1.치킨값도 오르고 분양가도 올랐다.
요즘 장보기 무섭죠? 배달음식 한번 시켜먹어보면 물가 오른거 체감하죠. 배달료 4000원, 치킨값, 족발 뭐 이런거 시켜먹어보면 4~5만원 금방 깨지죠. 자녀들이 2~3명에 '1인1닭'하면 돈 10만원 금방 나갑니다.
내 월급빼고 다 올랐다, 이런 말 절로 나오는데요. 그래서인지 분양가도 엄청 올랐습니다. 지난번에 광명자이 10억, e편한세상 용인역플랫폼시티 12억(국평, 32평 기준) 분양가가 충격이었는데 청약 결과 보니 미달 아니었습니다!
실제로 분양가는 2017년 대비 두배 올랐습니다. 부동산R114 분석에 따르면, 올해 들어 4월까지 전국 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 1699만원이었습니다. 2017년 기준으로 보면 46%(1161만원)나 올랐습니다.
전용 60㎡ 이하는 평당(3.3㎡당) 분양가가 2349만원으로 2000만원을 넘어섰습니다. 지난해 대비 21.2%(1938만원) , 2017년(1198만원)에 비해서는 96.1%나 급등했습니다. 두배 가까이 올랐다는 얘기입니다. 2017년에 5억원 하던 곳이 요즘은 10억원에 공급된다는 뜻입니다.
2. 집값은 떨어졌는데 왜 분양가는 안떨어지죠?
작년에 집값이 떨어졌지요. 전고점 대비 크게는 -40%씩 떨어진 곳도 나왔습니다.(물론 지금은 다시 바닥 다지고 오르는 모습입니다) 집값이 떨어지면 분양가가 떨어질 줄 알았는데 안 떨어집니다. 왜일까요
'짜장면값 떨어질리 없듯이 분양가도 안떨어진다'
이게 무슨 말일까요?
부동산 우상향의 근거로 인플레이션, 통화량 이야기를 많이 합니다. 사실 이부분은, 마침 제가 읽고 있던 책에도 나온 부분이어서 요약 발췌해서 공유합니다.
책 <이번 생에 건물주 한번 돼보고 죽을랍니다>(필명 '가붕개', 노동환 지음)에서 저자는 "물가는 절대 내려가지 않는다"고 말합니다.
저자가 요약한 자본주의의 원리는 이렇습니다.(저자는 <EBS다큐프라임 자본주의>를 참고했습니다) 아래 이하는 책의 내용을 발췌했습니다.
👉물가가 왜 오르나
"수요가 많거나 공급이 부족할 경우 가격이 상승한다는 수요와 공급의 법칙은 모두 아실 거예요. 수요와 공급 말고도 가격을 결정하는 요인 바로 통화량입니다. 시중에 돈이 많이 풀리면 풀릴수록 자연히 물가가 오르겠지요. 돈의 가치가 떨어지니까요. "
👉자본주의는 인플레이션이 숙명이다
👉은행이 돈을 만드는 과정을 보면 <인플레이션>을 이해할 수 있다
👉은행이 돈을 만드는 과정은 이렇다.
"자본주의 시장에서 돈의 양을 늘리는 데 결정적인 역할을 하는 것이 은행입니다. A가 은행에 1000원을 예금합니다. 은행은 여기서 900원의 이윤을 붙여 B에게 대출을 해줍니다. 그러면 1000원을 예금한 A의 통장은 100원으로 돈이 줄었을까요? 아니에요. 그대로 1000원이 있어요. 가상의 상태로 돈이 존재하는 겁니다. 은행은 법적으로 정해진 지급준비율인 10%의 돈만 가지고 있으면서 나머지 돈은 대출을 해줄 수 있거든요. A의 통장엔 여전히 1000원이 들어있고 B에게는 900원이라는 돈이 생겼습니다. 은행이라는 기관과 대출이라는 제도를 통해 갑자기 900원이라는 돈이 생겨난 것입니다. 이것이 자본주의의 원리입니다. 그러니까 자본주의는 계속해서 빚을 만들고, 돈의 양을 불리면서 유지되는 체제입니다...(중략)...
정부는 국가를 운영하기 위해 계속 해서 국채를 발행하고, 은행은 대출을 통해 계속 해서 돈을 불려나갑니다. 통화량은 계속해서 늘어날 수밖에 없고 물가는 오를 수밖에 없습니다...(중략)... 부동산은 여러 정책들에 의해 영향을 많이 받기도 하고요. 그래서 금리나 이런저런 요소로 인해 부동산 가격이 떨어지는 시기도 분명 있겠지요. 하지만 통화량은 계속 해서 늘어나고 '돈의 가치'는 지속적으로 떨어질 수밖에 없다는 진리는 변하지 않습니다.
👉2050년 물가가 어떨지 상상해보세요
👉2050년 아파트값이 어떨지 상상해보세요.
"2050년 미래로 가봅니다. 저기 계란이 보이네요. 한 판에 3만원 정도입니다. 2023년에는 7000원 정도 했었는데 말이죠. 새우깡이 보이네요. 새우깡은 6000원입니다. 라면은 한봉지에 5000원 입니다...(중략)...
변두리 아파트 벽면에 재건축 아파트 현수막이 걸려있네요. 50층짜리 신축 아파트 가격을 보니 국평이 100억 정도 합니다.변두리 신축 아파트가 90억원이나 한다고 하네요...(중략)...
말도 안되는 헛소리라고 하시는 분도 있을 겁니다. 그런데 당장 30년전과 지금을 비교해도 물가가 2~3배가까이 뛰었거든요. 30년 후에 물가가 2~3배 이상 뛰지 말란 보장은 누구도 할 수 없어요....(중략)...
1990년에 지하철 요금이 250원이었는데도 2023년 1350원이니 교통비는 5배이상 뛰었고 2000년대 초반만 하더라도 김밥 한줄에 1000원이었는데 요즘엔 웬만해선 4000원은 줘야 먹을 수 있잖아요."
3.분양가가 계속 오른다면 우리는 어떻게 해야할까요
“인건비, 물가상승을 감안하면 분양가는 올라갈 수밖에 없습니다. 요즘 공사현장 가보면, 5년전 가격으로 원자재를 구할수 없다고 해요. 청약을 준비중이라면, 자금 여력이 되는 한에서 빨리 분양받으시는게 좋습니다. 향후 짓는 아파트는 급등한 원자재 가격이 반영돼 더 비쌀것입니다. 그렇다면 입지가 같다면 구축도 대안이 됩니다. 10년이내 준공 아파트라면 과거 공사비가 반영된 것이기때문에 ‘가성비’ 측면에서 유리합니다” (고준석 제이에듀투자자문 대표)
“그동안 집값은 뛰었지만 정부가 분양가상한제로 분양가를 눌러서 분양가는 그나마 덜 오른거에요. 그래서 로또분양이 나온거고요. 그런데 이제 분양가상한제가 없어졌으니 분양가격은 시장가격따라 정상화될겁니다. 더 빠른 속도로 오른다는 거지요. 분양가랑 주변 구축아파트랑 차이가 커서 시세차익이 10억씩 나던게 비정상적인 것이지요. 구축 아파트 시세가 평당 5000(만원)이면, 분양가도 그렇게 된다는 겁니다. 앞으로 신축 아파트는 자금력 있는 사람들만 참여할 수 있는 시장이 될겁니다.” (주택건설업계 15년차 A씨)
“분양가는 우상향합니다. 그런데 분양가가 계속 오른다면 내 자금력을 넘어서게 될 것입니다. 가장 중요한 것은 내 자금력이 되는 한도에서 청약을 받아야합니다. 청약을 기다리기보다 여건이 된다면 먼저 받는게 낫습니다. 만약 자금이 안된다면 입지가 좋은 구축도 괜찮아요. 신축 프리미엄은 인정하지만 가장 중요한 것은 입지입니다.” (박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원)
분양가가 높으면 미분양 나지 않을까요?
“수도권은 청약 규제를 다 풀어서 청약 가수요를 넓혔습니다. 전매까지 가능해져서 과거의 실수요자들만 참여하는 시장이 아닙니다. 그렇기때문에 요즘 수도권 분양은 거의 다 소화됩니다. 미분양으로 인해 분양가 떨어지길 기다리지 마시고, 자금되고 실거주라면 청약 받으세요."(박원갑 위원)
👉실제로 광명자이, e편한세상용인역플랫폼시티 모두 미달은 안났습니다. 실제 계약률을 봐야하지만, 고분양가 논란치고 미달이 안났지요. 둔촌주공도 소형평수가 무순위 청약에서 완판됐구요.
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