💸 계약갱신청구권.. 임대인이 가장 궁금해하는 질문 9가지

💸 계약갱신청구권.. 임대인이 가장 궁금해하는 질문 9가지, "묵시적 갱신 세입자도 사용할 수 있나요?"

✅ 계약갱신 청구는 언제까지 해야 하나요?

✅ 4년 이상 거주한 세입자도 사용할 수 있나요?

✅ 사용한 세입자는 무조건 2년 살아야 하나요?

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 임대인분들이 계약갱신청구권(요구권)에 대해 가장 궁금해하시는 9가지의 질문과 이에 대한 명쾌한 답변을 소개해드리겠습니다.

주택임대차보호법 개정을 통해 도입된 계약갱신청구권은 임대차 계약 기간 중 1회에 한해 임차인에게 2년간 계약을 갱신할 수 있는 권한을 주는 제도인데요. 임차인에게 계약갱신을 요구받은 임대인은 본인의 실거주 등 법에서 정한 사유가 없는 한 임차인의 요구대로 계약을 의무적으로 갱신해야만 하죠.

이처럼 도입된 지 벌써 5년이 지난 제도이지만 아직까지 많은 임대인 분들이 계약갱신청구권의 정확한 개념과 행사 조건 등에 대해 헷갈려하시는 거 같습니다. 특히 초보 임대인분들 중에서는 계약갱신청구권의 정확한 내용에 대해 제대로 모르시는 분들이 더욱더 많으신 거 같고요.

이번 글을 끝까지 읽으시면 그동안 알쏭달쏭 헷갈리기만 했던 계약갱신청구권의 구체적인 내용에 대해 명확하게 이해하실 수 있을 거라고 말씀드립니다. 그럼 시작해 보겠습니다.

👉 1. 임차인은 언제부터 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있나요?

임대차 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 동안 계약갱신을 청구할 수 있습니다.

👉 2. 임차인은 계약기간 동안 계약갱신청구권을 모두 몇 번 사용할 수 있나요?

계약갱신청구권은 계약 기간 중 1회만 행사할 수 있으면, 계약갱신청구권을 행사하면 계약기간이 2년 갱신됩니다.

👉 3. 묵시적 갱신도 계약갱신청구권을 사용한 것으로 보나요?

묵시적 갱신으로 인해 계약이 갱신된 경우에는 임차인이 계약갱신청구권을 사용한 것으로 보지 않습니다. 계약갱신청구권의 행사는 해당 권리를 행사하겠다는 명확한 의사표시를 한 경우에만 권리를 행사한 것으로 인정됩니다.

👉 4. 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에도 이후 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 수 있나요?

예, 행사할 수 있습니다. 묵시적 갱신은 계약갱신청구권 행사를 통해 계약갱신과는 구별되기 때문입니다. 임차인은 묵시적 갱신으로 갱신된 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 동안 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.

👉 5. 임차인이 계약갱신청구권을 행사하게 되면 계약 조건은 어떻게 결정되나요?

계약갱신청구권을 행사하게 되면 기존 임대차 계약과 같은 조건으로 계약이 갱신된 것으로 봅니다. 갱신되는 임대차 계약 기간은 2년이 보장됩니다. 다만 차임(월세)과 보증금은 기존 금액의 5% 범위 내에서 각각 증감할 수 있습니다.

👉 6. 이미 4년 이상을 거주한 임차인인데 계약갱신청구권을 행사할 수 있나요?

이미 4년 이상을 거주한 임차인이더라도 기존에 계약갱신청구권을 행사한 적이 없다면 계약갱신을 청구할 수 있습니다.

계약갱신청구권은 4년 동안의 거주를 보장하는 조항이 아니고, 계약 기간 중 1회에 한하여 기존의 임대차 계약을 2년 동안 연장할 수 있도록 갱신요구권을 부여하는 제도입니다.

그렇기 때문에 연장 계약, 묵시적 갱신 등의 사유로 이미 4년 이상을 거주한 임차인이라고 하더라도 기존에 계약갱신청구권을 행사한 적이 없다면 갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

👉 7. 계약갱신청구권을 행사해 계약을 갱신한 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하나요?

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빌라·다세대 역전세 위기가 커지고 있어요!! HF에서도 공시가 126%일 때만 대출보증 내주기 시작했어요!

✅ 전세자금보증 있어야만 은행에서 전세대출 내줘요

✅ 28일부터 HF에서도 보증금과 선순위 합한 금액이 공시가 126%일 때만 대출받을 수 있어요

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 저희 자리톡 임대인 회원님들께 큰 영향을 미칠만한 소식에 대해서 안내해 드릴 텐데요. 안타깝게도 부정적인 쪽으로 큰 영향을 미칠만한 뉴스입니다.

바로 주택도시보증공사(HUG)에 이어 한국주택금융공사(HF)도 지난 8월 28일부터 전세자금보증 가입 기준 전세보증금 금액을 공시가격의 126%로 하향했다는 소식인데요.

전세보증금(선순위 채권 있을 시 이 금액도 포함)이 공시가격의 126% 이하인 전세 계약에 대해서만 임차인이 전세자금대출을 받을 수 있게 됐다고 이해하시면 됩니다.

일단 시장 전체적으로 전세금 하락을 유도할 만한 요인이라고 말씀드릴 수 있는데요. 이와 함께 기존 계약보다 후속 계약의 전세금이 하락하고, 후속 세입자를 구하기 힘들어지는 역전세난이 다세대·연립(빌라) 주택을 중심으로 발생할 가능성도 높아졌습니다.

👉 한국주택금융공사도 기준 강화했어요

한국주택금융공사(HF)는 지난 8월 28일부터 ‘은행재원 일반보증’과 ‘무주택청년 특례보증’ 심사 시 전세보증금과 선순위 채권을 합한 금액이 공시가격의 126%(공시가격 140%×담보인정비율 90%)를 초과하는 전세계약에 대해서는 전세자금보증을 내주지 않고 있는데요.

전세보증금과 근저당 등 해당 주택의 선순위채권을 합한 금액이 주택 공시가격의 126%보다 적거나 같을 때에만 전세자금보증을 받을 수 있게 된 것이죠.

👉 전세자금보증 있어야만 대출받을 수 있어요

전세자금보증은 전세 세입자가 은행 등 금융기관에서 전세자금대출을 받을 때 보증기관이 보증을 서주는 제도인데요. 이 보증이 있어야만 은행에서 전세자금대출을 내주고 있습니다.

그렇기 때문에 전세자금보증 심사 기준의 강화는 곧 전세자금대출을 조이는 효과를 불러오고요.

이번에 강화된 심사 기준은 2023년 5월에 주택도시보증공사(HUG)가 강화 적용한 것과 같은 수준의 기준인데요. 그 이전까지 한국주택금융공사는 전세자금보증 심사 과정에서 보다 느슨한 기준을 적용해 왔습니다.

전세 세입자의 신용평가에 보다 초점을 맞춰 보증 여부를 심사했죠. 보증금액이 2억원을 넘을 때만 선순위 채권과 전세보증금을 더한 금액이 주택가격(공시가의 140~150%)의 100%를 넘지 않도록 제한했죠.

하지만 지난 8월 28일부터는 보증금액과 상관없이 선순위 요건이 모든 심사에 반영되게 됐습니다. 주택가격 산정 역시 공시가격의 140%를 일괄 적용하는 것으로 강화됐고요.

주택가격에 담보인정비율 90%를 곱한 값인 공시가격의 126%보다 전세보증금과 선순위 채권을 더한 값이 작거나 같을 때만 전세자금보증을 받을 수 있게 됐습니다.

👉 이제 HF도 힘들어졌어요

2023년에 주택도시보증공사가 전세자금보증 가입 기준을 강화한 이후 이 같은 기준을 충족하지 못하는 주택과 전세계약들은 한국주택금융공사로부터 보증을 받아 전세자금대출을 받아왔는데요.

며칠 전부터는 이 같은 방법도 불가능해졌죠. 이처럼 한국주택금융공사에서도 전세자금보증 심사 기준을 강화함에 따라 세입자들이 전세자금대출을 받을 수 있는 길이 한번 더 좁아지게 됐는데요.

👉 역전세 발생 가능성이 높아졌어요

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