두부먹고 내집마련 한걸음 더
 
💌 2024년 4월 30일 두부레터입니다.

오늘 두부는 알아두면 꽤 쓸모있는 주거 관련 지원정책을 싹- 긁어모았습니다. 뭔가 작년과는 다르게 올해들어 이런저런 혜택이 늘어난 것 같아요. 그리고 그 중심에 '출산' 관련 키워드는 꼭 들어있고요. 이래도 아기 안 낳을래? 라는 정책인 것 같아요




# 벚꽃은 졌으나 혜택이 흩날리네🌸


4월 말부터 주거지원 관련한 다양한 소식이 잇달아 나오고 있어요. 혹시 님한테 해당되는 것이 있는지 체크해 보세요. 나라에서 주는 혜택이면 알차게 챙깁시다!


1. 전국구 갑니다

신혼·신생아·다자녀 가구라면 전세임대주택을 신청할 수 있어요.
 
이게 뭐냐면, 신혼·신생아·다자녀 가구 조건을 갖춘 사람이, '나 이집에 전세살고 싶어요'라고 한 집을 콕 집으면, LH가 집주인과 전세 계약을 체결한 뒤 이를 두부에게 재임대하는 제도예요. 그러니 더 저렴합니다.

전문용어로 '전세임대사업'이며, 이미 지난해만 약 8천700가구를 공급했어요.

누가 받을 수 있다고?

  • 신혼·신생아 유형 : 2년 이내 출산한 자녀가 있는 신생아 가구, 한부모가족, 혼인 7년 이내(예비) 신혼부부 등입니다.
  • 다자녀가구 : 2명 이상의 자녀가 있으면 됩니다. 

[출처: LH]

신혼·신생아가 1,2로 나뉘는 건 소득수준에 따라 지원액이 달라져요. 4월 29일부터 올해 연말까지 여기서 신청할 수 있어요.

😀 이 제도의 최대 장점은, 아무래도 나라와 임대계약을 맺는 거니까 전세사기 걱정은 없겠어요. 아직 내집마련이 부담스럽다면 전세임대 지원을 받아보는 것도 좋을 것 같아요!


2. 서울시민만 보세요!

서울시가 내년부터 아이 한명 낳으면 꼬박꼬박 돈을 줍니다. 주거비로 쓰라고요. 왜냐면, 서울을 벗어나지 말라는 거예요.

얼마나 주는데?

월 30만원씩, 최대 2년간 총 720만원을 받을 수 있습니다. 

누가 받을 수 있지?

조건은 까다롭지 않아요. 부부 소득? 부부 나이? 안 봅니다. 그저 무주택자면 돼요.
단, 주거비를 지원받을 수 있는 주택은 서울 소재 전세 7억 이하, 월세 268만원 이하 임차 주택이어야 합니다.

서울시에서 지원하는 거니 다른 혜택을 받고 있으면 당연히 이중지원 안됩니다. 즉, SH, LH 공공임대주택 입주자는 제외돼요. 

왜 30만원일까?

서울과 지방의 평균 월세 차이가 약 30만원이라고 해요. 즉 집값때문에 서울 벗어날 생각이라면, 차라리 서울시에서 30만원 지원해줄테니 서울에서 살라~는 얘기예요.

근데 요즘 심각한 것이 출산율 문제이니, '아이 한명 낳아야 준다'는 조건을 내건거죠.

아! 기존에 아이 1명당 매월 100만원을 받는 ‘부모급여’와도 동시에 받을 수 있어요. 즉 이것까지 하면 월 130만원씩 받을 수 있는거죠. 그러나... 과연 30만원 지원때문에 아이를 낳고 서울에서 살기만 고집할 수 있을까요? 

언제 신청할 수 있지?

이건 내년 1월부터 출산한 무주택가구에만 해당되니, 혹시 받고 싶다면 지금부터 출산계획을 세워보는 게 좋겠네요. 



3. 강남구민만 보세요!

전국구-서울시-강남으로 점점 좁혀가 봅니다.
강남구에 사는 신혼부부와 청년이라면 전월세 보증금 대출이자를 지원받을 수 있어요. 

강남구민이라면 무조건?

조건이 있어요.

신혼부부라면, 혼인신고 7년 이내, 강남구에 주민등록을 둔 무주택자 부부로, 부부 합산 연소득 9700만원~1억2000만원이며, 보증금 7억 이하 또는 전용면적 85㎡ 이하의 주거용 주택이나 오피스텔에 임대차계약을 체결해야 해요.

청년이라면, 강남구에 거주하는 만 19세 이상 39세 이하의 무주택자이며, 연소득 4000만원~6000만원 이하, 보증금 3억 이하 또는 전용면적 60㎡ 이하의 주거용 주택이나 오피스텔에 임대차계약을 체결해야 해요.

얼마나 받을 수 있지?

전월세 체결 시 대출을 받았다면, 신혼부부는 최대 150만원, 청년은 최대 100만원까지 대출에 대한 이자지원을 받을 수 있어요.

어떻게 신청하지?

5월 한달 간 신청을 받고, 지원해주는 기간은 최대 3년이에요. 그러나 소득, 주거지역 등 조건을 그대로 유지하는지 매년 심사를 통해 연장여부를 결정합니다. 이게 기존에도 하던 사업이라서, 우선 올해 신규 신청자가 먼저 선정돼요.

강남구가 왜?

강남은 아무래도 다른 지역보다 집값이 비싸잖아요. 그러나 대부분의 직장은 이 근처에 몰려있고요. 그러니 신혼부부 및 청년들이 주거비 부담을 조금이라도 줄여 안정적으로 생활할 수 있도록 도와주려는 제도예요. 



🛎️ 부동산 용어

전대차란?


임대인이 임차물을 다시 제3자에게 유상 또는 무상으로 빌려주는 계약




# 더 편리해진 전세사기 구제신청



점점~ 멀어지나봐~ 무엇이? 전세가요!

지난 1분기 서울 주택 임대차 시장에서 전세가 차지하는 비중이 역대 1분기 기준 가장 작은 것으로 나타났어요. 전세사기 무서워서 차라리 월세살자!로 쏠리고 있는 거죠.

수치로 보면, 서울의 주택 전세 비중은,
2020년(61.6%) ->2021년(58.0%)->2022년(50.3%)->2023년(47.6%)로 계속 하락하고 있어요. 이렇다는 건 전세사기가 빈번히 일어난 빌라/단독주택 등이 월세로 넘어가고 있다는 의미예요.


더 빨리 신고하자!

전세사기범 근절이 더 우선이지만... 백퍼 사전차단은 어려우니 사후노력에도 힘을 써야 할 것 같아요. 지난 25일부터 '전세사기피해자 지원관리시스템'이 가동됐어요. 전세사기 피해를 당했다면 온라인으로 빠르게 신청할 수 있도록 업뎃됐어요.

원래는 광역자치단체에 직접 방문해서 서류내고 신청해야 했어요. 번거롭죠. 그리고 최근 전세사기 피해자 상당수가 젊은 청년이라고 해요. 이들에겐 온라인 신청이 더 쉽겠죠!

[여기]에서 신청할 수 있고, 전세사기에 대한 더 많은 정보를 얻을 수 있어요.


피해자인지 구분법!

단, 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따라 '전세사기 피해자'에 대한 기준이 있습니다. 아래 항목이 해당되어야 피해구제 신청을 할 수 있어요.

1 주택 인도와 주민등록(전입신고)을 마치고 확정일자를 갖춘 경우
* 임차권등기를 마친 경우도 인정

2 임대차보증금이 3억원 이하인 경우
* 시도별 및 피해자의 여건을 고려하여 2억원의 상한범위 내에서 조정 가능

3 다수 임차인에게 임대차보증금반환채권 변제를 받지 못하는 피해가 발생하였거나 발생할 것이 예상되는 경우. 임대인의 파산 또는 회생절차 개시, 임차주택의 경매 또는 공매절차의 개시(국세 또는 지방세 체납으로 인한 임차주택이 압류된 경우 포함), 임차인의 집행권원 확보 등

4 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도*가 있었다고 의심할만한 상당한 이유가 있는 경우
* 임대인등에 대한 수사 개시, 임대인등의 기망, 보증금을 반환할 능력이 없는 자에 대한 임차주택 소유권 양도 또는 임차보증금을 반환할 능력 없이 다수의 주택을 취득하여 매입




# 드디어 '권리분석' 들어 가즈아(1_복습)


* 본 경매시리즈는 '경매에 첫 도전하는 두부 성공기(?)'를 담습니다. 즉, 경매 전문가가 아닌 초보 경매러가 어떻게 공부하고 도전하는지의 과정이니 좀 더 편안한 마음으로 봐주세요 😉



지난 두부 '권리분석1'에 대한 다양한 의견이 전해졌어요. 아무래도 권리분석 첫화로 끝내기엔 아직은 먼 그대인가 봐요😅 그래서 한번 더 시간을 가져볼게요. 



5초 썸머리


경매에 도전하는 방법? 단순히 정리하면 이렇습니다.

  1. 괜찮은 물건을 발견했다. 실거래가 대비 0원이 싸다. '도전해볼 만한 가치가 있겠군'
  2. 권리분석과 임차인 현황을 분석하여 입찰금 외 떠안아야 할 금액이 있는지 분석한다. 
  3. 없다(혹은 있다해도 충분히 이득이 남는 장사라면)면 go한다. 
  4. 입찰해서 운좋게 낙찰받았다. 
  5. 집에 살고 있는 집주인(혹은 세입자)을 내보낸다. 
  6. 해당 집을 수리하고 바로 팔든지 전세를 준다. 경매 완료!



말소기준권리, 찾았다!


우리는 지금 2번째, '입찰금 외 떠안아야 할 금액이 있는지 분석'하는 단계입니다. 그 중의 하나가 권리분석이에요. 권리분석이란, 이 집에 대한 권리가 어떻게 구성되어 있나를 분석하는 건데요.

두부가 A집을 10억에 낙찰받으려고 한다면, 혹시 10억 외에 더 떠안아야 할 돈이 있는지 여부를 알아야 합니다. 이거 하나 잘못했다가는 10억에 낙찰받아도 추가로 2억을 더 떠안아야 할 경우가 있거든요. 만약 시세 12억짜리인데 10억에 샀다고 좋아했지만 권리분석을 잘못해서 시세대로 산 꼴이라면... 경매 괜히 한 거죠.

그래서 경매는 꼭 '공부'를 해야 하는 분야인데요, 그렇다고 '권리분석이 너무 어려운거 아냐?' 지레 겁먹을 필요 없어요. 왜냐면,

1) 생각보다 대부분 물건의 권리분석은 아주 단순하다.
2) 대부분 사이트에서 이미 다 해준다.

1)에서 대부분의 물건이 쉽다고 한 것은, 약 10% 내외는 특수물건이라고 해서 권리분석이 꽤 까다로운 경우도 있다는 거예요. 그렇지만 초보자가 이런 특수물건에 도전할 이유는 없어요. 왜냐면 쉬운 물건이 널리고 널려 있으니 두부는 쉬운 물건만 열심히 연습 중이에요.

그럼 얼마나 간단한지, 권리분석 다시한번 들어가봅니다.



권리분석에서는 이거 하나만 알면 돼요. 바로 '말소기준권리'를 찾는 겁니다. 위) 등기부 현황을 보면 해당 집이 왜 경매로 넘어왔는지의 이력이 나타나요. 여기저기서 돈을 끌어다썼지만 결국 갚지 못했다는 흔적이죠.

두부가 이 집을 낙찰받으면 두부 낙찰금액으로 채권자들(위의 근저당권, 임의경매 보이죠?)이 돈을 나눠 가져요. 그렇지만 두부가 얼마에 낙찰할지 모르는 거잖아요? 유찰(아무도 입찰을 안함)되면 계속 금액은 낮아지죠. 그러니 순서에 따라 금액이 배분되다가 결국 못 받는 사람도 나올 수 있어요.

물론 두부 입장에선 이런거 생각할 필요 없어요. 내 낙찰금만으로 이 집이 빚으로부터 깨끗해지는가만 살피면 됩니다. 그래서 가장 먼저 찾는게 말소기준권리예요. 말 그대로 '내 낙찰금으로 말소가 되는 기준점'을 찾는 거죠. 여기엔 근저당/가압류/압류/경매기입등기가 해당돼요. 

다시 위 이미지를 보면 쭉 리스트가 있는데 이걸 날짜순으로 나열해요. 그리고 근저당/가압류/압류/경매기입등기 중 하나를 찾아요. 가장 먼저 있는 근저당 발견했죠? 이게 말소기준권리가 돼요. 즉, 근저당을 포함한 그 밑에가 쭈욱- 말소(사라짐)된다는 의미예요.

두부가 이 집을 낙찰받으면 근저당부터 포함된 모든 리스트가 두부 낙찰금을 알아서 나눠갖기 때문에, 두부는 추가적으로 떠안아야 할 금액이 없다는, '아주 깨끗한 물건이다'는 의미죠.
 
생각보다 심플하죠? 잠깐! 물론 떠안아야 할 금액이 있는지의 여부는 '임차인 현황'(다음 시간)에서 또 달라지긴 합니다. 우선 권리분석은 1차 시험대고, 현재 해당 집에 세 들어 사는 사람이 있다면 그 사람의 전월세 보증금을 두부가 떠안아야 할지의 '임차인 현황'이 2차 시험대가 되는 거예요.


경매시리즈 모아보기
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# 집주인들의 배짱?
지난달 서울 아파트 거래량이 4000건을 넘어섰어요. 거래량은 회복세를 보이고 있지만, 매매 시장에서 매도자와 매수자 간 줄다리기는 한층 치열해지는 양상이에요. 비교적 저가에 나왔던 급매물들이 대부분 사라진데다 외곽지역을 제외하곤 매물들이 전고점에 가깝기 때문이에요.

# 강남 로또분양 나온다?
서울 강남권 로또 청약 단지로 관심을 모으고 있는 서초구 반포동 '신반포15차(래미안 원펜타스·투시도)'가 입주자모집을 위한 분양가 심사절차에 돌입했어요. 조합이 신청한 금액은 3.3㎡당 7000만원대 중반으로 분양가 상한제 단지 중 사상 최고가예요.

# 오피스텔 월세도 오른다
오피스텔 임대차 시장에서는 전세 대신 월세 위주로 재편되는 '전세의 월세화' 움직임이 이어지고 있어요. 이른바 '깡통전세', '전세사기' 여파로 빌라·오피스텔은 조금 비싸더라도 안전한 월세를 선호하는 등 월세 수요가 늘어남에 따라 월세 가격이 덩달아 꾸준히 상승하는 양상이에요.

# 노량진 고시촌 안녕~
‘노량진 뉴타운 최대어’로 꼽히는 서울 동작구 노량진1재정비촉진구역 주택재개발정비사업(노량진1구역) 시공사로 포스코이앤씨가 선정됐어요. 단지 이름은 고급 브랜드를 적용해 ‘오티에르 동작’으로 붙일 예정이에요.

# 3천만원 아파트
최근 3개월간 갭투자가 가장 많이 이뤄진 지역은 경기 화성(52건)인 것으로 나타났어요. 이어 경남 김해(38건), 경기 수원 영통구(36건), 충남 천안 서북구(36건), 인천 서구(34건) 순이었어요. 


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