🕵️‍♀️ 상가·사무실 임대인은 25일까지 부가세 또 내야 해요!

상가·사무실 임대인은 25일까지 부가세 또 내야 해요! 안 내면 최소 3% 가산세!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 상가·사무실 임대인 중 상당수가 이번 25일까지 부가세 예정고지세액을 납부해야 한다는 사실에 대해서 안내해 드리겠습니다.

6개월 동안 받는 상가·사무실 임대료가 1000만원 이상일 경우 부가세 예정고지 대상자가 돼 매년 1월과 7월뿐 아니라 4월과 7월에도 부가세를 납부하게 되는 이유에 대해서 설명드릴 텐데요.

👉 4월 25일까지 예정고지 부가세 내야 해요

국세청은 ‘231만명의 일반과세 개인사업자에게 부가세 예정고지서를 발송했으며 고지받은 세금은 이번달 25일까지 납부해야 한다’고 최근 발표했는데요.

지난 1월에 부가세를 100만 원 이상 내셨던(2023년 7~12월분 전체 납부세액 기준) 상가·사무실 임대인 회원님들이라면 4월 25일까지 직전 과세기간(2023년 7~12월분)에 냈던 부가세의 절반에 해당하는 금액을 납부해야만 하죠. 기한 안에 세금을 납부하지 않을 경우 기본 3% 세율로 가산세가 부과되고요.

이는 부가가치세 예정고지‧납부 제도 때문인데요.

👉 원래는 1년에 두 번 신고·납부하는 게 원칙이에요

부가가치세법에 따라 일반과세 개인사업자는 매년 1월과 7월, 두 차례에 걸쳐 부가가치세를 신고‧납부하도록 돼있는데요. 이는 부동산 임대사업자도 마찬가지입니다. 부동산 임대사업자도 일반과세 개인사업자라면 1년에 두 번만 부가세를 신고·납부하면 되는 것이죠.

국세청에서는 일반과세 사업자를 대상으로 1년을 1기(1월~6월)와 2기(7~12월), 두 개 과세기간으로 나눠 해당 과세기간별로 부가세를 신고‧납부받고 있습니다. 1~6월분의 부가세는 7월에, 7~12월분의 부가세는 다음 해 1월에 신고‧납부받는 방식이죠.

간이과세 사업자는 1년에 한 번, 매년 1월에 전년도분의 부가세를 신고‧납부하도록 돼있고요.

그런데 때로는 법에 따라 일반과세 개인사업자라고 하더라도 4, 7, 10, 12월, 이렇게 1년에 네 번 부가세를 내야 하는 경우가 있죠. 간이과세 사업자 중에서도 1월뿐 아니라 7월에도 부가세를 납부하는 경우가 있고요.

이는 앞서 말씀드린 부가세 예정고지 제도 때문인데요. 일반과세자라면 직전 과세기간, 그러니까 현재(2024년 4월) 기준으로는 지난 1월에 납부했던 부가세 세액(2023년 7~12월분 전체 부가세)이 100만원 이상이었으면 이번 4월에 예정고지 대상자가 됩니다.

👉 직전 반기 부가세 납부액이 100만원 넘었다면 그 절반을 미리 내야 해요

예정고지란 간단히 설명드리면 각 과세기간의 중반부에 직전 과세기간에 납부했던 부가세 세액의 50%에 해당하는 금액을 미리 납부하는 제도입니다.

개인사업자라면 직전 과세기간에 납부했던 부가세 세액이 100만원 이상인 경우에 예정고지 대상자가 되죠. 임대인이라면 상가·사무실의 6개월 임대료가 1000만원(부가세 미포함 금액) 이상일 때부터 예정고지 대상자가 된다고 쉽게 이해하시면 됩니다.

예정고지의 경우 1, 7월 확정신고 때와는 달리 사업자가 부가세를 직접 신고할 의무는 없는데요. 다만 신고는 하지 않지더라도 예정고지받은 세금은 납부해야만 합니다. 신고 의무는 없지만 납부 의무는 있다고 이해하시면 됩니다.

정해진 기한 안에 예정고지받은 세액을 납부하지 않는다면 기본 3%대의 가산세가 부과되고요. 미납 기간이 늘어날수록 가산세는 더 늘어나죠.

세액 기준이 그리 높지 않은 편이라 임대사업자분들 중에서 상당수가 이처럼 예정고지서를 받고, 예정고지세액을 납부하게 되죠.

그렇기 때문에 저희 회원님들 중에서도 많은 분들이 예정고지서를 받으셨고요. 법에는 일반과세 개인사업자라면 일 년에 두 번 부가세를 내도록 돼 있지만 실제로는 일반과세 개인사업자도 일 년에 네 번 부가세를 내는 일이 흔한 이유입니다.

👉 예정고지세액은 확정신고 때 결정된 납부세액에서 공제해줘요

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🕵️‍♀️ 세입자가 무단으로 전대했어도 임대인이 임대차계약 해지 못 할 때도 있어요! 일반적으론 해지 가능!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 이 같은 ‘임대인의 동의 없는 전대차 계약’의 효력에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.

동의 없이 주택을 전대한 임차인에 대해 계약 해지를 요구할 수 있는 조건과 전차인이 임대인에게 대항력을 가질 수 있는지 여부, 임대차 계약이 종료됐음에도 불구하고 집에서 나가기를 거부하는 전차인을 내보내기 위한 법적 절차 등에서 살펴보도록 하겠습니다.

먼저 간단히 용어부터 정리해보도록 하겠습니다.

👉 전대차 계약이란?

전대차 계약이란 쉽게 말씀드리면 임대인과 임대차 계약을 맺고 집을 빌린 임차인이 이 집을 다시 다른 이에게 빌려주는 걸 말합니다.

공식적인 법률 용어를 사용해 말씀드리면 ‘임차인이 자기의 임차권에 기초해 임차주택을 제3자에게 사용‧수익할 수 있게 하는 계약’인데요. 그냥 집주인에게 빌린 집을 세입자가 다시 남에게 빌려주는 계약이라고 이해하시면 됩니다.

그리고 이 경우 집을 빌려준 임차인을 ‘전대인’이라고 부르고요. 임차인에게 집을 빌린 사람을 ‘전차인’이라고 호칭합니다. 이에 따라 전대차 계약과 관련해서는 임대인, 임차인(전대인), 전차인 이렇게 세 부류의 이해 관계자가 나오게 됩니다.

전대차 계약의 효력은 임대인의 동의를 얻은 계약과 동의를 얻지 않은 계약으로 나눠서 살펴볼 수 있는데요.

👉 임대인이 전대차 계약에 동의했다면

임대인이 동의한 전대차 계약의 경우 전차인 역시 여러 가지 법적 권리를 갖게 됩니다. 임대인 역시 동의한 계약이니까 당연하다고 할 수 있습니다. 몇 가지만 간단하게 살펴보면 다음과 같은데요.

우선 임대차 계약이 기간 만료의 사유로 종료된 게 아니라 임대인과 임차인의 합의로 종료됐을 경우 전차인의 권리는 그대로 유지됩니다. 이 경우 전차인은 전대차 계약에 따른 기간 동안 전대차 계약을 존속할 것을 임대인과 임차인(전대인)에게 요구할 수 있습니다.

또한 임대차 계약이 임대인의 해지 통고로써 종료됐을 경우 임대인이 전차인에게 그 사유를 통지하지 않으면 임차인에게 해지를 통고했다는 이유만으로 전차인에게 퇴거를 요구할 수는 없습니다.

이에 더해 전차인이 임대인으로부터 해지 통고를 받았다고 하더라도 통고일로부터 6개월이 지나야만 해지의 효력이 생기고요.

👉 임대인이 동의하지 않은 전대차 계약, 임대차 계약 해지할 수 있어요

이처럼 임대인의 동의를 얻은 전대차 계약의 경우 전차인도 상당한 법적 권리를 갖게 되는데요. 그렇다면 임대인의 동의 없이 이뤄진 전대차 계약의 경우에는 어떨까요? 아무래도 이 경우에는 전차인이 주장할 수 있는 권리가 적을 수밖에 없는데요.

임대인의 동의가 없었다고 할지라도 전대차 계약 자체는 임차인(전대인)과 전차인 둘 사이에서는 유효하게 성립됩니다.

다만 임차인이 집주인의 허락 없이 전대차 계약을 맺었을 경우 임대인은 민법 629조 1항과 2항에 따라 임대차 계약을 해지할 수 있습니다.

민법 629조 1항에선 “임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다”, 2항에선 “임차인이 전항(1항)의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다”고 말하고 있기 때문이죠.

임대인의 동의 없이 전대차 계약을 맺어도 임대인이 계약을 해지할 수 없고, 임대인의 동의를 받은 전대차 계약과 같은 효력을 발휘하는 경우가 있기는 한데요. 임대차 계약서에 ‘전대차 계약을 맺을 때 임대인의 동의를 받지 않아도 된다’는 특약이 기재돼 있다면 전대차 계약을 맺는 데 임대인의 동의를 구할 필요가 없습니다.

👉 동의 없이 전대차 계약 맺어도 임대차 계약 해지할 수 없는 경우는?

방금 말씀드린 것처럼 임차인이 임대인의 동의 없이 전대차 계약을 맺었을 경우 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있는데요. 다만 임대차 관련 여러 법 조항과 마찬가지로 이 조항도 법 조항이 적용되지 않은 예외적인 조건이 있습니다.

민법 631조는 “전3조(앞에 3개 조항)의 규정은 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에 적용하지 아니한다”고 말하고 있는데요.

이 말을 쉽게 풀어드리면 주택 전체가 아닌 주택의 일정 부분, 소규모 면적만을 전대했을 경우에는 전대차 계약을 체결했다는 이유로 임대차 계약을 해지할 수 없다는 뜻입니다.

예를 들어 아파트의 방 1개만을 전대하는 사례가 이에 해당된다고 할 수 있습니다. 다만 주택의 소부분에 대한 전대차 계약의 경우 임대인의 동의를 얻은 전대차 계약과는 달리 임대인과 임차인의 합의로 임대차 계약이 종료됐을 경우 전차인의 권리 역시 소멸됩니다.

전차인이 전대차 계약 기간이 남았다고 계속 살겠다고 주장할 수는 없다는 뜻입니다.

또한 대법원 판례를 통해 형성된 ‘배신행위론’이라는 개념에 대해서도 알고 계셔야 하는데요. 쉽게 풀어서 말씀드리면 ‘임차인이 임대인의 동의 없이 전대차 계약을 맺었다고 하더라도 이 같은 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고는 볼 수 없는 특별한 사정이 임차인에게 있었다고 인정된다면 동의 없는 전대차 계약을 이유로 임대차 계약을 해지할 수는 없다’는 뜻입니다.

다소 기준이 모호하게 느껴질 수 있는 내용이긴하지만 판례를 통해 성립된 개념이기에 꼭 알고 계셔야만 하는 내용입니다.

👉 임대인 동의 없는 전대차 계약, 임차인‧전대인에게 대항력 없어요

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