금을 배액상환하여(매도인) 계약해제를 할 수 있습니다.


부동산 매매계약이 성립된 경우 대법원은 가계약금이 지급되었다고 하더라도 약정 계약금을 기준으로 해제하여야 한다고 판시하고 있습니다.


반면 부동산 매매에 관한 가계약서 작성 당시 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 없었다면 매매계약이 성립되지 않아 민법 제565조가 적용되지 않습니다. 매수인이 가계약금을 지급하였으나 부동산 매매계약을 진행하고 싶지 않다면 매도인은 가계약금을 돌려주어야 하고 매수인은 가계약금 반환을 요구할 수 있습니다.


이처럼 가계약은 명확한 장단점이 있는데요. 가계약도 계약이라는 걸 명심하고 함부로 가계약금을 수수하지 말아야겠습니다. 하지만 가계약의 개념을 정확히 알고 잘 활용할 수만 있다면 원만한 부동산 계약이 될 수 있으니 꼭 알아둡시다.
금리 오르는 2022년 부동산 흐름 이렇게 잡아라

2022년의 부동산 시장은 작년이나 재작년에 비해서 쉽진 않습니다.
때문에 부동산 투자를 생각 하시는 분들이라면 꼭 궁금해 하실부분, 바로 금리입니다. 
요즘 인터넷에 금리 라고 검색을 해보면 금리인상·물량확대·하향조정 등 많은 연관검색어들이 함께 따라오고 있습니다. 그렇다면 과연 이런 이야기들이 왜 나오는걸까요?

현재 금리를 인상하는 요인중에 하나로 물가상승이 꼽히고 있습니다. 시중은행의 대출금리 현황은 변동금리 3%대에서 고정금리 4%대가 나오기 때문에 4%시대는 이미 도래했다고 보여집니다. 흔히들 부동산시장에서 대출금리가 4%대가 나오는 시점이 될 경우에는 변곡점을 맞을 수  있다고 이야기 하는데요. 이는 변동금리가 4%대일 때의 이야기라고하니 아직까지는 기다려 봐야겠습니다.

그렇다면 여기서 질문!
과연 이런 시장상황에서는 변동금리를 택하는게 좋을까요?  아니면 고정금리를 택하는게 좋을까요?

그에 대한 답변과 이유는 영상을 통해 확인해보세요! 
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