[두부레터] 서울은 고작 1%?

💌 2026년 11월 3일 두부레터입니다.

11월의 시작입니다. 두부가 다음 주부터는 주2회 발행할 예정입니다. 매주 화/금이 되겠습니다. 화요일은 기존대로 가장 핫한 뉴스를 담는 것으로 진행하고, 금요일은 두부님들의 의견을 받도록 할게요! 기존과 같은 콘텐츠를 원하시든, 이러한 부동산 콘텐츠를 담았으면 좋겠다! 하는 의견 많이 많이 보내주세요😊 저~어기 아래 '두부에게 한말씀'을 꾸욱 눌러주시면 됩니다!

WELCOME DUBU HOMES

지금, 부동산 시장 어때?

* 출처: KB부동산 데이터 허브 (10월 26일 기준)

핵심만 간추린 늬우스 📰

# 용산 삼각지역에 36층 디에이치

현대건설이 서울 용산구 한강로구역 재개발 시공사로 선정돼 최고 36층, 아파트 456가구와 오피스텔 125실을 짓기로 했어요. 총공사비는 5990억원으로, 삼각지역 인근에 하이엔드 브랜드 ‘디에이치’를 적용하고 남산·용산공원·한강 조망을 살린 복합단지를 조성할 계획이에요.

# 집 한 채 있어도 안 살면 세금 더 낸다

정부가 실거주 1주택자의 종부세 기본공제를 12억원에서 14억원으로 높이고, 2029년부터 양도세 장기보유특별공제에서 보유기간 공제를 없애는 방안을 추진하고 있어요. 국회는 직장·육아·가족 돌봄 등으로 자기 집에 살지 못한 경우에도 실거주 혜택을 인정할지, 기존 보유기간의 공제 혜택을 보호할지 등을 심사할 예정이에요.

# 노원구 월세 12.2% 급등

올해 1~9월 노원구 아파트 월세는 12.2% 올라 지난해 같은 기간(1.8%)보다 상승률이 약 7배 높아졌고, 매매가격(11.51%)과 전셋값(13.18%)도 동반 상승했어요. 대출 규제와 전세 매물 부족으로 상대적으로 저렴한 서울 외곽에 수요가 몰리면서, 성북구 역시 월세가 11.25% 오르는 등 주거비 부담이 커지고 있어요.

# 깡통전세 위험 커졌다

10월 전국 오피스텔 전세가율이 85.13%로 2011년 통계 작성 이후 최고치를 기록했고, 전용 30㎡ 이하 초소형은 89.87%로 90%에 육박했어요. 아파트 전세난으로 오피스텔 수요가 늘어난 반면 매매가격은 1년 새 0.37% 오르는 데 그쳐, 전세보증금 반환 위험이 커지고 있어요.

# 집주인에게 50억 빌려

방송인 김동현이 서울 압구정 신현대12차 전용 182㎡를 100억원에 매입하면서, 매도인에게 약 50억원을 빌리는 ‘셀러 파이낸싱’ 방식을 활용한 것으로 알려졌어요. 은행 대출 규제가 강화된 가운데 매도인이 매수인에게 매매대금 일부를 빌려주는 방식이 고가 주택 거래의 새로운 자금 조달 수단으로 주목받고 있어요.

지금 가장 핫한 소식🔥

서울은 고작 1%?

정부가 수도권에 약 10만4000가구를 공급하겠다는 계획을 내놨어요. 김포와 구리, 하남 등 서울과 가까운 곳에 대규모 아파트 단지를 만들겠다는 거예요. 그런데 전체 물량의 99%가 경기도에 들어서고, 서울은 단 1000가구뿐이에요.

10만 가구는 어디에 들어서고, 서울 집값 안정에는 얼마나 도움이 될지 볼게요!

10만4000가구 중 서울은 1000가구

국토교통부가 10월 29일 수도권 신규 공공택지 6곳을 발표했어요. 총 7만6700가구 규모. 지난 8월 발표한 3곳의 2만7200가구까지 합치면 9곳에 10만3900가구가 공급되는 거죠.

이번에 새롭게 발표한 6곳은 모두 경기도에 있어요. 가장 규모가 큰 곳은 김포 아라. 서울 강서구와 가까운 김포 고촌읍 일대에 3만7000가구가 들어설 예정이에요. 지하철 5호선 연장사업이 추진 중이고, 인근 산업단지와 연계해 주거시설과 업무시설을 함께 조성한다는 계획이에요.

그다음은 구리 건원으로 1만4600가구. 원래 이곳에서는 E-커머스 첨단도시 개발사업을 추진했는데 사업성 문제로 오랫동안 중단됐어요. 정부는 이곳을 공공주택지구로 바꿔 남양주 왕숙과 구리 갈매 등 주변 지역과 연결해 개발하기로 했어요.

하남에는 두 곳이 선정됐어요. 하남미사 K-컬처에 1만2000가구, 하남 감일2에 6500가구로 총 1만8500가구예요. 미사섬 인근에는 문화시설과 주거시설이 어우러진 복합단지를 만들고, 감일2는 기존 감일지구와 하남교산신도시를 연결하는 주거지역으로 조성할 예정이에요.

이 밖에도 GTX-A 등 5개 철도 노선이 지나는 대곡역 일대의 고양 대곡지식융합 확장지구에 4000가구, 도봉산역 인근 의정부 다락원에 2600가구가 공급돼요.

출처: 중앙일보

그런데 서울은 어떨까

전체 10만3900가구 가운데 경기도에 10만2900가구가 들어서고, 서울은 강서구 염창공원 부지의 1000가구가 전부예요. 전체의 약 1%에 불과하죠. 정부는 서울 경계에서 약 5㎞ 이내에 신규택지를 배치해 서울의 주택 수요를 분산하겠다는 구상이에요. 하지만 서울에 살고 싶어 하는 사람들이 경기도로 얼마나 이동할지는 아직 알 수 없어요.

서울에는 왜 집을 더 짓지 못할까?

정부도 처음부터 경기도에만 집을 지으려던 건 아니에요. 서울의 개발제한구역, 이른바 그린벨트에서도 신규택지를 찾으려고 했지만 결국 공급지를 확보하지 못했어요. 서울시가 그린벨트 해제에 신중한 입장을 보이면서 협의가 이뤄지지 않았기 때문이에요.

정부는 용산공원 일부 부지에 주택을 공급하는 방안을 제시했고, 서울시는 강남구 탄천물재생센터 부지 등을 대안으로 내놨어요. 하지만 아직 합의점을 찾지 못했고요. 서울에 유일하게 포함된 염창공원도 상황이 쉽지 않아요. 주민들이 녹지 축소와 교통 혼잡을 우려하면서 반발하고 있거든요. 지난 9월에는 주민설명회도 무산됐어요.

결국 이번 대책은 서울 안에 주택을 대규모로 공급하기보다 서울과 가까운 경기도에 새 주거지를 만드는 방향으로 정리된 거예요.

집만 많으면 좋은 신도시가 될까?

정부는 이번 신규택지를 단순히 아파트만 들어서는 곳이 아니라 '자족형 생활권'으로 만들겠다고 했어요. 집뿐 아니라 직장과 상업시설, 문화시설까지 갖춰져 멀리 이동하지 않고도 일상생활을 할 수 있는 도시를 말해요.

예를 들어 김포 아라는 인근 산업단지와 물류단지를 활용하고, 구리 건원은 농수산물도매시장 이전 등을 검토하고 있어요. 하남미사 K-컬처에는 문화시설을, 의정부 다락원에는 일자리와 생활서비스 시설을 조성한다는 계획이고요. 방향은 좋아 보여요. 그런데 아직 구체적인 내용이 부족해요.

각 지구에 산업·업무용지를 얼마나 확보할지, 실제로 일자리를 몇 개 만들지는 제시되지 않았거든요. 주변에 산업단지가 있다고 해서 입주민이 모두 그곳에서 일할 수 있는 건 아니잖아요. 어떤 기업이 들어오고, 일자리가 얼마나 생기며, 집에서 직장까지 얼마나 편리하게 이동할 수 있는지가 중요해요.

이런 조건이 갖춰지지 않으면 어떻게 될까

낮에는 서울로 출근하고 밤에는 잠만 자러 돌아오는 '베드타운'이 될 수 있어요. 과거 3기 신도시에서도 자족용지 비율을 줄이고 주거지역의 용적률을 높이는 계획 변경이 있었어요. 이번에는 주택 수를 늘리는 것만큼 일자리와 생활 인프라를 확보하는지도 지켜봐야 해요.

2030년 착공, 입주는 2033년?

무주택자 입장에서 가장 궁금한 건 결국 언제 들어갈 수 있느냐는 거겠죠.

정부는 이번에 발표한 신규택지 6곳에 '공공택지 최단기 착공모델'을 적용해 2030년까지 착공하겠다는 목표를 세웠어요. 그런데 착공은 공사를 시작한다는 뜻이지, 입주한다는 뜻이 아니에요. 2030년에 착공하고 공사에 3년이 걸린다고 가정하면 이르면 2033년부터 첫 입주가 가능하다는 계산이에요. 지금부터 최소 7년 정도는 기다려야 하는 거죠.

그마저도 모든 아파트가 2033년에 입주한다는 뜻은 아니에요. 2030년까지 몇 가구가 실제 착공할지도 아직 정해지지 않았거든요. 앞으로 지구 지정과 토지 보상, 교통시설 확충, 건설 과정도 거쳐야 해요. 이 과정에서 일정이 늦어질 가능성도 있어요.

그러니 이번 공급 계획만으로 당장 서울의 매매가격이나 전월세 가격이 안정되기를 기대하기는 어려워요. 다만 장기적으로 공급이 늘어날 것이라는 기대를 형성해 주택 부족에 대한 불안감을 줄이는 효과는 있을 수 있겠죠.

무주택자라면 이번 발표를 곧바로 청약 기회가 생긴 것으로 받아들여서는 안 돼요. 아직 신규택지 후보지 단계이고, 구체적인 분양가와 청약 일정, 공급 유형도 정해지지 않았으니까요.

이거슨 청약 소식 🔥

청약통장 줄어도 서울 하이엔드는 119대 1

전국적으로 청약통장을 해지하는 사람이 늘고 있는데 서울은 정반대예요. 최근 두 달 연속 청약통장 가입자가 증가했거든요.

전국은 3만명 감소, 서울은 1900명 증가

올해 7월 말 전국 주택청약종합저축 가입자는 2466만3792명. 그런데 9월 말에는 2463만4030명으로 줄었어요. 불과 두 달 사이 2만9762명이 감소한 거예요.

서울은 달랐어요. 같은 기간 가입자가 581만4862명에서 581만6760명으로 1898명 늘었어요. 8월에는 240명, 9월에는 1658명이 증가하면서 두 달 연속 늘어난 거죠.

서울은 새 아파트 공급이 부족한 데다 기존 아파트 가격도 높아요. 그러다 보니 상대적으로 저렴하게 내 집을 마련할 수 있는 청약을 기다리는 수요가 남아 있는 거죠. 특히 분양가상한제가 적용되는 일부 단지는 주변 시세보다 낮은 가격에 나올 수 있어요. 당첨만 된다면 시세차익을 기대할 수 있으니 청약통장을 유지할 이유가 있는 거예요.

반면 지방 일부 지역은 상황이 달라요. 미분양 아파트가 쌓여 있고, 새 아파트 분양가보다 기존 아파트 가격이 더 저렴한 곳도 있거든요. 굳이 청약을 기다리지 않고 기존 아파트를 사는 게 유리할 수도 있는 거죠.

서울 청약 경쟁률 63대 1, 하이엔드는 119대 1

청약통장 가입자뿐 아니라 실제 청약 신청도 서울에 집중되고 있어요. 올해 1월부터 9월 18일까지 서울의 평균 1순위 청약 경쟁률은 63.1대 1로 전국에서 가장 높았어요. 서울의 일반공급 물량은 전국의 2.8%에 불과했는데, 청약 접수 건수는 전국의 31.9%를 차지했어요.

그런데 서울 안에서도 어떤 아파트냐에 따라 경쟁률 차이가 상당해요. 올해 1~9월 서울 분양 단지를 분석했더니 하이엔드 브랜드 아파트는 일반공급 815가구에 9만7367건이 접수됐어요. 평균 경쟁률이 119.5대 1.

반면 하이엔드 브랜드를 제외한 아파트는 1333가구 모집에 4만2350건이 접수, 평균 31.8대 1이었죠. 하이엔드 브랜드의 경쟁률이 약 3.8배 높았던 거예요.

대표적인 곳이 서초구 '아크로 드 서초'. 일반공급 30가구에 무려 3만2973건이 몰려 평균 경쟁률은 1099.1대 1이었죠. '오티에르 반포'도 710.2대 1을 기록, 용산구 '이촌 르엘'은 약 135대 1이었어요.

비싼 브랜드인데 왜 청약자는 더 많을까?

하이엔드 브랜드는 일반 아파트보다 고급스러운 마감재와 특화 설계, 다양한 커뮤니티 시설을 강조해요. 예를 들어 '오티에르 반포'에는 약 3800㎡ 규모의 커뮤니티 시설이 계획돼 있어요. 스카이브릿지 카페와 프라이빗 시네마도 들어설 예정이고요.

'아크로 드 서초'에는 테마정원과 실내수영장, 사우나 등이 마련돼요. '이촌 르엘'은 한강을 바라볼 수 있는 스카이라운지와 조식 서비스를 제공하는 다이닝 카페 등을 갖출 예정이고요. 그런데 이런 시설이 좋다는 이유만으로 수백 대 1의 경쟁률이 나오는 건 아니에요. 더 중요한 건 입지와 분양가.

이들 아파트는 강남권과 용산 등 선호도가 높은 지역에 들어서요. 특히 강남권 일부 단지는 분양가상한제가 적용되면서 주변 아파트보다 저렴하게 분양될 수 있어요.

결국 하이엔드 브랜드에 청약자가 몰리는 건 브랜드의 고급스러운 이미지뿐 아니라 좋은 입지, 분양가 경쟁력, 시세차익에 대한 기대가 함께 작용하기 때문이에요. 반대로 같은 하이엔드 브랜드라도 분양가가 주변 시세보다 높거나 필요한 현금이 너무 많다면 경쟁률은 달라질 수 있어요.

청약통장 가입자가 늘면 당첨 기회도 줄어들까?

서울 청약통장 가입자가 두 달 연속 늘어난 건 사실이에요. 하지만 증가한 인원은 1898명. 서울 전체 가입자가 약 582만명이라는 점을 생각하면 증가 폭 자체는 크지 않아요. 또 가입자가 늘었다고 해서 서울의 모든 아파트 청약 경쟁률이 올라가는 것도 아니에요. 중요한 건 어떤 아파트가 얼마에 나오느냐예요.

분양가가 주변 시세보다 저렴한지, 대출은 얼마나 가능한지, 당첨 후 계약금부터 잔금까지 마련할 수 있는지에 따라 청약 수요는 달라져요. 서울 청약시장은 앞으로도 새 아파트라는 이유만으로 모든 단지가 인기를 끌기보다는 입지와 가격 경쟁력을 갖춘 곳에 청약자가 집중될 가능성이 있어요.

청약 실력 키우기

#3. 청약 경쟁률 2대 1, 당첨 확률이 50%일까요?

청약 경쟁률이 2대 1이면 두 명 중 한 명은 당첨될 것 같아요. 그런데 같은 단지에서도 어떤 타입은 신청자가 몰리고, 어떤 타입은 모집 가구 수를 채우지 못해요. 그래서 단지 전체 경쟁률만 봐서는 내가 넣을 집의 경쟁이 얼마나 치열한지 알기 어려워요. 주택형과 거주지역, 당첨자를 뽑는 방법까지 확인해야 해요.

평균은 2대 1인데, 내가 넣은 타입은 8대 1

가상의 청약 결과로 설명해 볼게요.

84A는 20가구를 모집하는데 160건이 접수, 경쟁률은 8대 1
84B는 80가구 모집에 40건 접수, 경쟁률은 0.5대 1로, 신청이 모집 물량보다 적어

둘을 합하면 100가구에 200건이 접수됐으니 단지 전체 경쟁률은 2대 1이에요. 하지만 84A를 넣은 사람 입장에서는 이야기가 달라요. 내가 신청한 타입에는 모집 가구 수의 여덟 배나 되는 신청이 들어왔으니까요. 옆 타입에 신청자가 적었다고 내 경쟁까지 줄어드는 건 아니에요. 청약 결과를 볼 때 단지 평균보다 내가 넣을 타입부터 찾아봐야 하는 이유예요.

8대 1이라고 당첨 확률이 모두 같지는 않아

그렇다고 84A 신청자 모두가 똑같이 8분의 1 확률로 당첨되는 것은 아니에요.

가점제로 뽑는 물량은 점수가 높은 순서대로 경쟁해요. 나보다 점수가 높은 사람이 많으면 경쟁률이 낮아도 당첨이 어려울 수 있어요. 반대로 신청자가 많이 몰렸더라도 내 가점이 높다면 경쟁해 볼 여지가 있어요. 경쟁률 숫자만으로 당첨 여부를 예상하기 어려운 거예요.

국민주택도 모집 방식에 따라 무주택기간과 저축총액, 납입횟수 등을 따져요. 일부 공공분양은 추첨으로 뽑는 단계도 있으니, 공고에서 선정 방법을 확인해야 해요.

추첨 물량도 누구와 경쟁하는지 봐야

추첨제는 신청자 전원을 한꺼번에 모아 똑같은 조건으로 뽑는다고 생각하기 쉬워요.

하지만 지역 거주자나 무주택자에게 먼저 배정하는 물량이 있을 수 있어요. 내가 어느 조건에 해당하느냐에 따라 경쟁 상대와 기회가 달라져요. 추첨 물량이 있다는 것만 확인하지 말고, 누가 먼저 뽑히는지도 살펴봐야 해요.

같은 타입이어도 거주지역에 따라 달라져

청약 결과를 보면 해당지역과 기타지역 등이 나뉘어 있어요. 일정 기간 이상 그 지역에 거주한 사람을 먼저 뽑는 경우가 있기 때문이에요. 대규모 택지개발지구처럼 지역별로 물량을 나눠 공급하는 곳도 있어요.

예를 들어 서울에서 오래 산 사람에게 우선공급하는 단지라면, 경기도 거주자가 서울 거주자의 경쟁률만 보고 판단해서는 안 돼요.

미달이면 신청만 해도 당첨될까

모집보다 신청이 적어도 자격심사는 받아야 해요. 청약 신청이 접수됐다고 자격까지 확인된 것은 아니에요. 또 단지 전체의 신청자가 적어도 내가 넣을 타입에는 사람이 몰릴 수 있어요. 앞의 사례에서도 84B는 미달이지만 84A는 8대 1이에요. ‘미달 단지’라는 말만 듣고 판단하지 말고, 내가 신청할 타입과 공급 구분을 확인해야 해요.

청약 경쟁률은 이렇게 확인

먼저 특별공급 결과인지 일반공급 결과인지 구분해요. 그다음 내가 신청할 타입을 찾아 모집 가구 수와 신청 건수를 봐요. 일반공급은 특별공급에서 남은 물량이 넘어와 처음 공고보다 모집 가구 수가 늘기도 해요.

여기에 내 거주지역과 가점·추첨 등의 선정 방법까지 확인하면 돼요. 단지 전체가 2대 1이라는 말보다 중요한 건 내가 넣을 집에 몇 명이 신청했고, 그중 누구와 어떤 기준으로 경쟁하느냐예요.