강남이나 용산 같은 인기 지역에서 집을 살 때 가장 큰 걸림돌! 바로 주인이 무조건 직접 들어가 살아야 한다는 실거주 의무예요. 그런데 정부가 이 대원칙을 전격 완화하기로 했습니다. 세입자가 살고 있는 집도 이제 매매할 수 있도록 유예 대상을 확대한 것인데요. 다주택자 양도세 중과가 다시 시작되는 시점에 맞춰 매물이 꽁꽁 잠기는 것을 막고 주택 거래의 숨통을 틔우겠다는 취지예요.
[5.12 보도자료 요약본 보기]
딱 2년 동안만 미뤄줄게, 조건은 무주택자
이번 실거주 유예 혜택을 받으려면 까다로운 조건을 통과해야 해요.
1) 2026년 5월 12일 기준, 이미 세입자와 임대차 계약이 맺어져 있는 주택이어야 함.
2) 이 집을 사는 사람은 2026년 5월 12일 이후에도 집이 없는 무주택 상태 유지.
다주택자에게만 주어졌던 퇴로를 비거주 1주택자까지 확대해 형평성을 맞추고, 기존 주택의 순환을 촉진해 시장을 정상화하려는 의도예요.
가장 중요한 유예 기한은 딱 2년! 집을 산 매수자는 늦어도 2028년 5월 11일까지는 반드시 직접 입주해야 합니다. 일부에서는 신규 공급이 부족한 시대에 무주택자가 서울 상급지로 진입할 수 있는 마지막 골든타임이자 세대교체의 기회가 될 것이라며 반기는 분위기예요.
세입자의 눈물과 치솟는 전셋값
하지만 임대차 시장은 벌써 갈등의 조짐이 보입니다. 세입자가 2년 더 살겠다고 계약갱신청구권을 쓰는 것과 새 주인이 실거주하겠다고 들어오는 권리가 정면으로 충돌하기 때문이죠. 내가 원할 때 갱신권을 쓰지 못하고 쫓겨날 수 있다는 불안감에 세입자들은 밤잠을 설치고 있습니다.
실제로 서울 전세 시장은 이미 뜨거운데요. 서울 전세가격지수 변동률이 0.23%에서 0.28%로 확대되었는데요. 특히 전세 매물이 귀해지면서 성북구(0.51%)와 강북구(0.40%) 등 외곽 지역의 전셋값이 가파르게 오르고 있습니다.
대출 규제 비웃는 외국인 자본
형평성 문제도 뜨거운 감자입니다. 내국인들은 깐깐한 대출 규제 때문에 집을 사고 싶어도 돈줄이 막혀 있지만, 외국인들은 국내 대출 규제를 우회해 서울의 고가 주택을 선점하고 있거든요. 실거주 족쇄까지 풀렸으니 역차별 논란이 나올 수밖에 없어요.
실제로 2026년 4월까지 서울 내 집합건물을 매수한 외국인은 944명에 달합니다. 이들의 자금은 주로 강남(86명), 송파(76명), 용산(66명) 등 고가 주택 지역에 집중되었습니다. 규제를 피해 가는 외국인 자본의 서울 핵심지 점유율은 앞으로 더 높아질 전망이에요
2028년 예고된 전세 대란 시한폭탄
진짜 문제는 실거주 유예가 끝나는 2028년 5월경에 터질 가능성이 커요. 이때가 되면 유예를 받았던 집주인들이 실거주 의무를 채우기 위해 일제히 입주를 시작할 텐데요. 기존 세입자들이 한꺼번에 쫓겨나듯 새 집을 찾아 이동해야 하므로, 서울 핵심지를 중심으로 심각한 전세 대란이 재현될 위험이 큽니다.
결과적으로 자금 동원력이 충분한 무주택 자산가나 외국인만 상급지 매물을 선점하고, 저소득 임차인은 주거 불안에 시달리며 외곽으로 밀려나는 초양극화가 고착화될 것으로 보여요.
