두부먹고 내집마련 한걸음 더 💌 2023년 1월 17일 두부레터입니다.
님! 새해 첫 인사 올립니다. 올 한해도 모든 복 다 가져가세요💰 new 두부가 아주 많~이 달라지진 않았지만 [청약시리즈]와 [경매시리즈]를 격주로 시작합니다. 새해 기념으로 '공부하기 이벤트'도 있으니 기대해 주시고요!
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💬 지금 핫한 뉴스
2023년 1월 5일부터 남은건 4개
두부가 잠깐 쉬는 동안, 빅 이슈가 생겼어요. 1월 5일 0시부터 대한민국에서 부동산 규제를 받는 곳이 '용산, 서초+강남+송파' 4개 지역만 남은거죠. 뉴스보면 조정대상지역, 투기과열지구... 이런 용어들 있잖아요? 집값이 많이 뛰는 곳들에 '세금 많이 내', '이런거 저런거 하지마'라고 장치를 다는 건데요, 작년 6월부터 규제지역을 하나 둘 풀더니 이제 딱 4군데만 남겨놓은 거죠. 규제해제가 나랑 상관있나...?라고 생각할 수 있지만 그 나비효과를 하나씩 풀어볼게요!
서울 4개 지역에만 있는 '이것'
☝️ 대출이 빡세다
이름부터 투기/투기과열지구잖아요? 이걸 막으려면 세금을 많이 걷어야겠죠? 그래서 LTV는 50%까지만 나와요. 물론 무주택이나 1주택만 해당되고 2주택 이상인데 하나 더 사려고 할땐 대출 못 받아요.
혹시... 세금 혜택있나요? ... 투기지역엔 일절 없습니다🙅♀️
☝️ 청약이 까다롭다
용산, 강남3구 아파트 청약 1순위가 되고 싶다면, 이 지역에 살고 있어야 해요. 즉, 강남 아파트는 강남에 사는 사람을 우선적으로 뽑는다는 거죠. 그리고 청약점수 많이 쌓을수록 유리해요. 민영주택 85㎡이하는 백퍼 점수로 뽑거든요.
* 이것도 조만간 바뀝니다. 쭈-욱 아래 [청약시리즈]에서 확인!
그럼 나머지는?
위 얘기는 용산, 강남3구만의 얘기니 안심하세요. 규제지역에서 벗어난 이외 지역은 혜자로워집니다.
☝️ 대출이 여유롭다
가장 크게 와닿는건 LTV가 70%까지 나온다는 점! 서울에서 10억짜리 집을 살 때 3억만 있어도 살 수 있다는 의미예요.
☝️ 세금이 착하다
부동산하면, 양도세, 취득세, 보유세가 늘 따라붙죠? 특히 집 많으면 세금 더 내라고 하죠? 규제가 풀리면 그렇게 닦달 안해요~
우선 2주택자라 할지라도 취득세가 아주 기본적인 세율(1~3%)이 적용되고요, 양도세도 최대치가 75->45%로 대폭 낮아져요. 아, 양도세 안내려면 집을 2년 보유하고 2년 실제로 살아야 하거든요? 비규제지역이면 2년 실거주 삭제합니다. 즉 2년간 전세주고 그냥 팔아도 양도세 안 낸다는 의미!
☝️ 청약을 주목하라
규제 없는 지역은 점수제보다 일명 뺑뺑이라 하죠, 추첨제 비율이 높아요. 청약 점수 많이 못 모은 청년층도 도전해볼만 합니다. 청약에 당첨돼도 다른 아파트에 신청할 수 있고요, 당첨되고 분양권 바로 팔 수도 있어요. 조금 많이 자유롭죠?
이제... 내집마련 가능?
용산, 강남3구 제외하곤 조금 비벼볼만 합니다....만, 이론상으론요.
☝️ 보이는가, 금리의 벽
지난 13일 기준금리가 또 올라 3.50%가 됐어요. 은행에도 여파가 미칠 거예요. 주담대 70%까지 나온다해도 이자 갚을 능력이... 😭 그래도 불행 중 다행인건 대출금리 마지노선은 여기까지!란 말이 나와요. 당국에서 '대출금리 그만올려!' 라고 명했으니까요. 한쪽에선 규제 푸는데 저쪽에선 금리의 벽을 계속 쌓으면 원점이겠죠?
그래도 여전히 '높은금리' 수식어가 따라붙으니, 규제를 풀었다해서 당장 다이나믹한 변화가 있진 않을 것 같아요.
☝️ 분양가상한제도 기억하라
용산, 강남3구 빼고 모두 다 해제된 것이 또 하나 있습니다. '분양가상한제'예요. 새 아파트를 분양할 때 '이 가격 이하로 분양해'라고 정한 것을 말해요. 그럼 주변 아파트보다 시세가 저렴하죠. 그래서 로또청약이란 말이 생긴거예요. 강남에 10억짜리 아파트가 즐비한데 청약만 당첨되면 새 아파트를 9억에 들어갈 수 있는거죠.
물론 단점도 있어요. 나라에서 가격 선을 정해주니 시공사 입장에서 불만이에요. 분양가를 높여 이윤을 남겨야하는데 최소한으로 잡아야하니까요. 그래서 재건축 재개발을 적극 안하려고 해요. 그럼 공급이 원활히 안되겠죠?
근데 이제 거의 모든 지역에서 분양가상한제가 없어져요. 청약으로 나오는 아파트값 기준이 높아질 수 있어요. 물론... 당장은 힘들거예요. 청약시장이 굉장히 어둡거든요. 집값이 계속 떨어지니 오히려 분양가가 주변보다 더 비싸다는 소리가 나올 정도예요.
만약 상한제가 없어졌다고 갑자기 분양가를 올려버리면 미분양이 속출할테니 건설사는 더 위기예요. 그러니 당분간은 분위기를 본 후 경기가 조금 풀린다싶으면 아마 분양가는 올라갈거예요. 그런데 그때 되면 규제가 다시 생기지 않을까 싶네요.
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📙 알쓸부팁(알고봐야쓸모있는부동산팁)
특례보금자리론 시작!
2023년 1월 30일 '특례보금자리론 '이 출시됩니다. 나라에서 이런저런 조건을 내걸고 '특별히 저금리로 주담대 해줄게'라고 만든 제도가 몇 개 있어요. 한 번쯤 들어봤을 보금자리론, 디딤돌대출 같은 거예요.
금리가 너무 높아지니 기존 상품을 좀 더 업글해서 만든 것이 '특례보금자리론'입니다. 한줄 요약하면, '고정금리로 9억 이하 집을 소득제한없이 최대 5억까지 대출해줌' 입니다. 더 풀어볼게요.
이 시국에 고정금리?
현재 시중은행 대출금리가 평균 5%가 넘는데요, 변동금리라서 금리가 오르내림에 따라 내야 할 이자가 달라집니다. 불안한거죠.
-> 이걸 최장 50년간 고정금리로 바꿔줍니다. 조건에 따라 조금 다르지만 평균이 4.65%예요. 물론 무조건 좋은 건 아니에요. 만일 금리가 내려간다면... 오히려 더 불리해지는거죠.
부수적인 것 빼준다
기존 상품들은 부부소득 합산이 얼마, 자산이 얼마... 이런 기준이 있어요. 웬만한 맞벌이 부부라면 기준을 훌쩍 넘기에 '누구를 위한 제도인가'란 말이 많았죠.
-> 소득제한 싸-악 뺐습니다. 둘이 합쳐 얼마를 벌건 9억 이하 집이라면 OK입니다. LTV가 최대 70%, 5억이내예요.
이것도 궁금, 저것도 궁금!
이 아파트가 9억인지 아닌지의 판단은 'KB시세→한국부동산원 시세→주택공시가격→감정평가액' 순으로 정해집니다. 만약 신축이라면 분양가액→감정평가액을 적용하고요.
타 상품과의 중복사용도 됩니다. 아파트 살 때 디딤돌대출 받았는데 더 필요한 부분이 있다면 나머지를 특례보금자리론으로 신청할 수 있다는 의미!
다른 것과 마찬가지로 특례보금자리론은 서민이나 실수요자를 위한 상품이니, 여러주택을 소유하면 안돼요. 해당 대출을 받아 집 하나 산 후에 추가로 더 사는 건 금지라는 얘기. 만약 그랬다면 6개월 내 뉴 집을 팔거나 대출을 갚아야 해요.
아! 특례보금자리론은 1년만 파는 한시적 상품이에요. 이 상품이 출시되면 기존 보금자리론과 적격대출 신청은 중단돼요.
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📚 중위가격이란?
‘중앙에 위치한 매매 가격’이라는 뜻으로 주택이나 아파트를 가격 순서대로 나열했을 때, 중간에 위치한 집의 가격을 말합니다. 예를 들어 2억원, 5억원, 15억원, 27억원, 31억원 아파트의 평균가격은 16억원. 중위가격은 15억원이 됩니다. |
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🏠 청약 시리즈
#가점제
청약은 기본적으로 통장 하나 갖고 있어야 하고, 한 번쯤 도전해봐야 한다는 인식이 크죠. 그렇지만 내집마련의 지름길이면서 동시에 로또당첨보다 어려운 것이기도 해요. 올해부터 새롭게 시작하는 [청약 시리즈]는 사실 새로울 것이 없어요. 그동안 두부에 계속 담았던 내용을 다시한번 짚을 뿐이에요. 그래도 집중적으로 다루는 이유! 반복해서 익숙해져야 청약의 기회가 왔을 때 놓치지 않기 위해서죠. 짧고 굵게 들어갑니다!
'행복은 성적순이 아니래요'
그동안 청약제도의 중심은 가점제였어요. 경쟁이 치열하다보니 점수로 줄세우기 하는거죠. 저~기 위에서도 말했지만, 투기지역(용산, 강남3구)의 85㎡ 이하 주택은 백퍼 점수제로만 뽑아요.
청약 만점은?
무주택 기간 15년 이상(32점)+부양가족 6명 이상(35점)+청약통장 가입 기간 15년 이상(17점) = 총 84점
딱 봐도 숨이 턱 막히죠. 점수 쌓기 힘든 청년층이나 신혼부부들이 '우리에게도 기회를 달라' 목소리를 높입니다.
청약은 새 아파트를 짓고 분양하는 건데요, 새 아파트 종류가 국민주택(LH, SH 등)과 민영주택(브랜드)으로 나뉘어요. 여기서 민영주택의 점수제가 조금 바뀝니다.
우선 투기지역인 용산, 강남3구에서 방 2-3개짜리 아파트 청약하려면 무조건 점수가 높아야했거든요? 이제 아닙니다. 추첨제가 새로 생겼어요.
❶ 전용면적 60㎡ 이하
가점제 100% → 추첨제 60% 도입
❷ 전용면적 60~85㎡
가점제 100% → 추첨제 30% 도입
❸ 전용면적 85㎡초과
가점제 50% → 가점제 80%로 상향
중장년층이 선호하는 대형평수의 경우 오히려 가점제 비중을 높였네요.
아! 사실 저 4개 지역 제외하고 규제가 다 풀렸잖아요? 그럼 아래 기준을 기억하면 돼요.
❶ 전용면적 85㎡ 이하는 가점40%+추첨60%
❷ 전용면적 85㎡ 초과는 추첨100%
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[신년맞이 두부 이벤트🎉]
"지금은 (두부와 함께) 공부할 때"
일주일에 한 번 만나는 두부가 반가우면서, 뭔가 좀 더 찐-한 부동산 지식 한 스푼이 필요하신가요! 그 갈증을 가득 채워줄 ' 부동산 투자의 정석'이란 책 한 권 소개 올립니다.
지금같이 시장이 불안정할 때는 어설프게 움직이지 말고 '공부'를 하면서 차분히 시기를 노리라는 말이 있죠. 이 책은 수학의 정석같이 시류를 타지 않는 부동산 전반의 흐름을 읽어주는데요, '호황일때만 관심갖지 말고 꾸준히 공부하면서 투자의 기회를 엿보라'는 것이 핵심입니다. 님! 혹하시지 않나요? |
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그렇다면 두부가 쏩니다. 무얼요? '부동산 투자의 정석' 책 (무려) 10권을요!
나 이 도서가 너무 탐난다! 싶으면 주변에 두부를 널리 알려주세요. 링크👉 [ 추천하기]를 공유하고 가입란 '두부 알게된 채널'에 님의 이메일 주소를 넣어달라고 해주세요. 설 연휴까지 두부를 많이~ 살포해 주시면 31일 두부레터에서 행운의 주인공을 발표할게요! |
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* 도서 협찬해 주신 엘에이치코리아에 thanks 인사를😘
* 당첨 시 배송정보가 엘에이치코리아에 전달됩니다.
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📰 간추린 늬우스
중저가 아파트만 찾아요!
작년 4분기 서울 6억 이하 아파트 거래 비중이 47.0%로 나왔는데요, 전년동기 대비 16.8%p가 증가한 겁니다. 그러나 12억 초과 주택 거래는 같은 기간으로 따졌을 때, 오히려 18.1%로 줄었어요. 금리 인상+경기침체 등으로 아파트값 자체가 하락세를 기록했기 때문이에요.
전셋값도 계속 하락해요
최근 아파트 매매가와 전세가가 동반 하락하고 있어요. 매우 이례적인 현상인데요, 집값이 높아 전세로 몰리면 전세 가격이 높아지는데, 매매도 안 되는 상황에서 2개 다 떨어지고 있기 때문이죠. 아무래도 고금리로 전세->월세가 이어지는 것이 원인으로 꼽혀요.
1기 신도시도 봐주세요!
정부의 재건축 안전진단 합리화 방안이 발표되고 여파가 1기 신도시까지 확산할 수 있을지 관심이 쏠리고 있어요. 최근 목동신시가지 3·5·7·10·12·14단지와 신월시영 등 7개 단지가 안전진단 문턱을 넘었어요. 올 들어 일산과 분당 소재 40여개 단지들이 재건축 추진을 위한 사전작업에 돌입했거든요.
교환매매를 아시나요?
작년 1월-11월까지 집계된 전국 아파트 교환매매가 648건이에요. 부동산 교환매매란 자신의 부동산과 타인의 부동산을 맞바꾸는 '물물교환'인데요, 합법적 거래 방법 중 하나로 매수자와 매도자의 조건이 맞아떨어질 때 교환이 성립됩니다. 복잡한 계약단계를 단축하고 절세할 수 있다는 장점이 있어요.
아직 풀지못한 토지거래허가제
부동산 규제가 이것저것 풀리고 있는데 아직 남은 게 있어요. 대지 면적이 6㎡를 넘는 주택 취득 시 구청 허가를 받아야 하는 토지거래허가제인데요. 실거주자가 아니면 허가를 받을 수 없어서 ‘갭 투자’ 차단 효과가 있어요. 그러나 요즘 같은 ‘거래 절벽’ 상황에선 부동산 매매의 걸림돌이 되고 있답니다.
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