두부먹고 내집마련 한걸음 더 내집마련 꿈꾸는 모든 부린이를 위한
💌 11월 첫주에 전하는 두부레터입니다.
💬 지금 핫한 뉴스 #1. 능력이 되면 빌리세요~? 각 은행 등이 올해 맞춰야 할 '가계대출 증가율'은 6%입니다. 이것이 내년에 4~5%로 더 줄어들어요. 그만큼 대출을 더 안해주겠다는 의미인데, 사람들이 영끌+빚투해서 부동산 가격만 끌어올리니 이를 막겠다는 정부 대책입니다. 대출을 더 안해주겠다는 '가계부채 관리 강화 방안'이 지난 26일 발표됐습니다. 핵심은 '갚을 능력이 있는 사람에게만 소득만큼 빌려주겠다'는 것이죠. 전문용어로 총부채원리금상환비율(DSR, Debt Service Ratio)인데, 1년간 갚아야 할 대출금을 내 연봉으로 나눈 금액입니다. 즉, DRS 40%라는 건, 두부 연봉이 3천만원이면 연간 갚아야 할 원금+이자가 1200만원을 넘으면 안 된다는 거죠.(1200/3000=40%) 더 쉽게 풀어서 DSR도 단계가 있습니다. 지난 7월 1단계가 시행됐고요. 전 규제지역 6억 초과 주택을 살 때 주담대 받거나 신용대출이 1억원 넘으면 은행권에서 DSR 40%, 제2금융권에서 60%를 각각 적용합니다. 2단계는 원래 내년 7월에 하기로 했는데, 대출총량이 계속 안 줄어들어, 갑자기 내년 1월부터 하겠다고 바꾼겁니다. 그래서 2단계는... 집값 상관없이 총 대출(주담대+신대+카드론 등)이 2억을 넘으면 DSR 40%이 적용됩니다. 두부 연봉이 5000만원이면 원금과 이자를 합해 연간 최대 2000만원까지만 갚을 수 있도록 대출이 제한되는 것이죠. 3단계는 내년 7월부터 시행됩니다. 이때는 총 대출 기준이 1억으로 줄어듭니다. (이 기조대로 가면, 7월보다 더 앞당겨질 수도 있겠네요.) 👉 DSR 계산기로 두들겨보기 [클릭] 금리도 오르고 어찌됐든 은행에서는 가계대출 증가율을 낮춰야하니, 사람들이 대출 부담 느끼도록 대출이자를 더 올립니다. 은행에서 주담대 받을 때 대개 변동금리를 선택하는데요, 금리가 계속 오르면서 거의 5%대까지 왔습니다. 지난 29일 기준, 주요은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행) 주담대 변동금리가 연 3.41~4.794%였습니다. 💭 여기서 잠깐! 대출금리는 (한국은행이 정하는)기준금리에 가산금리를 더한 금리입니다. 은행별로 이것저것 계산해 자율적으로 정합니다. 현재 기준금리는 0.75%인데 최대 1.75%까지 오를거라는 전망이니, 대출금리도 더 높아질 수밖에 없습니다. 영끌차단 초강수? 금리도 오르고 연봉 기준으로 하는 DSR 적용도 빨라지니, 소득이 상대적으로 적은 서민이나 청년계층만 더 힘들어질거란 분석입니다. 그나마 대출받아 내집마련하겠다는 '희망 사다리'마저 끊는 것 아니냐는 원성인데요, 이와 더불어 과연 이런 초강수로 집값을 잡을 수 있을까란 의문도 나옵니다. 어찌됐든 내집마련은 더 힘들어지니 전세로 몰리고, 청약당첨을 노리는 사람들도 전세로 몰리고(무주택자여야 하니까)... 이렇게 몰리고 몰리면 전세난은 더 심해져 결국 집값을 더 끌어올리거나 월세 또한 급증할 수 있습니다. 물론, 11월에 6만가구의 청약물량이 나온다고 하니, 집값이 조~금은 잡히지 않을까란 기대감도 있습니다.
💬 지금 핫한 뉴스 #2. 사전청약과 전세난의 상관관계 오늘은 부린이 길잡이 대신 핫한 뉴스 2개를 담을게요. 부동산 정책이 시시각각 변하기에 담을 내용이 많습니다! 앞서 전세난이 가속화될거란 이야기를 이어서 해봅니다. 10.26 가계부채 관리 강화 방안에 이어 부동산 대책은 아직 줄줄이 남아 있습니다. 11월 초엔 분양가상한제 개편안이, 올해 말엔 전세대책이 나올 예정입니다. 지금 집값만큼 시급하게 꺼야할 불이 전세난 퐈이어입니다. 부동산 퐈이어가 뜨거울수록 '공급을 늘리고 있으니 돈워리 하시오' 대책을 내놓고 있는데요, 장기적으론 집값을 잡을 수 있지만 당장 불을 끄기엔 부족하다는 분석입니다. 왜냐면,,, 😟 현재 진행중인 1) 사전청약도 공급에 포함됩니다. 어찌됐든 집을 많이 만들겠다고 분양하는 거니까요. 그런데 사전청약은 본청약 전에 하는 것으로, 집이 다 지어지고 입주할때까지(대략 5년) 무주택 신분을 유지해야 합니다. 5년 이상을 집을 사면 안되니 당첨자들은 전세로 눌러앉을 수밖에 없습니다. 😟 아파트로 너무 몰리니 2) 빌라나 비주택 규제를 완화하려고 합니다. 아파트 그만보고 옆에 연립주택이나 오피스텔을 사라는 거죠. 하지만 고구마 요리하려고 마트에 온 사람이 당근 세일한다고 고구마 대신 당근을 사진 않습니다. 아파트로 몰리는 심리를 쉽게 꺾을 수 없는거죠. 😟 특히 내년에 전세가격이 더 오를거란 이유는 3) 임대차법 효과가 드러나기 시작하는 시점이기 때문이죠. 작년 7월부터 시행된 임대차3법 중 하나가 2년 더 연장할 수 있는 카드와 임대료 인상 폭 5% 제한입니다. 재연장할 경우 집주인은 임대료를 5%이상은 높일 수 없는 건데요, 2년이 지난 시점이니 그동안 못 올린 금액을 신규계약에서 대폭 올릴 수 있다는 것이죠. (내가 안 올릴 때 옆집 전셋값은 엄청 올랐으니까) 그래서 곧 나올 전세대책에 '무언가 비장의 카드가 있겠지'란 기대감이 큽니다. 근데 이미 임대차법이 불러온 부작용부터 시작해 이것저것 해봐도 집값이 안 잡히는 결과지를 받았기에, 마땅한 전세대책이 없다는 스멜이 퍼지고 있습니다. 계속해서 '공급을 늘리고 있으니 돈워리 하시오'를 복붙하고 있는 거죠. 그보다는 다주택자들이 집을 팔도록 양도세를 인하하든지, 종부세를 인하해 전세의 월세화 현상을 막는 것이 그나마 대책다운 대책이라는 조언도 나옵니다.
📚 부동산 용어풀이 환경영향평가 : 일정 규모 이상의 사업을 대상으로 사업계획을 수립할 때 그 환경에 미칠 수 있는 나쁜 영향을 예측·분석해 이를 줄일 방법을 모색하는 제도. 예를 들어 온천 개발사업에서 이 같은 협의는 필수 절차다. 지분쪼개기 : 분양 자격 하나를 인위적으로 나누어 입주권을 받을 수 있는 조합원 수를 늘리는 것. 주로 재개발 예정 지역에서 낡은 단독·다가구주택을 다세대·연립주택(이른바 빌라) 등으로 전환하는 행위인데 엄연한 불법이다.
📰 간추린 늬우스 🍏 3기 신도시 신혼희망타운 2차 사전청약이 진행되는 가운데 모집공고에 ‘수익공유형 모기지’가 의무 적용될 수 있다는 사실을 제대로 고지되지 않았다는 논란이 일고 있다. 입주시 의무적으로 대출상품에 가입해야 하는데, 대출상환 시 시세차익 일부를 나라에 줘야 한다는 내용이다. *두부레터가 신혼희망타운은 해당 조건이 붙는다는 것을 계속 강조해왔다. 두부야~ 청약 일정을 알려죠 🏠 10월까지 공공분양 특별공급과 신희타가 끝났고, 11월 1일부터 공공분양
일반공급 대상과 신혼희망타운 수도권 거주자에 대한 청약신청 접수가 시작됩니다. [바로가기]
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