현장에서 확인한 소식만 전해드려요 🏎️내집마련 이렇게 하면 가장 빨라요🏎️
👆스텝1 : 지피지기
스스로 실거주 성향인지,
미리사두는 '투자'의 성향인지 부터 스스로 결정을 내려보세요.
👆스텝2 : 가용자금 확인
대출부터 자신의 소득을 포함하여 미래 지출 할 수 있는
금액부터 정확히 도출해 보세요.
👆스텝3 : 매입 희망 아파트 선별 & 사전 조사
금액이 나왔다면, 매입 희망 금액으로 진행 가능한
여러 지역의 아파트를 스스로 선별해내고 비교해보세요.
👆스텝4 : 현장 임장을 가서 확인
현장에 나와있는 매물들을 리스트업 및 모니터링하고
현장 답사 후 레포트 작성해 보세요.
👆스텝4 : 최종 선택
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위 과정이 혼자 스스로 하시기에 힘드시다면,
아래 과정을 참고해주세요.
해당 과정은 수도권에 내 집 마련을 할 수 있도록 돕는 과정으로
자본금이 준비가 되어있고 빠르게 내 집 마련이 필요한 분들을 위해 준비했습니다
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최근 상승세에 힘입어 송파 헬리오시티 이어 서울 아파트 거래량 2위를 기록한 고덕 그라시움이죠. 강동구의 대표적인 단지로 볼 수 있는데요, 최근 처음으로 20억원을 돌파하면서 더 크게 주목받기 시작했습니다. 지난 4월까지16억대를 유지하던 실거래가 5월 부터 거래가 터지면면서 시나브로 거래가가 올라 매월 1억씩 상승하더니 결국 20억을 돌파해버린 것이죠. 더불어 다른 평형들도 22년 저점을 기록하고 모두 상승세를 탔습니다. 그러다보니 헬리오시티 다음으로 많은 거래량을 보이는 단지가 되었습니다. .
강동구는 과거 서민 주거의 대표 지역였습니다. 고덕주공아파트 2단지와 삼익그린 12차 아파트를 재건축하며 그라시움은 천지개벽급으로 변모했죠. 4932가구 규모 대단지 (최고 35층, 53개동)이며 아르테온, 고덕자이, 고덕센트럴 아이파크, 롯데캐슬 베네루체까지 합세하며 거대한 주거 밸트가 완성 되었습니다. 더불어 올림픽 공원과 가까운 둔촌동 둔촌주공 재건축 '올림픽파크포레온'은 1만2032가구로 재건축되며 금년 11월에 입주를 준비하고 있습니다.
강동구 자체가 정주요건이 우수한 입지이며, 신축 대단지가 많기 때문에 작은 신도시처럼 엄청난 거래량에 따라 폭발적인 상승세를 이어가고 있는 것도 맏습니다. 허나, 금년 말 입주 예정인 둔촌동 '올림픽파크포레온'의 가격이 치고 올라가면서 고덕동까지 영향을 미친 것을 간과 할 수 없죠.
현재 정주 여건도 좋습니다. 5호선 상일동역 초역세권이고, 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교가 있으며 전통적인 학원가과 학군이 위치한 곳이니까요. 앞으로의 변화에도 많은 사람들이 주목합니다. 9호선 연장 공사를 진행 중이고, 28년 개통하고, 강남권까지 이동 시간이 20분대로 줄어들기 때문이죠. 더불어 JYP 신사옥 건립 예정지로 관심을 받은 고덕비즈밸리가 조성중이거든요.
현재 급격한 가격 오름세에 매물을 거두고 호가를 높이는 분위기입니다. 실제로 현장을 확인 해 보았습니다.
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고덕동의 상일동을 중심으로 신축 대단지들이 늘어서 있습니다. 가장 대표적인 단지가 고덕그라시움(2019) 과 고덕아르테온(2020) 일겁니다. 거시적입지로는 고덕 그라시움이 소폭 더 좋은 평가를 받습니다. 5호선 역세권과 더불어 향후 완성될 9호선에 조금 더 가까운 장점이 있죠. 게다가 1블록은 5호선 상일동역과 지하로 바로 연결되는 장점이 있구요. 또한 일부 앞쪽 동에서는 수려한 공원뷰들이 영구 조망으로 펼쳐지다보니 20억이 넘는 최고가의 거래도 그라시움에서 이루어졌죠. 커뮤니티도 수영장까지 겸비하여 강동 북측의 대장을 맡고 있죠.
현재 신고가로 올라간 흥분을 가라앉히고 매물들이 정리되고 있는 분위기인데요. 저층 위주로 17억선의 매물로 시작해서 18억 중반이 평균 시세이며, 앞쪽 라인의 뷰가 나오고 조망이 확보된 매물들은 모두 20억 이상으로 호가를 높인 상태입니다. 금년 초까지 7억에 머물었던 매물들은 모두 8.5억 까지 1억이상 빠르게 올라온 분위기 입니다. 아르테온은 유사 입지, 생활권인만큼 가격은 소폭 낮은 상태이나, 전세매물이 현격이 줄어 들면서 금년 6.5억대에서 현재 8.5억까지 2억정도 상승한 분위기로 확실한 전세가 상승이 눈에 띕니다.
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최근까지 모두 흥분의 분위기였던것은 사실이예요. 실제 전고점을 뚫고 최고가 거래가 됐으니까요. 저희도 금년 초까지 그닥 분위기가 올라오지 않아 걱정하고 있었는데, 짧은 시간 내에 갑자가 빠른 거래가 되서 조금 놀라기도 했어요. 사실 저희가 가격을 올리는게 아니라, 분위기가 빠르게 고조되면서 많은 분들이 문의도 많이 주시고, 매도자분들께 연락이 잦게 되면 매도자들도 매도가를 올리거든요. 그래서 사실 매수 수요의 흥분이 가격을 더 빨리 끌어 올리는데 영향도 준것 같아요. 20억 거래 진위 여부 확인 하시느라 전화 주시는 분들도 많이 계셨거든요.
지금 분위기 확실히 말씀 드릴게요. 지금 지난 흥분 상태가 조금은 가라앉고 진정된 상태긴해요. 과거 실거래가를 인정하면서도 단기간에 가격이 많이 변동 되었기 때문에 매도자도, 매수자 분들도 조금더 이성적으로 접근하시는 것 같아요. 다소 쉬어가는 분위기 인것은 확실하구요. 그래서 고덕동을 고려하고 계신분들은 지금 찬찬히 매물을 살펴 보는게 중요하지 않을까 생각해요.
지금 분위기는 33평 위주의 거래가 많긴하구요. 시세가 빠르게 올라가면서 33평 매수가 힘드신 분들은 30평으로 일부 평수를 낮추어서 최근에 거래도 많이 하셨어요. 대신, 30평 매물은 아르테온은 없고, 그라시움에만 있기도하고, 30평 매물이 그렇게 많지도 않거든요? 그래서 지난 달에 30평 매물을 상대적으로 조금 싸게 매수하시는 고객도 게셨어요. 그러니 거래에는 각각 이유가 다 있는것 같아요.
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강동구에서 암사동은 구축단지중심으로 구성된 입지입니다. 일부 단지는 5호선 명일역과 가깝기도 하고, 일부 구축 단지는 8호선 암사역과 가깝기도 합니다. 암사동 특성상 개발 제한 구역이 많고 과거 선사유적지도 있어서 확장성 및 개발이 제한된 한계가 있는 곳이기도 하죠. 이일대에서 가장 선호단지는 대단지인 강동롯데캐슬퍼스트(2008)입니다. 초중고를 다 가까이 끼고 있고, 곧 개통 예정인 8호선 역과도 가까워 지기 때문이죠. 최근 거래가 많이 이루어 지면서 거래 가능한 매물이 많지는 않은 편이네요. 현재 매가 14.5억선으로 현장에서 매가를 이야기하고 있습니다. 중요한건 이곳도 전세 매물이 없는 편입니다.
8호선 암사역 초역세권에 위치한 선사현대(2000)는 구축인 만큼 아직 큰변화는 없어보이는데요, 현재 매매가 12억선이고, 연초 4.5억대의 전세가가 6.5억으로 빠르게 치고 올라왔네요. 확실히 매가보다는 전세가 상승이 큰 분위기 입니다.
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💁♀️ 소장님의 말말말
일단 매물이 많이 없어요. 6~7월에 거래가 많이 돼고 매물이 소진 많이 됐쬬. 지금 남은것은 저층이나 세낀것은 상대적으로 빨리 거래가 안되니 조금 남아 있구요. 거래가 6월에 많이 됐는데 가격을 쭈욱 끌어 올렸쬬. 지금 저층 14.5억정도고 중층으로 가면 15억 이상은 생각해야하니까요. 롯데캐슬퍼스트는 단지가 커서 각각 장점이 있어서 명확한 로얄동이 없어서 크게 가격 차이 나는 편은 아니예요. 길건너편 프라이어팰리스는 가격이 소폭 낮긴 한데 여기도 매물이 많은 편은 아니예요. 고덕동이 거래가 되면서 여기도 6월달에 10건 이상 거래가 많이 했거든요. 타입이 3개라서 가격이 다르긴 하지만 판상형은 14억 생각해야해요.
구축인 선사현대 아파트는 아직 가격 많이 오르진 않았어요. 구축이라서 아직 분위기는 크게 탄것 같지는 않구요. 암사역도 가까운 장점이 있지만, 여기 서측 단지들은 한강뷰가 나오는 동들이 있거든요. 그건 평균 1억 이상 더 줘야해서 지금도 14억 이상되야 거래가 가능해요. 아무래도 암사역과 가까운 동인 108,107동을 가장 선호 많이 하시구요, 12억 전후로 거래가능해요. 다른 동네 신축들은 2-3억이 뛰었는데 여긴 구축이라서 사실 1억 정도 밖에 호가가 안올랐고 전고점이 15억 되는데 사실 차이가 아직 많이 나는 것도 사실이죠.
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📍 푸릉 컬럼니스트 '갓서블'이 해주는 투자의 조언 |
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투자 수십건 해보며 배운 투자의 진리 <기본편>
1. 근로소득으로 부자는 죽을 때까지 불가능하다.
2. 근로소득과 투자소득의 양 바퀴가 굴러가게 해야 한다.
3. 종잣돈은 최소 5천~1억 모일 때까지 투자역량을 쌓아라.
5 투자역량은 2가지만 있으면 게임 끝이다. 입지를 보는 안목(입지력)과 타이밍을 잴 수 있는 안목(타이밍력)이다. 이 두 가지를 뾰족하게 만드는 게 여러분의 투자 공부의 전부가 되어야 한다.
6. 5년간은 닥치고 매주 임장해라. 그러면 입지력이 어느 정도 궤도에 올라간다. 그리고 임장할때마다 부동산 중개소 를 방문해라. 그 어떤 부동산 지표보다 더 빠르고 더 정확하게 타이밍을 잡을 수 있다. 부동산 임장은 입지력과 타이밍 력을 동시에 키울 수 있는 유일한 방법이다.
7. 투자금의 30프로는 남겨둬라. 30프로가 부동산을 헷지할 수 있는 달러 자산이면 더 좋다.
8. 신용대출은 받지 마라. 역전세를 끝내 버텨 상승장의 과실을 누리게 할 수 있는 일등공신이 될 것이다.
9. 아파트 원리금의 상환이 당신의 소득의 35%를 넘으면 안 된다.
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푸릉레터
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