🐲부동산 투자는 하고 싶지만 목돈은 없을 때, 리츠는 어때요?(+라인 이슈)

🐲💰경제용 뉴스레터💰🐲

2024.05.17

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오늘 경제용 뉴스레터는 리츠 투자에 대한 내용입니다.

'커피 한잔 값으로 건물주 되기'라는 말 많이 들어보셨죠. 진짜 건물주는 아니지만, 그래도 건물주가 월세를 받는 것처럼 부동산 운용을 통해 발생한 수익을 배당으로 받을 수 있는 투자입니다.

어떤 내용인지 끝까지 확인해주세요!

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📣오늘의 뉴스레터 내용은?

➡️ 리츠 투자란?
➡️ 부동산펀드와 차이는?
➡️ 리츠 유형에는 어떤 것들이 있나요?
➡️ 리츠 투자, 장점은요?
➡️ 리츠 투자할 때 주의해야 할 점 있나요?
➡️ 리츠 투자, 언제 하는 게 좋나요?
➡️ [나만 몰라?경제이슈] 13년 잘 키운 네이버 '라인' 일본에 뺏기나

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📣[투자가 처음이라면]커피 한잔 값으로 건물주 되는 '리츠'

✅리츠 투자란?

✔️리츠(REITs)란? 부동산 투자신탁. 여러 투자자들로부터 자금을 모아 부동산 및 관련 증권 등에 투자하는 회사를 말해요.

✔️투자자들이 리츠에 투자해 자금을 모아주면, 리츠는 투자자의 자금으로 부동산을 운용, 개발합니다. 여기서 얻은 임대 수익, 시세 차익 등을 투자자들에게 배당금으로 나눠주죠.

✔️일반투자자가 직접 부동산을 소유하지 않아도 부동산 투자 수익을 얻을 수 있는 간접투자 상품입니다.

✔️또한, 리츠는 대표적 고배당 상품인데요. 법인세 면제를 위해 투자자에게 이익의 90%를 배당합니다. 약 연 6~8%의 배당수익률을 보이기 때문에 일반 예적금, 주식보다 수익이 높아요.

✔️실물 자산인 부동산에 투자하기 때문에 주가 변동성이 상대적으로 낮으면서, 높은 배당금을 주기적으로 지급해 안정적인 현금 흐름을 원하는 투자자들에게 인기가 높습니다.

✅부동산펀드와 차이는?

✔️부동산펀드 또한 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 자산에 투자하는 상품이예요.

✔️①소액으로도 부동산 투자가 가능하고, ②전문가에 의해 운용되기 때문에 안정성이 높으며 ③부동산 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 등이 감면돼 부동산 직접투자에 비해 절세 효과가 있다는 공통점이 있지만 몇 가지의 차이점도 있어요.

✅리츠 유형에는 어떤 것들이 있나요?

✔️관리 형태

위탁관리리츠 : 대부분의 리츠 유형. 자산의 투자와 운용을 직접 관리 하지 않고, 외부의 전문자산관리회사에 위탁하는 명목 회사 형태. 의무 배당 90% 이상
자기관리리츠 : 자산 투자 및 운용을 리츠 내부에서 직접 수행. 의무 배당 50% 이상
기업구조조정리츠 : 기업이나 사업의 구조조정을 위한 리츠. 기업의 경영난 또는 회생절차에서 비롯한 부동산을 매입, 관리. 명목 회사 형태. 의무 배당 90% 이상

✔️투자 자산

오피스 리츠 : 기업을 대상으로 오피스 중심 구역의 사무실 임대. 가장 일반적 형태의 리츠
리테일 리츠 : 백화점, 쇼핑몰, 아울렛, 마트 등 소매업 부동산 임대
주거 리츠 : 다양한 형태의 주거 부동산(아파트, 단독 주택 등) 임대
물류 산업 리츠 : 물류 및 산업 시설, 유통 시설 소유 및 관리
호텔 리츠 : 호텔, 리조트 등의 숙박 시설 소유 및 관리, 임대
데이터 센터 리츠 : IT 기술 데이터 센터 관리, 임대

✅리츠 투자, 장점은요?

✔️소액 투자 가능 : 부동산에 직접 투자하려면 많은 자본이 필요하죠. 리츠 투자는 개인투자자들이 소액으로도 다양한 부동산에 투자할 수 있는 간단한 방법이에요.

✔️배당수익률 : 높은 배당 수익을 월 배당 등 짧은 주기로 받을 수 있어 꾸준한 현금 흐름을 만들 수 있어요.

✔️현금 유동성 : 주식처럼 거래가 되기 때문에 실물 부동산 투자에 비해 쉽게 처분이 가능하고, 매매 시 시세차익도 얻을 수 있습니다.

✔️편리성 : 부동산 직접 투자를 한다면, 건물 관리부터 임차인 관리까지 직접 해야 하기 때문에 번거롭죠. 자산운용 전문가 또는 부동산 관리 전문 회사인 리츠에서 공실률, 임대료 등 건물 관리를 대신하기 때문에 편리해요.

✔️절세 효과 : 부동산에 직접 투자하면 내야 하는 부동산 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 등의 세금이 부과되지 않고, 15.4%의 배당소득 과세만 있어요.

✔️안정성 : 국토부의 관리 감독 및 공시 의무가 있어 투자에 대한 투명성이 양호해요.

✅리츠 투자할 때 주의해야 할 점 있나요?

✔️부동산 시장과 주식 시장의 흐름과 전망, 변동성에 따라 원금 손실의 위험과 상장폐지 가능성도 있어요.

✔️특히 잘 살펴봐야 할 건 금리 변동인데요. 리츠는 금리와 밀접한 관계에 있어요. 리츠 수익률은 금리와 반비례합니다.

ㅇ 금리가 오를 때

-리츠는 투자자들의 자금뿐 아니라 은행 대출을 받아서 부동산을 매입해요.

-시중 금리 인상으로 대출 금리가 높아지면, 건물의 임대 수임료가 늘어난다고 해도 대출 이자 비용을 감당하기 어려워질 수 있습니다.

-이자 부담이 늘어나면 리츠의 수익성이 낮아져 배당률이 떨어지게 되죠.

-또한 고금리 상황에서는 은행 예적금의 금리가 높기 때문에 리츠의 장점인 높은 배당수익률이 큰 매력을 끌지 못해요. 리츠 투자의 수요가 내려가게 되면서 주가가 하락하게 됩니다.

ㅇ 금리가 하락할 때

-반대로 금리가 하락하면, 자산 가치의 상승으로 기초자산인 부동산의 가치가 올라 리츠의 수익성이 높아집니다.

-대출 금리가 낮아지면서 자금 조달 부담이 적어져 배당금도 높아지죠.

-또한, 높은 배당 수익을 지급하는 리츠에 대한 수요가 커지면서 리츠 주가도 오르게 돼요.

✔️부채비율이 너무 높지는 않은지 확인

-리츠의 부채비율은 일반적으로 자기자본대비 100~400% 정도예요. 또는 보유 자산 대비 50% 이상이기도 합니다.

-부채비율이 높으면 부채에 대한 이자비용도 높아지기 때문에 배당은 줄어들 수 있어요.

-또한 부채가 과도하게 많을 경우 재무구조 리스크가 높아지게 됩니다.

✔️거래소에 상장되지 않은 리츠는 주의가 필요해요.

✅리츠 투자, 언제 하는 게 좋나요?

✔️부동산 가치가 상승할 것으로 기대될 때

-부동산 가치가 상승하면 임대료도 상승할 가능성이 높고 리츠는 보유하던 부동산을 높은 가격에 매도해 시세차익 수익을 기대할 수 있어요.

✔️대출금리가 낮아질 것으로 예상될 때

-대출금리가 낮아지면 대출 이자 비용이 낮아지므로 리츠의 수익률은 높아질 수 있어요.

✔️리츠 주가가 저평가 됐을 때

-리츠가 보유한 자산 대비 리츠의 주가가 낮다고 생각될 때 리츠 종목을 매수하고 향후 주식 매도를 통해 주식 시세차익을 노릴 수 있어요.

✔️투자 팁

리츠 투자를 잘 하고 싶다면, 시기에 따른 부동산 시장을 잘 살펴야 해요.
오피스 리츠라면? 공실률 중요!

-코로나 팬데믹으로 시행한 재택근무 ⭢오피스 공실률 상승 ⭢ 임대수익 감소 ⭢ 리츠 배당수익 감소 또는 리츠 주가 하락

-코로나 팬데믹 이후 재택근무 축소 ⭢ 오피스 공실률 하락 ⭢ 임대료 상승 ⭢ 리츠 배당수익 증가 또는 리츠 주가 상승

이커머스 시장이 뜬다면? 오프라인 매장을 보유한 리테일 리츠보다는 유통 시설을 소유한 물류산업 리츠 수요 상승

-소비자들이 오프라인 매장보다는 온라인 쇼핑 비중이 높아지면서 물류창고의 중요도, 그리고 수요가 높아질 수 있어요. 수요가 높아진다는 의미는 물류산업 리츠의 수익성도 확대될 수 있다는 걸 의미해요.

AI 산업이 뜬다면? 데이터 센터 수요 상승

-AI 산업이 성장할수록 데이터 수요도 높아집니다. 데이터 수집, 저장, 처리 등을 위해서는 데이터 센터의 역할도 중요하죠.

리츠투자, 경제용 피드에서 자세하게 보기

📣[나만 몰라?경제이슈] 13년 잘 키운 네이버 '라인' 일본에 뺏기나

국내 기업 네이버가 일본 국민 메신저 '라인'을 일본에 넘겨야 할 위기예요. 일본 정부가 네이버가 보유한 라인야후의 지분을 매각하라고 간접적으로 압박하고 있기 때문이에요.

'라인'은 네이버의 일본 자회사가 10년 넘게 만들고 운영해오던 서비스죠. 일본은 왜 라인에 눈독을 들이는 걸까요? 네이버는 앞으로 어떠한 결정을 할까요?

✅네이버 라인과 일본의 관계

✔️국내 기업 네이버의 일본 자회사(구 NHN재팬)에서 개발하고 운영한 라인(Line)은 일본의 국민 메신저예요. 일본 인구 1억 2000만 명 중 무려 80%인 9600만 명이 쓰고 있을 정도죠.

✔️2011년 3월 동일본 대지진 당시, 일본의 기지국이 파괴되면서 현지 통신망이 마비되었어요. 전화, 문자가 먹통이 되어 인터넷을 통한 SNS 등의 소통만이 가능했죠.

✔️아직 지진 여파를 겪고 있던 일본에서 3개월 뒤 출시된 모바일 메신저 라인은 인터넷을 기반으로 한 안정적인 커뮤니케이션 수단으로 활약했습니다. 천재지변이 잦은 일본에서 라인의 수요는 폭발적이었어요. 라인은 일본에서 빠르게 성장하게 됩니다.

✔️우리나라 기업이 개발한 메신저가 일본의 국민 메신저가 되다니 대단하지 않나요?

✔️그런데, 지금 라인을 운영하는 기업 ‘라인야후’의 지분은 네이버와 일본의 소프트뱅크가 5:5씩 가지고 있습니다. 네이버의 라인과 소프트뱅크의 야후재팬이 협력을 위해 네이버와 소프트뱅크가 각각 50%씩 출자해 합작회사인 A홀딩스를 세우고 라인야후 운영에 나섰기 때문이에요.