반값 아파트라고 불리는 게 있어요. ‘토지임대부주택’인데요. 땅은 나라 거, 건물만 내 것인 개념이에요. 건물만 분양받는 거니 분양가는 저렴하지만, 나중에 팔 때 시세차익을 기대하면 안돼요. 왜냐면 산 금액 (거의) 그대로 LH에만 팔 수 있기 때문이죠.
부동산은 실제 거주할 집이 우선이지만, 사실 ‘투자’ 목적을 빼놓을 수 없죠. 아무리 저렴하게 들어간다 해도, 남들 집값 오를 때 나만 제자리면 배가 아플 수밖에 없어요. 그래서 반값 아파트 인기가 떨어졌는데요… 지난 8일, ‘인기있게 뜯어고칠게’라고 발표가 났습니다. [주택법] 개정안이 국회 본회의에서 의결된 것이죠.
토지임대부주택, 어디서 봤지?
뉴:홈은 들어봤죠? 새 정부 들어 만든 뉴 브랜드예요. 공공주택 50만 가구를 공급하겠다는 야심찬 프로젝트죠. 이름은 거창하지만 쉽게 말해, 청약 전에 하는 ‘사전청약’으로 이해하면 돼요.
뉴:홈에는 3가지 방식이 있어요. 나눔형, 선택형, 일반형이에요. 여기서 딱 보이죠? 바로 나눔형에 토지임대부주택이 포함됩니다. 땅은 나라 거, 건물만 내 거! 이렇게 나누니까요.
즉 토지임대부주택은, 땅은 나라 거니까 매월 임대료를 내야해요. 분양은 받았는데 월세를 내야 하는… 뭔가 어색한 느낌이죠.
어찌됐든 처음 분양받을 때 저렴이로 살 수 있으니 기분은 좋죠. 지갑이 넉넉지 않다면 도전해 볼만 합니다. 그런데 의무거주기간이 10년이에요. 10년 지나고 매각하려 해도 LH에만 할 수 있어요. 땅이 원래 나라 거니까요.
근데 또 매각할 수 있는 금액도 정해져 있어요(시세대로 안 쳐준다는 뜻). 두부가 낸 입주금과 1년 만기 정기예금의 평균 이자율을 적용한 이자를 합한 금액 등이에요. 즉, 싸게 들어가 싸게 나오는 구조라 할 수 있죠. 뭐, 그 집에 아주 오~래 살 거라면 크게 상관없겠지만 사람이 살다보면 식구가 늘어날 수도, 목돈이 필요할 수도 있잖아요. 이사할 확률이 높은데, 아무 이익도 없이 나오면 마음이 좀 그럴 수 있죠.
이런저런 걸 다 따져보니 ‘굳이 이득이 없네’라며 반응이 시큰둥 합니다. 지난 6월 서울 강동구 고덕·강일과 강서구 마곡지구에 토지임대부 분양주택 1천350가구를 뉴홈 사전청약을 통해 공급했어요. 이게 가격이 얼마였냐면,
고덕강일3단지 전용면적 59㎡ 추정 분양가는 3억5천537만원, 분양가만 보면 '반값 아파트'가 맞지만, 여기에 월세가 약 40만원이 붙어요. 방 2-3개짜리를 3억대에 들어가지만 월 40만원씩 내야하니 ‘응?’ 물음표가 붙네요.😑
그리고 이건 사전청약이잖아요? 다음에 본청약이 있는데 임대료는 본청약때 확정돼요. 금리가 더 올라간다면 임대료도 상승하게 되는 구조죠.
입지적 메리트가 있으니 청약 경쟁률은 특공 14대 1로 낫배드였어요. 근데 약 31%가 당첨권을 포기했답니다.
이제 어떻게 바뀐다고?
야심차게 만들었는데 인기가 없다면 손 봐야겠죠. 이제부터 10년 지나 매각할 시 개인 간 거래가 가능해집니다. LH에만 감정가 수준으로 팔 수 있던 게 빗장이 풀린거죠. 만약 10년 이전에 팔기 원한다면 LH와 SH에만 팔 수 있어요.
한 번 생각해볼까!?
우리가 아파트를 매매할 때는 기본적으로 땅값+건물값으로 가격을 매겨요. 2개가 한 몸인거죠. 그런데 토지임대부주택은 건물만 매매하는 거니까 ‘어떻게 가격을 매겨?’라는 의문이 생깁니다. 시장 원리에 따라 조성된다면 '대출이 얼마 나오지'가 기준이 될 수 있는데요, 여기서 문제가 생겨요. 바로 토지임대부주택에서는 대출 받기가 힘들다는 거예요.
아파트 살 때 백퍼 내돈내산이 얼마나 될까요? 은행에서 대출 많이 땡겨야 해요. 근데 토지임대부주택은 땅과 건물의 주인이 다르죠. 그러니 일반 주담대를 받기 어려워요. 그리고 뉴:홈 나눔형에서만 최저금리로 빌리는 대출이 있거든요? 토지임대부가 나눔형에 포함되지만 해당 대출도 못 받아요. 이에 대한 대책이 나와야 토지임대부주택에 대한 관심이 어느정도 올라가지 않을까 싶어요.
어쨌든 개정안이 나왔고, 이르면 올해 안에 서울 마곡지구에서 토지임대부 분양주택 사전 예약이 나올 거래요. 이때 시장 반응을 볼 수 있겠네요. [뉴:홈 바로가기]
