Issue No.33 / 2022년 11월 다섯째주 

1. 정부, 연내 부동산 규제 더 푼다…다음달 국고채·한전채 발행 축소

정부가 최근 채권 및 단기자금시장 불안 해소를 위해 올해 안에 부동산 시장 규제를 추가로 푼다고합니다. 또 다음달 국고채 발행 물량을 줄이고 한국은행의 유동성 공급을 확대하는 등 시장안정조치도 추진합니다.

다만 단기자금시장 중심으로 여전히 어려움이 있고 은행권으로의 자금이동 등 업권별 자금조달 여건 차별화도 애로요인으로 작용한다는 판단입니다. 연말까지 주요국 물가지수 및 금리결정 발표 등 주요 이벤트가 남아있고, 부동산 경기 부진과 연말 결산 등에 따른 자금수급 변화 등으로 금융시장에 대한 변동성이 재차 확대될 가능성도 나옵니다.

정부는 또 연내 등록임대사업제 개편, 재건축 안전진단 개선 등 부동산 규제 추가 완화를 추진합니다. 추 부총리는 “서민 주거안정을 위해서는 주택공급 기반 지속 확충이 긴요하다”면서 “정상 PF·부동산 사업장에 대한 원활한 자금 공급을 당부드린다”고 강조했습니다.

2. 공시가·재산세 손질…내년 부동산 보유세 2020년으로 되돌립니다

정부가 내년 부동산 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)을 2020년 수준으로 낮춥니다.

1주택자의 내년 재산세도 2020년 수준으로 되돌리기로 했습니다.

기존 계획대로라면 공시가격 산정 때 적용할 현실화율은 올해 71.5%(아파트 기준)에서 내년 72.7%로 높아져야 했습니다. 그러나 정부는 내년에도 부동산 시장 침체가 이어질 경우 공시가격이 실거래가보다 높아지는 역전 현상이 확대될 수 있다고 보고 공시가 현실화율을 되돌리기로 했습니다.

정부는 1주택자의 기본공제 금액을 11억원에서 12억원으로 올리고 다주택자에 대한 중과세율 체계를 폐기하는 개편안이 시행되면 내년 종부세 납부 인원이 2020년 수준으로 환원될 것으로 예상된다며 세법 개정안의 국회 통과를 위해 노력하겠다고 밝혔습니다.

올해 마지막 분양 물량이 서울 부동산 시장에 나온다. 장위4구역 재개발 조합이 25일 입주자모집공고를 냈습니다다. 또 다른 대어(大漁) 둔촌주공 재건축 조합도 같은 날 입주자모집공고를 발표했습니다.

최근 정부가 내놓은 부동산 대책은 분양시장에 변수가 될 수 있습니다. 지난달 정부는 중도금 대출이 가능한 주택가격 기준을 기존 9억원에서 12억원으로 상향 조정했습니다. 둔촌주공은 기존 대출 기준대로라면 가장 수요가 많은 59㎡, 84㎡이 중도금 대출이 어려웠지만 이젠 9억원대에 분양되는 59㎡형까지는 중도금 대출이 가능해집니다. 다만 평균 분양가가 13억원대인 84㎡은 아직 대부분 중도금 대출이 어렵습니다.

결국, 구체적인 자금조달계획을 세워 분양에 접근하는 것이 현명합니다. 일부 금융사에서는 중도금 대출이 불가한 사람을 대상으로 중도금 대출이 가능한 상품을 제공하기도 하는데 실제로는 이율이 매우 높을 확률이 높을 수 있습니다.

4. 금리 ‘속도조절’에도 부동산 전망 어두운 이유… “고점 지속기간이 관건”

한국은행의 ‘베이비스텝(기준금리 0.25%포인트 인상)’으로 통화정책이 사실상 속도조절에 들어갔지만, 부동산 침체는 당분간 지속될 것이라는 분석이 나왔습니다. 기준금리가 동결된다 하더라도 지금과 같은 고금리가 유지되는 한 반등의 계기를 찾기가 어렵다는 것입니다. 시장에서는 기준금리가 인하로 돌아서더라도 최소 6개월은 지나야 그 효과가 부동산 시장에 나타날 것으로 전망하고 있습니다.

하지만 금리인상 사이클은 내년 상반기까지 지속될 것으로 보는 시각이 많습니다. 국내외 금융기관들은 우리나라의 기준금리가 내년 초까지 인상을 거듭하면서 최종적으로 연 3.5~3.75%까지 오를 것으로 보고 있습니다.

부동산 시장은 금리가 정점에서 언제 꺾이는 지에 주목하고 있습니다. 기준금리가 시장의 예상대로 3.5~3.75% 수준의 고점을 유지하는 한 시장의 침체가 지속될 것으로 보는 것입니다.

부동산 시장의 반등 시기로 내년 하반기가 가장 유력하게 점쳐지는 것도 이같은 시차를 고려한 결과입니다.

5. 금리 인상에 이제 한국도 월세 시대?

올해 1월부터 10월까지 확정일자를 받은 전국 월세 거래량은 117만5899건으로 집계됐습니다. 이는 지난해 연간 월세 거래량인 97만7039건보다 20.4% 늘어난 수치입니다.

특히 관련 통계 집계 이후로 월세 거래량이 연간 100만건을 돌파한 것은 올해가 처음입니다. 이 같은 추세라면 올해 월세 거래량은 140만건에 육박할 것이란 전망입니다.

이처럼 높아진 월세 수요에 월세 가격도 덩달아 상승하고 있는 추세입니다.

전문가들은 내년 상반기까지 이어지는 금리 인상 기조 탓에 두 자릿수의 대출금리 시대가 다가올 가능성도 있어 월세 거래량은 앞으로도 더욱 늘어날 것으로 전망했습니다.

원문 기사 보러가기 : 

https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=field&news_type_cd=10&prsco_id=119&arti_id=0002661801

 

매수인은 이 사건 건물에 누수 등 하자가 있을 수 있다는 점을 인식한 상태에서 매도인의 하자담보책임을 면제하기로 약정한 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 매수인은 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 없다.

 

 

매도인은 이 사건 매매계약 당시 이 사건 정화조에 균열 등 하자가 발생한 사실을 알고 있었음에도 이를 고지하지 아니하였으므로, 매수인에게 민법 제580조에 의한 하자담보책임으로 수리비 및 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

[매도인의 주장]

정화조에는 균열 등 하자가 없고, 설령 하자가 있다고 하더라도 매매계약에서 하자담보책임 면제특약을 하였으므로, 매도인은 매수인에게 하자담보책임을 부담하지 않는다.

[법원이 판단]

1. 법원은 관련 증거를 통해 건물의 하자를 인정한다.

2. 매도인과 매수인이 매매계약 체결 당시 하자담보책임을 묻지 않겠다는 내용의 하자담보책임 면제 특약을 한 것은 사실이다. 그러나 매도인은 이 사건 주택을 소유하고 있는 동안 이 사건 정화조에 변형·파손(찢어짐) 및 그로 인한 오수·분뇨의 누출 위험이 있다는 점을 알고 있었음에도 매수인에게 이를 고지하지 않았다고 판단되므로, 위와 같은 담보책임 면제특약을 하였더라도 하자로 인한 책임을 면할 수 없다.

3. 다만 아래의 사유로 공평의 원칙 상 매도인의 손해배상책임을 70%로 제한한다.

 1) 건물이 2003년 준공된 후 17년 이상이 경과한 건물인 점

 2) 매매계약을 체결하면서 위와 같은 노후 정도 및 상태를 고려하여 매매대금이 결정된 것으로 보이는 점

 3) 매수인으로서도 오래된 주택을 매수하는 이상 주택의 상태와 하자의 존부에 대해 보다 면밀히 확인하였어야 하는 점

 4) 매수인이 하자 부분을 보수함으로써 매매계약 체결 당시 예정한 것보다 이 사건 주택의 상태가 더 양호하게 됨은 경험칙상 분명해 보이는 점

두 판결을 보면서 알 수 있듯이 매도인의 하자담보책임은 특약으로 면제할 수 있으나 알면서도 고지하지 않은 하자는 특약으로 정하더라도 하자로 인한 책임을 면할 수 없습니다. 다만 실제 소송에 들어가면 매도인이 그 하자를 알고 있었는지 알지 못하였는지 증명해야 하므로 하자담보책임을 면제하는 특약은 신중하게 체결하는 것이 바람직합니다.

부동산 시장에서 큰 시세차익을 기대하면서 가장 성행했던 투자방식은 바로 '갭투자'입니다.

지난 1~2년사이 집값이 큰 폭으로 상승하면서 이처럼 시세상승을 노린 갭투자자가 크게 늘었었는데 최근 집값이 꾸준히 하락세로 접어들면서 여러가지 문제점들이 발생하고 있습니다.

[갭투자란 무엇인가요?]

갭투자란 매매가와 전세보증금 사이의 차액만으로 주택을 매입하는 방법을 뜻합니다.

갭투자는 보통 아파트매매시 많이 이루어지고 있는데 대부분 공시가 1억이하의 매물로 주택수에 산정되지 않기에 세제혜택으로 추후 이익을 얻는것이 주된 목적이 됩니다.

아파트 갭투자는 세입자가 있는 상태에서 매매가에 비해 비교적 소액으로 주택 한 후 시세가 오를 때 매도하여 이득을 얻는 방식입니다.

이는 과거주택시장에서도 진행되던 방식이었지만, 그 당시에는 전세가가 매매가의 3~40%수준이었어서

매매가에서 전세가를 뺀 나머지 금액을 치르기에는 충분한 자산이 필요했기에 근래처럼 소액만으로 투자하기에는 어려운 부분이많았습니다.

[갭투자를 할 때 어떤것을 고려해야 하나요?]

집값이 급작스레 예상폭보다 크게 하락하면서 전세금의 비율이 80%를 웃도는 현상이 발생하고, 심지어 일부 매물은 매매가보다 전세의 시세가 더 높아지는 역전현상까지도 종종 발생하고 있습니다.

갭투자를 생각하고 주택을 구매해였는데 기대치만큼 시세가 오르기는커녕 더 낮아졌을 때 기존 세입자가 재계약을 하지 않거나, 이어서 입주할 세일자를 찾지 못하였다면 문제가 커질 수 있습니다.

연이어 입주할 세입자를 구했더라도 부동산 평균 시세가 하락세일 경우 기존의 전세 계약금보다 낮춰야하는 경우가 많기 때문에 강제적인 경매처분까지 발생하는 불상사도 심심치 않게 발생하고 있는 추세입니다.

부동산갭투자 자체가 현재로서는 법적으로 위법인 사항으로 규정되어있지는 않지만, 무고한 피해자가 속출하면서 제도적 장치가 필요하다는 의견이 끊임없이 제기되면서 어제 말씀드렸듯 정부에서도 이런 갭투자로 인한 깡통전세를 막기위해 여러가지 제도시행을 준비하고 있습니다.

집값의 상승, 하락폭이 예상보다 큰 폭으로 진행되고 있는 시기이니만큼 갭투자로 얻을 이익만을 생각할게아니라 여러가지 변수 상황에 적절히 대처할 수 있도록 안전한 투자를 진행하시기를 바랍니다.