전세의 모든 것
우리나라 부동산 시장은 크게 매매/전세/월세로 나눌 수 있어요. 그렇기 때문에 매매가 변동은 전세가에 영향을 받기 마련이죠.
최근 몇년 새 전세 관련해서 가장 많이 들은 단어가 '역전세', '깡통전세', '전세난'일 거예요. 비슷한 듯 다른 3개 용어를 자세히 담아보겠습니다.
역전세
전세가 하락의 상황이에요. 두부가 2년 전 3억으로 전세 계약을 했는데요, 만기 때쯤 되니 2억으로 떨어졌네요?
집주인 입장에서 두부의 3억을 빼주려면 뉴 세입자에 그대로 3억을 받아야 하는데, 지금 2억밖에 못 받으니 1억이 모자라요. 즉 임대인이 보증금 반환을 원활히 하지 못하는 상황이 닥칩니다.
깡통전세
역전세보다 전세가가 더 하락한 상황이에요. 두부가 2년 전 매매(2.4억)/전세(2억)인 집에 전세 계약을 했어요. 만기가 다가오니 집값이 너무 떨어졌네요? 매매(1.8억)/전세(1.6억)이에요.
집주인 입장에서 뉴 세입자를 받아도 두부에게 보증금 못 돌려주니 집을 팔까 고민 중인데요. 그래도 해결이 안됩니다. 집값이 2년 전 전세보다 더 떨어졌거든요. 그래서 완전 깡통이 됐다 하여 깡통전세란 말이 붙었어요.
이런 곳은 주로 지방이나 빌라, 오피스텔 등에서 발생해요.
전세난
이건 앞의 2개와 다르게 두부와 집주인 상황이 반대가 된 건데요. 2년 전보다 전세가 올라서, 만기가 되어 다른 집 계약하려 해도 보증금 마련이 힘들어진 겁니다.
자, 3개의 차이를 아셨죠? 지금 그럼 전국적으로 역전세일까요? 깡통전세일까요? 전세난일까요?
이건 지역별로 차이가 큽니다. 서울은 올 하반기부터 집값이 상승하고 있지만 지방, 혹은 연립이나 오피스텔 등은 그렇지 않은 곳도 있어요. 그러니 각 상황에 따라서 어떻게 대처해야 하는 것도 알아볼게요.
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역전세
두부가 2년 전세계약이 끝나가서 재계약을 해야할까 고민이에요. 우리집, 그리고 주변 시세를 조사해보니 2년 전보다 전세가가 떨어진 것 같거든요. 부동산에 물어보니 'a 아파트는 전세 2억 정도 해요'라고 합니다. 1억이나 떨어졌네요.
근데 이 집이 살기 편해서 2년 더 연장하고 싶어요. 집주인과 쇼부를 칠까 합니다. '부동산 다 전화해 봤는데 현 시세가 2억이래요. 재계약은 어떻게 하면 될까요?' 그리고 2가지 옵션 중에 선택하면 됩니다.
1) 현 시세대로 재계약을 제안합니다. 그리고 집주인이 내 보증금 중 1억을 당장 돌려줄 수 없는 상황이라고 한다면, '그럼 1억에 대한 이자를 다달이 주세요'라고 제안할 수 있어요. 즉, 1억을 은행에 입금했다 치면 받을 수 있는 이자를 말이죠.
2) 집주인이 원래 보증금대로 받아야 한다고 이상한 소리하면, 새집을 찾아 이사 통보를 하고 보증금 반환을 요구하면 됩니다.
전세난
이건 지금 보증금보다 더 높아진 상황이죠? 그럼 두부 입장에서 불안합니다. 우선 최근 1년간 전세 실거래가 대비 나와있는 전세 호가가 상승해있는지를 확인해요.
만약 전세 매물이 별로 없는데 호가가 (조금) 올랐다 하면, 큰 고민 없이 계약하는 게 좋아요. 매물이 없으면 부르는 게 값이니 시간이 지나면 호가는 더 올라갈 테니까요.
반대로 전세 매물이 어느 정도 있는 상황에서 호가가 올 초 대비 그리 큰 차이가 없다면 계약을 너무 서두르지 마세요. 혹시 더 싼 곳이 없나 임장을 열심히 다니며 꼼꼼히 찾아야 합니다.
