지난 두부에서, 새로 발표된 '2022 세제 개편안'을 싹 한번 훑었죠? 정책이 나오면 부동산 시장이 크든 작든 들썩이기 마련인데요, 이번엔 들썩임이 디스코팡팡 수준인 것 같아요. 다주택자의 마음을 갈대처럼 흔들고 있거든요.

잠깐! 복습한번 해드릴게

올해 발표된 정책 중 다주택자가 주목해야 할 부분은?!

☝️ 다주택자는 주택 수 및 보유기간에 따라 양도세 세율이 올라가는데요, 이렇게 중과되는 것을 1년간 중단합니다. 즉, 1년 간 세금 줄여줄테니 빨리 집을 팔라는 신호죠.

☝️ 이사 등으로 일시적 2주택자가 되는 경우가 있죠? 이럴 경우 기존 집을 1년 내 팔면 양도세가 비과세인데요. 집을 파는 기준이 2년으로 완화됐습니다.

☝️ 종부세 부담을 완화해주겠노라, 주택 수 상관없이 공정시장가액비율이 100%->60%로 낮아집니다. 다주택자 종부세 부담이 줄어드는 거죠.

☝️ 2023년부터는 다주택 기준을 주택 수가 아닌 가액으로 산정합니다. 기존엔 2주택, 3주택에 따라 세율이 올라갔는데, 강남 1채보다 지방 3채 금액이 더 적음에도 세금은 더 내야하는 애매모호한 상황이 발생한 것이죠. 9채를 갖고 있다 해도 총합 3억 이하면 종부세 최저세율을 적용 받습니다.

다주택자 마음을 제대로 흔들었다!

전 정권에선 '집을 많이 갖고 있음 나빠!'라며 세금을 엄청 때렸어요. 세금 부담으로 집을 팔면 시장에 물건이 많아지고, 그럼 집값이 내려갈거란 예상에서죠. 그러나 예상대로 흘러가면 드라마겠죠? 생각보다 집값은 떨어지지 않았어요. 이유는 다양한데, 더 집값이 오를거란 기대감, 그리고 다주택자 양도세가 꽤 세서 차라리 증여하자는 움직임이 컸습니다.

이번에 종부세가 조금 완화된다는 발표가 있자 '그래?'라며 매물이 쏙 들어가고 있습니다. 최근 보유세 부담 증가 + 양도세 중과세율을 한시적으로 유예한다고 하니, 이때 팔겠다며 급매가 적지 않게 나왔는데요. (갑자기) 다시 보유세 부담 완화 정책이 나오자 조금 더 지켜보자며 다시 거두어들이는 것이죠.

정말 매물이 줄어들었을까요? 이럴 땐 통계를 봐야 합니다!

☝️ 종부세 인하 계획이 발표된 21일 기준 서울 아파트 매물이 6만4046건 -> 28일 기준 6만3743건으로 0.5% 감소했어요.

* 물론 통계가 모든 상황을 대변하는 것은 아녜요. 지역마다 상황은 다를 수 있거든요. 두부가 직접 노량진, 사당, 당산 쪽 부동산을 방문하며 발품을 팔아봤어요. 매물로 나온 집이 반년이 넘게 안 팔려 계속 가격이 다운되는 곳이 많더라고요. 이유는 2가지, 집이 마음에 들지만 당장 내집이 안 나가서 매수를 못하는 경우, 집값이 조금 더 떨어질 것 같으니 우선 지켜보자는 경우예요. 그러니 뉴스는 참고만 하고 직접 현장 검증(?)을 해보는 것도 중요합니다 💁‍♀️

공급 차질은 다른 곳에서도 감지된다!

다주택자가 매물을 거둬들이는 것뿐만 아니라 공급 차질을 빚는 요인은 또 있어요. 바로 새로 짓는 아파트 분양이나 착공 등이 지연되고 있다는 사실!

올해 상반기 전국 주택 착공이 작년 동기 대비 30.0%나 감소했어요. 착공은 건축공사를 시작한다는 의미인데요, 아예 시작 조차 못하고 있다는 얘기죠. 그리고 아파트 분양 실적도 저조해요. 전년 대비 27.0%가 감소했고요, 특히 서울이 33.3% 감소로 가장 높아요. 왜죠?

원자재 가격이 크게 올랐기 때문이에요. 님도 아시다시피, 러시아의 우크라이나 침공 이후 공급망이 막히는 등 주요 자재가격이 오르고 있어요. 이렇게 원자재 가격이 급등하면 공사비가 오르고, 그럼 건설사들은 한숨을 푹 쉴 수밖에 없어요. 조합원과 의견 합의를 못 보면 공사를 중단할 수도 있거든요.

실제로 올해 들어 7월까지 공시된 건설사의 단일 판매 및 공급계약 해지건수는 모두 11건에 달한다는 군요. 이래저래 새 아파트 짓는 것이 자꾸 지연되면 우리의 선택권은 그만큼 없어지게 돼요.

집이 있어도 살 마음이 없(을 수밖에)다!

매물이 줄어드는 건 둘째치고, 급매로 나와도 선뜻 집을 사겠다는 사람이 드물어요. 현금 부자가 아닌 이상 주담대를 받게 되면 금리가 너무 부담되기 때문이에요. 지금 계속 기준금리가 인상되면서 2.25%가 됐는데요. 한국은행이 '2022년 6월 금융기관 가중평균 금리'를 발표했어요. 여기서 주담대 금리가 4.04%로 2013년 이후 약 9년만에 최고치를 찍었어요. 신용대출 금리는 6%대에 진입했네요 😨 마치 빌릴 수 있으면 빌려봐!라고 선포하는 것 같네요.

이런 상황을 종합해 봤을 때, 매물을 거두어 들이고+고금리로 집 사기 꺼려하는 움직임으로 당분간 거래 절벽이 이어질 거란 분석이 많아요. 반면, 이때가 기회라며 오히려 현금 부자들이 하나 둘 주택 수집하는 움직임도 있다고 합니다.