광안대교🌉 주탑 하나에 1억☝(feat. 부산 상급지 갈아타기)

💌 어썸레터 246회 (2022. 12. 12.)

부산 1편

투자 인사이트 얻고 싶다면?

오늘 밤 10시 30분 미주라방 함께해요😘

오. 늘. 은 미국주식라방을 무료 공개로 진행하는 날이에요. 잠시 중단됐던 미주라방을 리뉴얼해 재개했는데요. 그동안 미주라방이 CNBC, 블로버그 등 외신을 전달하는데 초점을 맞췄다면, 이제는 어썸뷰와 딥한 분석 위주로 진행하고 있어요. 관심 있는 열북님들은 웰컴웰컴!! 시간은 밤 10시반 부터 한 시간이에요. 줌 링크와 스크립트는 밤 9시에 열북이 오픈채팅방에 공유할 예정이에요. 🙏

열북이 오픈채팅방

부산 발품 시작!

A급 줍줍, 지금이 기회

이번 레터는 부산 발품편👣이에요. 열북이 담벼락에 부산 재개발, 재건축이 궁금하다는 글들이 올라왔는데요. 지난 레터까지 서울 갈아타기편을 마치고 부산으로 고고씽 했어요. 부산까지 가는데 당일치기로 돌고 오긴 너무 아쉬워서요. 1박 2일 일정으로 다녀왔어요.

이번 레터는 부산 부동산의 신축 대장을 위주로 분석하고요. 오는 15일 목요일 자에서는 부산 재개발, 재건축을 집중적으로 다룰 예정이에요. 이번 부산 발품을 돌면서 부산도 지금이 A급 입지로 진입할 절호의 찬스라는 확신을 했어요. 그동안 부산 대장 진입을 노렸던 분들은 초. 집. 중!!

📍 [오늘 레터 3줄 요약]

1. 긴급 진단 부산 시장 : 오른거야? 떨어진거야?

2. A급 폭락 단지 진실은 : 교환거래 다수, 급매는 소화중

3. 어썸픽 4개 단지 : 해운대자이, 더샵센텀파크, 센텀비스타동원, 명륜자이

📌 어썸 분석

우리는 왜?

부산으로 갔나!

긴급진단

9월 조정대상 해제후

부산 아파트 반짝 반등

먼저 부산 부동산 시장 긴급진단부터 해볼게요. 부산 시장은 지난 11월 17일 <부산 해제 후 51일> 레터에서 전화 및 손품✍ 취재를 했어요. 지난 9월 말 조정대상지역 이후 전국의 상승 단지를 조사한 결과, 부산과 대구 지역의 단지들이 다수 포함됐어요. 그래서 규제 완화 효과가 전혀 없었던 건 아니다! 라고 했는데요.

부산 하락랭킹 톱10

해운대구 3곳 포함

그. 런. 데 말이죠. 11월 들어 다시 급매들이 나타났어요. 고점 대비 최대 40% 급락한 매물들이 나왔는데요. 지난 11월 낙폭이 가장 컸던 단지는 부산진구 범천동 '삼한골든뷰센트럴파크'예요. 1호선 부전역 도보권 단지로 1272세대의 신축 아파트예요. 이 단지의 전용 84제곱미터는 21년 4월 10.9억 원에 최고가를 찍었지만 지난 11월 6.5억 원으로 40% 급락했어요. 1호선 역세권 30평형대 아파트가 6억 원대로 추락한 거예요.

주목할 점은 <11월 부산 아파트 낙폭 톱10>에 부산 넘버원 해운대구가 3군데 포함이 됐다는 거예요. 해운대구 우동의 24년차 아파트 '센텀현대'는 전용 84제곱미터가 지난 21년 10월 6.95억 원이었지만 지난 11월 4.5억 원으로 35% 하락했어요. 그밖에 '해운대세텀두산위브' '해운대대우2차' 단지들의 낙폭이 30%를 웃돌았어요. 이들 단지의 특징은 구축이고 부산 현지러들이 비선호한다는 점이에요.

해운대구 거래 꽁꽁

11월 매매 75건에 불과

겉으로 드러난 폭락단지 통계만 보면 해운대구가 떡락 중이라고 착각을 할 수 있어요. 하지만 거래량 통계를 보면 일부 단지의 급락이 전체 시장을 보여주기는 힘들다는 걸 알 수 있어요.

해운대구의 최고 거래량은 21년 5월인데요. 매매거래가 709건에 달했어요. 하지만 22년 1월부터 거래가 급감하기 시작했고 지난 11월은 연간 최저치를 기록했어요. 해운대구의 매매건수는 75건으로 21년 최대 거래량 대비 10분의 1로 줄었어요. 대신 전세 거래량이 241건으로 훨씬 더 많았어요.

그렇다면 전세 시장이 활발히 움직인 걸까요? 그건 아니에요.🙅🏼‍♀ 현지 부동산들의 말을 들어보면 전세 시장 역시 꽁꽁 얼어 붙었어요. 대부분이 재계약을 하는 거예요. 부동산 시장이 움직이려면 전세가 돌고 그 다음에 매매 시장이 움직이는데요. 전세가 움직이질 않으니 매매도 꽁꽁 얼어 붙은 거예요.

📌[3줄 요약] 지금 부산 시장은?

1. 부산 급락 톱10 : 해운대구 3곳 포함
2. 거래량 경색이 부른 착시 현상 : 11월 매매 거래 71건 불과
3. 대부분 전세 재계약, 매매 급감의 원인

📌 어썸 분석

같은 해운대

다른 시선

외지인 : 와! 광안대교닷😍

현지러 : 아휴😫 차 막혀

이번 발품에서 느낀 흥미로운 점이 있어요. 해운대구에 대한 엇갈린 평가예요. 외부 투자자들의 뷰에선 부산하면 해운대👍예요. 물론 해운대로 놀러를 가장 많이 가서 그런 것도 있지만 바다가 매력인 부산에서 산다면 해운대 바다 뷰가 보여야한다고 생각하는 거예요. 이건 마치 서울하면 한강 뷰가 최고인 것과 비슷해요.

하지만 부산러들이 해운대는 교통 지옥이에요. 아마도 해운대구라고 하면 아! 차 막히는 곳이라는 생각이 가장 먼저 떠오르는 것 같았어요. 한 택시 기사분께서 출퇴근 시간의 해운대 콜은 받지 않는다고 하셨어요. 출퇴근 시간에 광안대교를 잘못 탔다간 차가 막혀서 옴짝달싹을 못하는 거예요. 관광객들에겐 광안대교는 인생샷을 찍는 배경이지만, 현지러들에겐 교통 체증을 유발하는 주범인 거예요. 같은 광안대교지만 다른 느낌인 거예요.

부산 광안대교 야경

살던 사람이 계속 사는 해운대

한번 살면 못 떠나!

그럼 누가 해운대구에 살까요? 아이러니하게도 해운대구엔 살던 사람들이 살아요. 한번 해운대구에서 살기 시작하면 해운대구를 벗어나지 않으려고 해요. 최근 부산 부동산 시장에도 교환 바람이 불고 있는데요. 해운대구 내에서의 교환 거래는 성사가 되지만 해운대구 이외의 지역과는 교환 거래가 성사되지 않아요. 해운대로 진입하려고 하는 수요는 많지만, 해운대를 나가려는 수요는 많지 않기 때문이에요.

해운대구의 약점은 부산 내 위치인데요. 부산의 강남이지만 부산의 동쪽 끝에 치우쳐 있어요. 일반적으로 도시의 중심에 있는 곳의 입지가 좋은 입지예요. 그래서 예전에는 동래구나 서면의 입지가 더 좋았던 거예요. 그런데 바다뷰에 대한 가치가 높아지고, 해운대에 신시가지가 생기면서 도시의 중심이 가운데에서 동쪽 끝으로 이동했다고 볼 수 있어요.

여기에 해운대구 내에서도 중심이 이동했는데요. 원래는 신시가지가 형성된 좌동이 더 발달됐어요. 하지만 최근에는 해운대의 중심이 우동으로 옮겨왔어요. 좌동보다는 우동이 부산 다른 지역으로 이동하기가 편하고 신축 단지들이 많이 생겼기 때문이에요.

부산의 인구 감소

353만 → 332만

10년간 21만 명 감소

지방 도시는 인구 증감 추이를 살펴봐야 하는데요. 부산의 인구는 계속 줄어드는 추세예요. 올해 10월 기준 부산광역시 인구는 332만 2286명이에요. 부산이 6대 광역시 중에서 인구가 가장 많은 건 변함이 없어요. 2위인 인천의 인구가 296만 명이에요.

하지만 지속적으로 인구가 감소하는 건 부동산 수요에 부정적이에요. 2012년 부산 인구는 353만 명에 달했는데요. 지난 10년 동안 21만 명이 줄어든 거예요. 이번 발품에서 학생 수가 줄어서 우동으로 학원이 집중된다는 얘기를 들었는데요. 인구가 줄면서 학군 등 입지에도 변화가 생기는 거예요.

부산의 일자리

공장🏭️ 없는 부산

서비스업으로 먹고 사는 도시

부산의 인구 감소는 일자리와도 밀접한 관련이 있는데요. 부산 지역 내 산업 비중을 보면 서비스업이 압도적으로 높아요. 서비스업의 전국 평균이 63.2%인데요. 부산의 경우 73.6%에 달하는 거예요.

특히 제조업종이 부족한 걸 알 수 있는데요. 부산 지역 내 제조업 비중은 17% 정도예요. 이는 전국 평균인 27%에 비해 10% 포인트나 적은 수준이에요.

결국 부산에는 번듯한 제조업 공장이 많지 않고, 그러다보니 고연봉 직장인들이 줄고, 젊은 층은 일자리를 찾아 외부로 떠나는 악순환이 계속되고 있는 거예요.

향후 교통 호재

꽉 막힌 도로 교통

도심 가르는 터널 개통 기대감

부산의 교통 체증은 상당한 수준인데요. 이번 발품에서도 차가 막혀서 무거운 커리어를 들고 지하철로 이동할 정도였어요. 특히 출퇴근 시간은 반드시 피해야 할 시간대인데요. 부산이 도로는 대구와 달리 직선 도로가 많아 한번 막히면 전체가 다 막히기 때문이라고 해요.

교통 체증 완화에 도움이 될만한 교통 호재는 '황령3터널'이에요. 황령3터널은 부산 연제구 연산동 신리삼거리에서 남구 대연동 대연램프까지 4.1㎞ 구간을 연결하는 사업이에요. 올해 기획재정부 심사에서 예비타당성 심사를 통과했어요.

터널이 건설되면 부산 시내 출퇴근길 상습 정체 구간인 연수로와 황령터널, 수영로의 만성적인 교통 체증이 완화될 걸로 보여요. 이르면 2025년 착공할 것으로 예상되며 준공까지는 5∼8년 정도 걸릴 예정이에요.

📌[3줄 요약] 부동산 입지 분석

1. 해운대구 입지 : 현지러 글쎄, 외지인 킹정
2. 줄어드는 부산 인구 : 서비스업 의존도 높은 탓
3. 운전하기 힘든 부산 : '황령터널3' 2025년 착공 예정

👣 어썸발품

부산으로

GOGO

🎯[오늘의 발품 순서]

1. 해운대 신축 '해운대자이2차'
2. 학군으로 No.1 '더샵센텀파크'
3. 주변 재개발 한창 '센텀비스타동원'

4. 부산 현지인 인기 최고 '동래구 명륜자이'

불과 2년 전... 라떼는 말이야!

"대장 단지는 엄두도 못 냈어!"

2년 만에 다시 찾은 부산이에요. 2020년 12월 조정대상구역 지정 직전에 부산을 찾았는데요. 그때는 자고 일어나면 오르던 시절이라 감히 A급 입지에 바로 진입할 엄두를 못 냈어요. 당시는 B급 몬난이 전략으로 가성비를 최우선으로 발품을 팔았는데요.

이제는 달라요. 부산의 A급 입지마저 급락하며 진입 문턱이 낮아졌어요. 특히 철옹성 같았던 해수동남(해운대, 수영구, 동래구, 남구)의 대장주를 넘볼 수 있게 됐어요. 벌써부터 2년 뒤가 궁금해지는데요. 아마도 "라떼는 말이야! 대장 단지들이 3~4억 원씩 빠져서 줍줍이 가능했다고!"라고 할지 몰라요.

부산 ⚡벙개 성사

현지러 열북이와 함께한 발품

이번 발품은 부산 현지 열북이들과 함께했는데요. 부산 금정구에서 살면서 상급지로 갈아타기를 계획 중인 닉네임 '둥칫둥칫'님과 울산에 살지만 어썸이에 대한 팬심에 연차를 쓰고 부산으로 달려와 준 '울산어썸찐팬'님이세요. 열북이들과 동행하며 어썸이도 현지러들의 관점들을 들 을 수 있어서 좋았어요.

해운대구 '해운대자이'

첫 발품단지 : 해운대자이

경사진 지형에 휑한 느낌 무엇?

첫 번째 발품 단지는 '해운대자이2차' 단지예요. 해운대자이는 1차와 2차가 있는데요. 1차는 2013년 입주라 구축을 향해 가고 있고, 2차는 2018년 준공으로 아직은 새삥 느낌이에요. 각각 장점이 다른데요. 구축이지만 1차는 지하철역에서 더 가깝고요. 2차는 광안대교 뷰가 좋아요.

일단 열북이들을 해운대자이2차 정문에서 만나기로 했어요. 어썸이가 묵은 호텔(수영구 광안대교 뷰)에서 택시로 15분 거리예요. 아파트 정문에서 내렸는데 '아앗! 이거 뭐지?' 하는 느낌이에요. 지도에서 볼 때는 입지가 좋다고 느꼈는데요. 막상 와보니 단지 앞이 썰렁하고, 약간 경사진 지형이에요.

해운대자이2단지 정문

고점 대비 57% 급락 실화?

전용 84제곱 6.5억 원으로 추락

해운대자이를 가장 먼저 찾은 이유는 입지 대비 하락률이 높다고 판단했기 때문이에요. 해운대자이2차 1단지 전용 84제곱미터의 최고가는 14.8억 원인데요. 최근 직거래로 6.5억 원에 거래가 됐어요. 무려 57%가 급락한 거예요. 물론 중개거래가 아니라 직거래이긴 하지만, 해운대 신축 대장 아파트의 몰락이라고 할 만해요. 현재 나와 있는 급매는 전용 84제곱미터가 8억 원대예요. 이는 11월 실거래가 수준이에요.

동래8학군은 옛말

부산 학군은 우동으로 집결!

단지 앞 부동산에 들어가 설명을 들었어요. 먼저 해운대자이의 입지가 좋은 이유에 대해 물었는데요. 마침 현직 입시강사로 남편 대신 대타로 부동산을 지키던 공인중개사분을 만났어요. 완전 럭키해요.✌ 직접 사교육의 최일선 현장에서 뛰고 있기 때문에 생생한 정보를 들을 수 있었어요.

"최근 부산 지역 학원들은 전부 우동으로 모이고 있어요. 예전에는 좌동에 있는 학원가에서 30~40명씩 모여서 수업을 들었었는데요. 요즘 워낙 아이들을 적게 낳다 보니 부산 지역에 흩어져있던 학원들이 우동으로 모이는 거예요."

"예를 들어 부산의 타지역에서 전교 1등 하는 애들이 의대를 가려고 하면 학교 선생님들이 우동에 있는 학원에서 수업 듣고 오라고 해요. 실제로 그렇게 과외를 받은 애들이 의대를 가니까 학교에서도 그렇게 얘기하는 거죠."

"부산에 유명한 학군은 동래8학군이라고 들었는데요."

"아... 그건 옛날얘기예요. 요즘은 안 그래요. 최근에는 우동 센텀파크 인근 오피스텔에서 그룹 과외를 많이 해요. 학원보다는 공부 잘하는 애들끼리 같이 소규모 과외를 받아요."

"해운대자이에서도 우동 센텀파크 쪽으로 과외를 하러 가요. 솔직히 학군은 해운대자이보다 센텀파크가 더 나아요."

학군 넘사벽 1등

부산판 '스카이캐슬' 센텀파크

"그럼 학교는 어디가 가장 좋을까요?"

"센텀파크 쪽이 최고예요. 특히 센텀중학교는 전국에서도 알아줘요. 센텀중학교에선 전국의 특목고를 골라서 갈 정도예요. 센텀중학교 안에서 50위권에 들면 전국에 있는 특목고를 가요. 센텀파크에 사는 아이들이 센텀중학교에 우선 배정받아요."

"아하! 그렇군요. 초등학교는 어떤가요?"

"초등학교도 센텀초등학교가 톱이라고 할 수 있어요."

"사실 센텀파크가 교통은 불편한데 학군 때문에 선호도가 높은 거예요."

광안대교 주탑 하나에 1억

다리 전부 보이는 A급 "안 떨어져"

사실 학군보다도 더 큰 관심사는 광안대교 뷰였어요.

"해운대자이에서 광안대교가 보일까요?"

"그럼요. 단지별로 차이가 있긴 한데요. 광안대교가 얼마나 잘 보이는지에 따라서 가격 차이가 나요. 특히 다리에 세워진 주탑이 있거든요. 그 주탑 하나에 1억 원이라고 해요. 주탑이 하나씩 보일 때마다 1억 원씩 비싸지는 거예요."

"ㅎㅎㅎㅎ 정말요? 주탑 하나에 1억 원이라니!!"

"지금 급매가 나오는 곳은 광안대교 뷰가 안 보이는 집들이에요. 광대뷰(광안대교 뷰)가 완전 잘 보이는 곳은 아직도 전용 84제곱미터의 10억 원 선이 안 깨지고 있어요."

친절한 공인중개사분께선 같은 전용 84제곱미터라도 높이에 따라 3개 등급으로 구분이 된다고 했어요. A급은 광대뷰가 전부 다 보이는 최고층이고요. B급은 광대뷰가 일부 보이는 중층이고요. C급은 광대뷰가 안 보이는 저층이에요. 같은 전용 84제곱미터라도 등급에 따라서 10억 원, 9억 원, 8억 원대로 떨어져요. 주탑 하나가 1억 원이란 얘기가 그냥 나온 말이 아니에요.

부산 현지러들은 정문과 가까운 101동, 102동을 더 선호

광안대교 뷰 대체 어떻길래?

감질나는 뷰는 역시 '아쉽네!'

부산에 올 땐 주로 해운대에 있었는데요. 광안대교 뷰가 너무너무 궁금했어요. 아주머니께선 광대뷰가 일부 보이는 집과 전부 보이는 집을 둘 다 보여줄 테니 비교를 해보라고 하셨어요. 처음에 광대뷰가 일부 보이는 집을 봤어요. 전망이 탁 트이긴 했지만 광대뷰가 감질나게 보여서 아쉬웠어요.

감질나게 보이는 광안대교 뷰의 집

낮보다 밤이 예술인 광안대교 뷰

10억 원 고수할만 하네!'

이번에는 해운대자이의 최고 뷰라고 할 수 있는 집을 봤는데요. 집값이 왜 안 떨어지는지 알 것 같았어요. 저 멀리 광안대교가 시원하게 다 보였어요.

"이 집은 10억 원 이하로는 안 판다고 해요. 낮보다 밤이 훨씬 더 예뻐요."

지난 2년 전 부산 발품 때 해운대 뷰 아파트를 봤는데요. 어썸이에게는 어설픈 해운대 바다 뷰보다는 광안대교 뷰가 더 취저였어요.

광안대교가 전부 보이는 뷰맛집

📌[3줄 요약] 해운대자이2차

1. 전용 84제곱 무려 57% 급락. 학군에서도 센텀파크에 밀리는 중
2. 광안대교 뷰에 따라 같은 전용 84제곱미터에서도 가격차 2억 이상!
3. 어설픈 해운대 바다뷰 보다 광안대교 뷰 승! 10억원 고수할만 하네

해운대구 '더샵센텀파크'

해운대구 진입 자신감 뿜뿜

울산 전문직이 부산 센텀파크에?

해운대자이를 본 뒤 우동의 '센텀파크' 단지로 이동했어요. 멀리 울산에서 차를 운전해 온 열북님 덕분에 편하게 이동했는데요. 가는 길에 이야기꽃을 피웠어요.

"해운대는 넘사벽이라고 생각했는데 도전해 볼 만한 거 같아요. 부산에 살면서도 해운대는 차가 막혀서 꺼리는 곳이었거든요."

부산 금정구에서 갈아타기를 하고 싶어 하는 열북님이 해운대자이를 보고 난 후 해운대에 대한 생각이 달라졌다고 했어요. 특히 가격이 8억 원대로 떨어지다 보니 기존 집을 팔고 진입을 시도해 볼 만하다는 거예요. 원래는 동래구 명륜자이를 검토 중이었는데 해운대도 함께 고려를 해봐야겠다고 했어요.

울산에서 온 열북님은 전문직이신데요. 울산의 전문직들도 부산 센텀파크에 살면서 출퇴근을 한다는 거예요. 울산 출신인 어썸이가 살 때만 해도 부산, 울산은 심리적 거리가 있었는데요. 이제는 동해선이 뚫리고 도로 교통이 편해지면서 같은 경제 생활권으로 묶인 느낌을 받았어요.

부산 '센텀역'에서 동해선을 타면 58분만에 울산 '태화강역'으로 갈 수 있다!

웬만한 인프라 다 있는 미니 서울급

좋은 학군 찾는 엄마들 취향저격💖

다행히 차가 막히지 않아 불과 20여 분 만에 센텀파크에 도착했어요. 센텀파크에 가까워질수록 고층 건물이 많아지면서 달라진 분위기를 느낄 수 있었는데요. 근처 주차장에 차를 대고 센텀파크 쪽으로 다가가니 그 유명한 센텀초등학교가 보였어요. '와우! 여기 서울 같아'라고 멘트가 저절로 나왔어요. 일단 큰 도로와 스트리트 상가가 트렌디한 느낌을 줬어요. 분위기만 봐도 여성 취저라는 걸 알 수 있어요. 굳이 밖으로 나갈 필요 없이 웬만한 건 센텀시티 인근에서 해결 가능해 보였어요.

물론 센텀파크가 부산 지하철과는 거리가 있어서 교통이 불편한 건 맞아요. 하지만 이건 매일 출퇴근하는 사람들에게 걸림돌이 되고요. 좋은 학군에서 아이를 키우고자 하는 주부들은 충분히 선호할 만했어요.

더샵센텀파크 '센텀초등학교' 전경

입주 시기는 비슷한데 1억 원 차이

부산러들 센텀파크 1차 더 선호

센텀파크의 또 다른 특징은 세월이 느껴지는 단지 내 조경이에요. 서울에서 신축 아파트의 단지 조경을 위주로 보다가 '곱게 늙은' 소나무들을 보니 색다른 느낌이었어요. 센텀파크는 1차와 2차로 조성이 돼 있는데요. 센텀파크 1차(2752세대)와 2차(998세대)는 2005년에 조성됐어요. 벌써 입주 17년차의 구축 아파트인 셈이에요. 현지 부동산 관계자의 설명에 따르면 당시 포스코건설이란 1군 브랜드 건설사가 부산에 처음으로 들어왔다고 해요. 2005년에서야 부산에 1군 건설사가 진입했다는 게 놀라웠어요.

특히 1차와 2차는 입주 시기가 비슷한데도 가격 차이가 1억 원 정도 났는데요. 세대수가 더 많고 수영강 뷰가 보이는 1차를 더 선호한다는 게 현지 부동산의 설명이에요.

더샵센터파크 조경 뷰

전용 84제곱미터 : 갭 2.5억

네이버 10.5억 vs. 급매 7.5억

이미 해가 뉘엿뉘엿 지고 있어서 재빨리 단지 앞 부동산으로 들어갔어요. 해운대자이와 시세 비교를 위해 급매 먼저 물었어요.

"전용 84제곱미터 급매로 나온 거 있을까요?"

"네! 있어요. 8억 원까지 나온 집도 있고요. 진짜 급매는 7억 원대도 있어요."

현재 네이버 부동산에 나와있는 시세는 전용 84제곱미터가 10억 원이에요. 네이버 호가와 실제 매물은 거의 2억 원 차이가 나는 거예요. 초급매로 나온 매물은 시세보다 1억 원 이상 저렴했는데요. 1세대 2주택 비과세 혜택을 받기 위해 급매로 처분을 하는 거예요. 이 집의 경우 집주인이 매도 후 전세를 사는 물건이었는데요. 전세가는 5억 원에 가능하다고 했어요. 부산 해운대구 최고 입지를 갭 3억 원 미만으로 진입 가능한 거예요.

이게 17년차 아파트라구요?

무척 공들여서 설계한 티 나네!

직접 한번 집을 보기로 했어요. 20년 가까이 된 단지라 살짝 걱정이 되기도 했는데요. 기대 이상의 구조였어요. 2000년대 초반에 지어진 아파트라는 게 믿기 힘들 정도로 세련된 부분들이 있었는데요. 무엇보다 거실 창과 부엌 창을 마주보는 구조로 만들어 맞통풍이 가능하게 했어요. 특히 주방 쪽 창문이 통창으로 사이즈가 컸는데요. 최근 아파트에선 보기 드문 신기한 구조였어요.

여기에 보조 주방도 있었는데요. 최근 아파트 같은 아일랜드식 구조는 아니지만 보조 주방이 있어 다양하게 활용이 가능했어요. 그 당시 포스코건설에서 상당히 공을 들여 설계한 단지라는 걸 알 수 있었어요.

더샵센텀파크 전용 84제곱미터 주방 창문 및 보조 주방

광안대교의 화려함과는 다른 맛!

센텀파크의 자랑 수영강 뷰

더샵센텀파크의 하이라이트는 수영강 뷰인데요. 해운대자이에 광안대교 뷰가 있다면 센텀파크에는 수영강 뷰가 있어요. 지도로 봤을 때 수영강 뷰가 어떨지 너무 너무 궁금했는데요. 수영강이 정면으로 보이는 평형은 대형이었어요. 전용 84제곱미터는 대형 평형 단지 사이로 수영강이 보였어요.

해 질 무렵 강가에 그림자 진 수영강의 모습이 광대뷰와는 또 다른 분위기를 연출했는데요. 광대뷰만큼 화려하진 않지만 잔잔한 강을 좋아한다면 괜찮아 보였어요.

더샵센텀파크에서 바라본 수영강 뷰

열북이들과 발품 마무리

숙소는 광안대교 뷰 맛집으로!

첫날은 오후에 도착한 탓에 해운대자이와 더샵센텀파크 두 곳을 돌았어요. 발품을 마친 후 열북이들과 함께 저녁을 먹었어요. 지방에 있는 열북이들을 만나니 반갑기도 하고, 어썸인을 응원해주는 많은 열북이들이 있다는 사실에 보람도 느꼈어요. 더 열심히 해야겠다는 의지가 뿜뿜!! 첫날 숙소는 광안대교가 보이는 곳으로 잡았는데요. 광안대교가 코앞에서 보이는 곳이었어요. 외지인들에게 광안대교는 인생샷을 남길 수 있는 멋진 배경이에요.

새벽 동틀 무렵 광안대교 모습

📌[3줄 요약] 해운대구 '더샵센텀파크'

1. 큰 도로와 스트리트 상가 미니 서울 연상케 함. 엄마들 취향저격 단지 확실!
2. 17년차 세월이 무색하게 세련된 부분 돋보이는 내부 구조
3. 화려함과는 멀지만 잔잔한 수영강 뷰가 일품!

수영구 '센텀비스타동원'

수영구지만 해운대 인프라 누리기

주변은 재개발이 한창중🦼

둘째 날 일정은 재개발과 재건축 위주로 짰어요. 하지만 수영구와 동래구를 찍으면서 핵중요 단지들도 들렀는데요. 수영구에서 최근 급락해 가성비가 높은 단지인 '센텀비스타동원'을 돌아봤어요 이 단지는 수영구이긴 하지만 맞은편에 바로 해운대구가 있어 다리 하나만 건너면 해운대의 인프라를 누릴 수 있어요.

특히 10년 뒤 천지개벽 효과가 기대되는 곳이기도 한데요. 이 단지 주변에는 민락1구역, 민락2구역, 민락3구역, 광안4구역, 광안5구역 등 10년 뒤 신축 아파트로 변신할 재개발 구역들이 많아요. 물론 이 재개발 단지들이 전부 신축이 되면 센텀비스타동원은 10년차 아파트가 되면서 새삥 메리트가 떨어질 수는 있어요. 하지만 지금은 노후화된 주변이 싹 다 개발되면 오히려 낡은 주변 정리 효과가 더 클 수 있어요.

학군이 최대 약점😥

로열의 기준은 탁 트인 수영강 뷰

단지 앞 부동산에 가서 분위기를 파악해 봤어요.

"센텀비스타동원이 많이 빠졌다고 해서 투자 목적으로 알아보러 왔어요. 여기가 왜 이렇게 많이 빠졌을까요?"

"뭐, 여기만 빠진 건 아니고요. 부산 지역 전체적으로 다 빠졌어요. 지금 같은 때가 투자 적기라고 할 수 있죠."

"그쵸그쵸! 이 단지는 해운대구와 인접한 수영구라서 입지가 좋은 것 같아요. 그런데 가장 큰 약점이 학군인 거 같아요."

"맞아요. 초품아는 아니죠. 초등학교, 중학교 다 걸어서 가야 해요. 이 단지는 학군이 단점인 거 맞아요."

"그럼 이 단지의 로열동은 어떤 기준으로 결정이 될까요?"

"뭐니 뭐니해도 수영강 뷰죠. 여기에 건너편에 있는 센텀시티 조망까지 보이면 베스트예요!"

높은 지대 위 단지

고층일수록 로열🏆

"최근 시세는 얼마 정도일까요? 급매는 있을까요?"

"네! 있어요. 수영강 뷰는 아니고요. 산 조망이 보이는 곳인데요. 전용 84제곱미터가 7.2억 원에 나와 있어요. 시세가 8억 원 정도인데요. 집주인 전세로 급하게 나온 거예요."

"이 단지는 지대가 상당히 높아요. 고층으로 가면 전망이 탁 트여서 뷰가 정말 잘 나와요."

깔끔+화이트 톤 단지

젊은 부부 선호할 구조

급매로 나온 집은 구조를 볼 수 없어서 공실인 집을 봤는데요. 화이트톤의 내부 구조가 상당히 마음에 들었어요. 바닥은 우드톤이었지만 내부 자재는 올화이트톤이었고 거실 곳곳에 수납 공간이 잘 돼 있었어요. 젊은 부부들이 선호할 만한 구조라고 할 수 있어요.

센텀비스타동원 내부 구조

📌[3줄 요약] 센텀비스타동원

1. 수영구에 있지만 해운대 생활권. 수영강&센텀시티 뷰 가능
2. 학군이 최대 단점. but 주변 재개발 중이라 10년 뒤 기대가 되는 곳
3. 깔끔한 내부+화이트 톤으로 젊은 부부가 선호할 구조

동래구 명륜자이

명문 학군이라며?

상상과 다른 주변 환경에 당황🤔

마지막으로 동래구 명륜자이 단지에 들렀어요. 둘째 날의 마지막 일정으로 들른 곳이라 어두운 밤이었는데요. 퇴근길이라 지하철을 타고 이동했어요. 지도에서 봤던 것보다 동래역에서 상당히 가까웠는데요. 도보로 10분도 안 걸린 듯했어요.

하지만 가는 길에 즐비한 술집들을 보고 깜짝 놀랐어요. 분명히 명륜자이는 학군이 좋다고 알고 있는데요. 명문 학군과 술집은 매치가 되지 않는 듯한 느낌이었어요.

명륜자이 앞 술집

부산러가 선호하는 이유

부산의 중심에 위치한 단지

시간이 늦었기 때문에 문을 연 부동산으로 재빨리 들어갔어요. 한산했던 다른 부동산들과 달리 계약 중인 손님이 계셨는데요. 주인 공인중개사분은 집을 보여 주러 가고 보조로 일을 하시는 분이 계셨어요. 가장 궁금했던 점부터 물었어요.

"명륜자이가 학군이 좋다고 해서 왔는데 실제로 학군이 좋은 게 맞을까요? 주변에 술집이 많아서요."

"학군 좋은 건 맞고요. 학교들은 단지 뒤쪽으로 있어요. 맞은편에 있는 술집들도 유흥가라고 보기 힘들고 상권이 형성돼 있다고 보는 게 더 정확할 거 같아요."

그때 마침 주인 공인중개사님이 들어오셨어요.

"저희는 서울에서 왔는데요. 명륜자이를 현지 부산러들이 선호한다고 해서 보러 왔어요. 바다는 안 보이지만 살기는 좋다고 해서요."

"당연하죠! 명륜자이 하면 알아줘요. 동래구에는 옛날부터 부자인 분들이 많고요. 나름 자부심이 뿜뿜하는 동네예요."

"지하철역 가깝고요. 부산의 중심에 있어서 동서남북으로 다니기 좋아요. 학군도 좋고요. 주변에 마트도 있고 상권도 발달해서 살기 좋아요."

현지인과 투자자의 차이 확연

뷰는 아쉽지만 내부 구조는 굿👍

이번에도 급매로 나온 집을 보기로 했어요. 단지 규모가 작다는 느낌을 받았는데요. 내부 구조는 불만이 없을 정도로 잘 빠졌어요. 타워형을 봤는데요. 특이했던 점은 부엌이 거실에서 보이지 않을 정도로 안쪽으로 배치됐다는 거예요. 오히려 주방이 거실에서 보이지 않는 게 더 나을 수도 있다는 생각이 들었어요.

같은 구조의 고층 집을 봤는데요. 집주인 분께서 뷰맛집이라고 설명을 하셨어요. 앞에 막히는 게 없고 뻥뷰라는 걸 강조한 건데요. 이미 광안대교와 수영강 뷰를 보고 와서 그런지 큰 감흥은 받지 못했어요.

"실거주하기엔 괜찮아 보여요. 하지만 서울러 입장에선 뷰가 없다는 게 조금 아쉽네요."

"뷰를 찾으려고 하면 해운대에 특정 단지를 찍어서 보셔야 해요. 부산러들은 해운대 교통이 불편하고 차도 많이 막혀서 그렇게 선호하진 않아요."

이번 부산 신축 발품에선 외지 투자자와 현지 부산러의 뷰가 확연히 다르다는 걸 확인할 수 있었어요.

명륜자이 앞동에서 바라본 시티 뷰

📌[3줄 요약] 동래구 '명륜자이'

1. 부산 현지러에게 선호도 높은 단지 - 부산 중심에 위치한 입지 킹왕짱🤴
2. 주변 상권 발달, 지하철 역 가깝고 살기 좋은 인프라
3. 실거주를 위한 상급지 이동을 생각하는 부산러에게 추천

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