언제 나오려나 했던 정부의 부동산 대책이 17일 나왔습니다. 정확히 말하면 '대책'은 아니고 제7차 부동산 관계장관회의였어요. 즉, 지금 부동산 시장이 너무 시끌시끌하니 윗분들 나와서 '워워-' 하려는 움직임이죠.
여기서 엄청난(?) 희망적 사고가 나옵니다. 공급 충분하고👍, 지금 이 상황은 일시적인 거니 큰 걱정하지 마라👍 가 요점입니다. 과연 찐희망인지 희망고문인지 살펴볼게요.
1️⃣ 공급 충분하니 돈워리
3기 신도시를 잊으면 안 됩니다. 2029년까지 23.6만호가 분양될 예정이에요. 중요한 건, 공공택지이기 때문에 분상제가 적용돼 주변보다 싸요. 서울 인근으로 쌔삥 아파트가 많아질테니 너무 걱정 말라는 거예요.
3기 신도시도 멀게 느껴지면 서울에 호재가 많을테니 돈워리! 재건축 사업에 고삐를 당길 거거든요. 이번 정부 들어 도심 주택공급이 과거 평균 대비 2배 이상 확대됐고, 제도 개선도 할거니까 더 많은 신축 아파트가 들어설거란 계획이에요. 지금 분담금 등으로 갈등이 많은데 이것도 중재할거고 부동산 PF 문제도 해결할 거라고.
2️⃣ 전세 안정될테니 돈워리
지금 집값을 끌어올린 주범으로 전셋값 상승이 꼽혀요. 주요 지역은 거의 씨가 말랐다 할 정도로 전세난이 극심한데요. 이것도 해결할 거예요. 빌라나 연립주택 전세사기 때문에 다들 아파트로 몰리니까, '안전한 비아파트'를 많이 공급할 거예요. 정부가 주택을 매입해서 저렴하게 임대하는 공공임대주택을 원래 12만호보다 최소 1만호 더 추가할 계획입니다.
3️⃣ 대출 조일테니 돈워리
서울 아파트 중심으로 몰리는 이유, '앞으로 공급 부족해질테니 집값은 더 오를거야'란 예측과 함께 '대출이 잘 나온다는 인식' 때문이에요. 그래서 이 대출을 앞으로 더 조일 겁니다. 바로 스트레스DSR 2단계를 예정대로 9월에 진행한다는 거죠.
원래 7월 일정이었는데 이게 2달 밀렸어요. 그러자 '정부가 집 더 사라고 부추기는 거 아냐?'란 오해가 커지기도 했죠. 스트레스DSR은 아주 쉽게 설명하면,
우리가 대출받을 때 DSR이 적용돼요. '너 얼마 벌어, 갚을 능력 돼?'를 보고 빌려주는거죠. 여기에 스트레스가 붙었죠? 만약 금리가 갑자기 너무 오르거나 이런저런 변수가 생길 경우 두부가 이자를 갚기 힘들어질 수가 있잖아요. 이런 걸 감안해 '원래보다 조금 덜 빌려줄거야'라고 하는 게 스트레스DSR입니다. 이미 1단계가 시행됐고 2,3단계 갈수록 빡빡해져요😕.
이걸 9월로 미루다보니, 9월 오기 전에 빨리 대출받아야겠다는 러쉬가 일어났다고 하는데... 어찌됐든 정부는 예정대로 시행한다고 하니, 그쯤되면 대출이 덜 나올테니 집사겠다는 움직임이 주춤해지지 않을까 하는 기대감입니다.
자, 지금까지는 정부의 '말'이었고, 시장의 실제 분위기를 담아볼게요. 입장차이가 크네요.
공급이 왜 충분하지?
시장에 물건이 많으면 가격은 조정돼요. 서로 팔려고 내릴 테니까요. 근데 지금 서울 아파트 씨가 마를 거라고 해요. 재건축 시작을 많이 못하고 있거든요. 그러니까 불안 심리에 서로 사려고 하니 집값이 올라간다는 논리예요.
그런데 정부는 걱정 말래요. 앞으로 공급 많이 될거라는 수치를 내밀면서요. 그런데 그 수치의 근거가
정부-민간 차이가 커요. 정부는
'내년 서울시 아파트 입주 물량'을 4만8000가구로 내놨어요. 근데 민간이 산정한 건 2만5067가구예요. 엥? 거의 2배 차이난다고요?
왜냐하면 정부는 청년안심주택 등 수요층이 제한된 주택들도 모조리 '공급' 기준에 넣어버려요. 근데 저긴 원룸이나 1.5룸 형태예요. 정말 극히 일부의 사람만 찾는 주택이죠.
민간은 이걸 다 빼버리고 ‘청약홈’의 입주자 모집 공고를 기준으로 해요. 30가구 미만 아파트나 도시형생활주택 등도 모두 빼요. 찐 물량만 잡는거죠.
부동산 시장의 중심은 서울 아파트 국평(84㎡), 혹은 그 전후예요. 이 집값이 들썩이니 사람들이 난리치고 위태로움을 느끼는 거예요. 그런데 여기에 극히 일부의 영향만을 끼치는 주택까지 모두 넣어 '우리 공급 충분해, 걱정마'라고 하니 시장에선 '뭥미😡'인 상황인 겁니다.
국토부 박상우 장관은 "추세적으로 상승 전환하는 것은 아니라고 확신한다", “과거 어느 정부 때처럼 몇 년간 계속 오르는 상황이 재현되지 않을 것”이라고 했어요. 이걸 곱씹어보면, '아... 정부는 아직 부동산 시장이 과열됐다고 생각하지 않는구나, 그럼 억제 정책이 나오지 않겠네?', '지금이 기회야! 새 정책 나오기 전에 빨리 대출받고 집 사야지'라고 부추길 거란 우려도 나와요.
일시적인 과열이다 vs. 3년 전 데자뷰다 어떻게 생각하시나요?
