안녕하세요, 로하우에서 세 번째 주자로 뉴스레터를 발행하게 된 ‘아둘맘’ 최예솔 변호사입니다^^ 저는 앞으로 ‘부동산’에 대한 다양한 이야기들을 다루어 볼 건데요, 복잡하고 어려운 법적인 쟁점을 딱딱하게 설명하기보다는, 실생활에서 누구나 흔히 겪을 수 있는 일들에 대해 독자 여러분들과 편하게 대화하듯 다루어 볼 생각입니다. 자, 그러면 저와의 첫 대화를 시작해볼까요?^^ 가계약금은 계약금인가? by 최예솔 변호사 요새 부동산 가격이 무섭게 올랐죠? 저 역시 서른 즈음 결혼을 해 두 아이를 낳고 일과 육아 사이에서 정신없이 살아가다 보니, 어느새 ‘벼락 거지’가 되어있더군요. 작년 이사를 앞두고 이사 갈 집을 구하기 힘들어 참 고생했던 기억이 나는데요(저는 이사 시기가 주임법 개정과 맞물리게 되어 매물이 더욱 귀할 때였는데요, 개정 주임법에 대해서는 다음에 다뤄 볼 생각입니다), 요새 아파트 매물이 참 귀하다 보니 흔히들 가계약금을 주고받습니다. 제 지인인 A씨 역시 이사할 아파트를 찾던 중 부동산 중개업자가 X아파트에 대해 “이사 철이라 매물이 귀하다. 좋은 물건이니 우선 다른 사람이 계약하지 않도록 가계약금을 걸어놓으라”고 하여 가계약금 3백만원을 매도인에게 입금하였습니다. 그런데 A씨는 다른 부동산 중개업자로부터 더 마음에 드는 아파트를 소개받아 X아파트에 대해 매매계약을 체결하지 않기로 했습니다. A씨는 저에게 위 가계약금 3백만원을 돌려받을 수 있겠냐고 문의를 했는데요, 과연 돌려받을 수 있을까요? 계약금의 해약금 추정 민법 제565조 제1항에서는 “매매계약 당시에 계약금을 교부한 때에는 상대방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다”고 하여 계약금을 해약금으로 추정하고 있습니다. 즉, 갑이 을로부터 X아파트를 5억원에 매수하기로 하는 매매계약을 체결하면서 계약금 5천만원, 중도금 2억원, 잔금 2억5천만원을 지급하기로 하고 계약금 5천만원을 지급하였다면, 중도금을 지급하기 전까지 갑은 이미 지급한 계약금 5천만원을 포기하고 매매계약을 해제할 수 있고, 을은 계약금의 배액인 1억원(갑으로부터 수령한 5천만원 포함)을 상환하면 매매계약을 해제할 수 있는 것입니다. 가계약금의 법적 성질 요즘처럼 매물이 귀할 때에는 부동산 매매계약 체결 전에 물건을 잡아두기 위해서 계약서를 작성하지 않고 가계약금을 지급하기도 합니다. 그런데 민법 기타 법률에서는 가계약금에 대해 따로 규정하고 있지 않기 때문에 가계약금의 법적 성질에 대해서는 일률적으로 판단할 수는 없고, 각 사건마다 당사자의 의사표시를 해석하여 문제를 해결하게 됩니다(즉, ‘진리의 케바케’라고 할 수 있겠죠?). 통상 가계약은 24시간 내에 해지할 수 있다든지, 3일 내에는 언제든지 돌려받을 수 있다고 생각하는 경우가 많은데요, 이는 사실과는 다릅니다. 가계약금에 대해서는 별도의 규정이 없으므로 가계약금은 ‘매도인과 매수인 사이에 매매계약이 체결되었는지?’ 여부에 따라 반환 여부가 결정되는 것입니다. 매매계약의 성립 여부에 대한 판단 기준 대법원은 계약의 성립에 관하여 “계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다”고 하였고, 구체적으로는 “부동산 매매에 관한 가계약서 작성 당시 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 그 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도 매매계약은 성립했다”고 판시한 바 있습니다(대법원 2006.11.24. 선고 2005다39594 판결). 가계약금의 반환 가부 따라서 아파트의 동·호수, 매매대금, 잔금 지급일자나 입주일자에 대해 협의가 이루어졌다면 중요 부분에 대한 합의가 있다고 볼 수 있으므로 가계약금이라는 명목으로 돈을 지급한 경우에도 이는 통상의 계약금과 똑같이 취급되어 일방적으로 계약을 파기할 경우 가계약금을 돌려받을 수 없게 됩니다. 물론 이러한 매매계약의 중요한 부분에 대해 구체적으로 협의가 이루어지지 않은 상태에서 일명 ‘찜’개념으로 가계약을 주고받은 것이라면, 아직 계약이 성립된 것이 아니어서 가계약금을 반환받을 수 있습니다. 제 지인인 A씨는 위와 같은 계약의 중요 내용에 대하여 구체적으로 특정되지도 않은 상태에서 급한 마음에 가계약금을 걸어 놓은 것이니, 해약금으로 추정되는 계약금이 되지는 않겠죠? 그래서 제 조언에 따라 매도인측과 대화를 잘 해서 3백만원을 돌려받을 수 있었습니다. 독자 여러분들이 절대 잊지 말아야 할 사실! 위와 같은 법리와는 상관없이 가계약금 지급 당시에 가계약금은 반환이 가능하다거나, 반환이 불가능하다고 ‘특약’을 한 경우에는 당연히 그 특약에 따라 반환 가부가 결정된다는 것입니다. 내가 매도인이라면 가능한 가계약금의 몰취 특약을, 매수인이라면 반환받을 수 있다는 특약을 구두로라도 반드시 하고 문자메시지나 녹음파일로 남겨두는 것이 좋겠죠? 부동산 거래뿐 아니라 추후 법적으로 문제 될 소지가 있는 것이라면 항상 녹음을 습관화하시라는 조언을 마지막으로 이 글을 마무리할까 합니다. “별 거 있나요? 좋은 사람들과 낭비한 시간이 바로 행복이에요.” 가슴이 쿵 하고 내려앉을 만큼 하늘이 예쁜 요즘입니다. 아름다운 이 가을, 조급함은 조금 내려놓으시고 좋은 사람들과 시간을 낭비해 보시는 건 어떨까요? 제 메일은 항상 열려 있습니다! 저와 즐거운 대화로 시간을 낭비해 볼 독자분들을 기다리고 있겠습니다^^
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