[두부레터] 전세대출 뒷문까지 엽니다

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💌 3월 29일 두부레터입니다.

오늘은 조금 기쁜 소식이 될 수 있겠는데요, 전세자금대출의 문이 활짝 열렸습니다. 그런데 마음놓고 웃을 수 없는 것이 문 틈에 DSR이란 녀석이 끼어있기 때문인데요, 뭔 소리냐고요? 🧐

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전세대출 뒷문까지 엽니다~

부제: 언제 또 바뀔지는 미지수

은행에서 전세자금대출의 문을 활짝 열어 젖히고 있습니다. 불과 작년 말에만 해도 꽁꽁 닫고 안 열어주던 문을 말이죠.

전세대출, 얼마면 돼!

👉 전세 보증금의 80%까지 대출이 나옵니다. 3억짜리 전세를 살다 계약 갱신을 했더니 3억5천만원으로 오른 경우. 원래는 오른 금액(5천만원)까지만 전세대출이 나왔어요! 그러나 이제 3억5천의 80%인 2억8천만원까지 대출을 받을 수 있어요.

👉 대출신청도 잔금일 이전에 해야 했지만 앞으로는 잔금일 이후에도 신청할 수 있어요! 하나 더, 1주택자는 비대면으로 대출 받을 수 있습니다.

금리도 낮춰줄게!

대출만 해주면서 이자는 엄~청 높게 받으면 소용 없겠죠? 그래서 은행마다 대출 금리도 낮춰준다네요 😉

국민은행: 주담대 0.1∼0.2%p 인하 (3월7일∼4월6일)
신한은행: 전세대출 0.1%p 인하 (3월25일)
카카오뱅크: 전월세보증금대출 0.5%p, 0.2p씩 인하(3월24일)
우리은행: 주택담보대출 고정혼합금리(3·5년)·변동금리(5년) 상품 우대금리 0.3%p 적용(1월28일)

이 온도차는 무엇?

작년 11월 각 은행에서는 '이제 대출 그만해줄거야~'라며 플래카드 하나를 내걸었어요. 이름하여 '대출 총량제'입니다. 사람들이 은행에서 대출을 너무 많이 해가면 빨간 불이 켜져요. 영끌해서 부동산이나 코인이나, 주식 등에 너도나도 투자한다는 '안 좋은 신호'이기도 하니까요. 그래서 '대출에도 정해진 총량이 있으니 앞으로 신규대출은 꽉 조일거야'라는 의미가 대출 총량제입니다.

대출도 안해주면서 금리까지 올리니 후폭풍이 거셌습니다. 은행에서 돈을 빌릴 때 붙는 이자가 쑥- 오르니 부담돼서 빌릴 수가 없습니다. 자연스럽게 은행 발길이 뚝 끊겼습니다. 얼마나 끊겼냐면, 5대 은행(KB국민, 신한, 하나, 우리, 농협)의 가계대출이 올해 들어 마이너스로 돌아선 것이죠.

[출처: 한국경제]

은행 입장에서는 대출을 해줘야 이자수익도 버는데, 돈 빌려가는 사람이 없으니 은행도 빨간 불이 켜졌습니다. 그러니 대출 문을 다시 열어젖히고 손님맞이에 들어선 것입니다.

다른 건 안되겠니?

전세대출은 숨통이 좀 트였으나, 문제는 주담대입니다. 누구나 내집을 사고 싶지 빌려 쓰고 싶진 않을 겁니다. 그러니 집을 살 때 주담대를 최대한 끌어쓰고 싶은데, '최대한'이 최대스럽지 못합니다.

현재 서울 기준으로 9억까지는 40%, 9억 초과-15억까지는 20%의 대출을 받을 수 있습니다. 만약 12억짜리를 살 경우, (9억원×40%+3억원×20%)=총 4억2000만원의 대출이 나옵니다. 15억이 넘어가면 아예 안 나옵니다.

최근 서울 중형 크기의 아파트값이 평균 16억을 넘었다고 하는데요, 겨우겨우 12억짜리 사려고 해도 순수 내 통장에 7억8천만원이 있어야 가능하니 영끌한다 해도 쉽지가 않죠.

그런데 이번 new 대통령의 공약이 '주담대를 최대 80%까지 끌어올리겠다'이니, 전세대출에 이어 주담대도 쿨하게 풀리지 않을까 싶습니다.

그럼 너도나도 집 살 수 있나요?

이것도 풀고 저것도 풀면 너도나도 집을 사려고 하겠죠? 그럼 집값이 폭등하겠죠? 그리하여 아직 남겨둔 무기가 하나 있습니다. 바로 DSR 입니다.

아주 쉽게 말해 '갚을 능력이 있는 사람에만 소득만큼 빌려주겠다'는 의미입니다.

*전문용어는 총부채원리금상환비율(DSR, Debt Service Ratio)

1년간 갚아야 할 대출금을 내 연봉으로 나눈 금액인데요, DRS 40%일 경우 연봉이 3천만원이면 연간 갚아야 할 원금+이자가 1200만원을 넘으면 안 된다는 거죠.(1200/3000=40%)

조금 더 쉽게 설명해 볼까요?!

두부 연봉이 5천만원이에요. 내집마련을 위해 영끌을 좀 하려고 은행에 가서 아래 2개를 물어봅니다.

1. 한도 5천만원의 마통(연 4.5% 금리)

2. 주담대 2.5억(30년 원리금균등상환 방식/연 4% 금리)

은행에서 계산기 두들겨보더니, NO! 라고 외칩니다. 왜일까요?

1. 한도 5천만원의 마통(연 4.5% 금리) -> 1년에 갚아야 할 원금+이자가 1225만원

2. 주담대 2.5억(30년 원리금균등상환 방식/연 4% 금리) -> 1년에 갚아야 할 원금+이자가 1432만원

1년에 갚아야 할 총액이 2657만원이에요. 위에서 갚아야 할 돈을 연봉으로 나누면 40%가 나와야 한다고 했죠? 2657만원÷5000만원=53.14%가 나왔네요. 은행에서는 40%에 맞춰 마통을 깎든 주담대를 깎든 할겁니다. 그럼 두부의 내집마련의 꿈은... 😱

과연 DSR까지 만질지는 지켜봐야겠습니다.

💭 부린이 길잡이

대출 용어 이렇게나 많았나?

사실 부동산 뉴스가 어려운 이유 중 하나는 용어라는 녀석 때문이죠. 하지만 어렵다고 그냥 넘어가면 부동산 까막눈이 될 수 있으니 하나하나 익혀 나가는 것이 중요하겠죠!

주담대(주택담보대출)는 아는데 종류가 여러가지라고?

구매자금 대출: 내집마련을 위해 받는 가장 일반적인 담보대출입니다. 부동산에서 계약서 쓰면서 구매자금 대출을 받아 잔금을 치르게 됩니다.

생활안전자금 대출: 이미 주택을 갖고 있는 상황에서 이런저런 이유로 목돈이 필요할 때, 주택을 담보로 받는 대출입니다. 최대 한도가 연간 1억입니다.

전세보증금반환 대출: 전세끼고 집을 사는 갭투자를 했어요. 전세 살던 사람이 나가고 내가 직접 들어가 실거주 하려고 하는데요, 세입자에게 전세보증금을 돌려줘야 하는데 당장 없다면, 담보대출을 받을 수 있습니다.

📚 부동산 용어풀이

전용면적

방과 거실, 화장실, 주방 등 생활공간을 포함한 내부 면적. 전용면적에 따라 집의 크기가 달라 보이니 전용면적 확인은 필수! 베란다는 서비스 면적으로 미포함이며, 등기부등본이나 건축물대장에도 표시되지 않는다.

공용면적

계단, 복도, 엘리베이터 등 건물에 입주한 사람들이 공동으로 사용하는 ‘주거공용면적’과 관리사무소, 지하층, 노인정 등 주거공용면적을 제외한 나머지 부대시설인 ‘기타공용면적’으로 나뉜다.

📰 간추린 늬우스

🍏 서울 아파트 거래 천 건도 안된다?

지난달 서울 아파트 매매 거래가 총 786건으로, 통계 집계 후 처음으로 1000건 밑으로 떨어졌다. 이유는 집값 조정세와 대선 후 부동산 정책 변화 가능성으로 인해 관망 분위기가 확산하기 때문이다.

🍏🍏 층간 소음 좀 제발 끝내주오

8월부터 아파트를 짓고 난 뒤 현장에서 층간소음 성능을 확인하는 ‘사후확인제’가 도입된다. 기준에 미치지 못하면 보완시공을 하거나 손해배상을 하게 된다. 기존에는 층간소음을 실험실에서 측정해 인정된 바닥구조만 사용하도록 하는 ‘사전 인정제도’로 아파트 층간소음 성능을 평가해왔다. 그러나 실제 아파트를 지은 뒤 층간소음이 발생하더라도 개선할 방법이 없다는 문제점이 지적돼 왔다.

🍏🍏🍏 소형 아파트에 관심 쏠리는 이유

대통령 선거 이후 '소형 아파트'가 주목받고 있다. 부동산 공약 중 하나가 다주택자 규제 완화이기에 기대감이 반영된 것이다. 3월 둘째 주 기준 서울 아파트 전용 40㎡ 이하 매매가격지수는 0.02% 올랐다. 전주 대비 0.05%포인트 뛴 것이다.