👨‍🔧 대체 집주인이 어디까지 고쳐줘야 하나요? 수리 의무를 나누는 기준은?

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대체 집주인이 어디까지 고쳐줘야 하나요? 수리 의무를 나누는 기준은?

✅ 법에서 말하는 집주인의 수리/수선 의무 총정리했습니다!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 저희 자리톡 임대인 회원님이라면 ‘집에 문제가 생겼으니 고쳐달라’는 세입자의 연락에 당황하셨던 경험이 몇 번쯤은 있으실 텐데요.

당장 지갑에서 나가야 하는 수리비가 아깝기도 하셨겠지만 ‘과연 이걸 고쳐줄 의무가 임대인에게 있는 건가?’하는 생각에 고민스럽기도 하셨을 겁니다.

그래서 이번 글에서는 임대인 회원님들을 위해 법에 따라 정해진 ‘임대인의 수선 의무와 범위’(법에서는 수리를 수선이라는 단어로 표현하고 있습니다)에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

👉 법에서는 큰 기준선만 제시하고 있어요

먼저 한 가지 말씀드릴 점은 민법과 대법원 판례라고 하더라도 구체적이고 상세한 가이드라인을 제시하고 있는 건 아니라는 점입니다.

예를 들어 ‘빌트인 냉장고는 무조건 임대인이 고쳐야 한다’ 혹은 ‘에어컨은 무조건 임차인이 고쳐야 한다’, 이런 식으로 특정한 구성 부분, 시설, 집기별로 집주인과 세입자의 수리 책임을 나누고 있지는 않는다는 말인데요.

법과 판례에서는 큰 기준선만 제시하고 있습니다. 다만 법과 판례에서 말하는 기준선만 잘 이해하셔도 상황별로 수리에 대한 책임이 집주인에게 있는지 세입자에게 있는지 구분하시는데 큰 도움이 될 수 있습니다.

실제 임대관리 현장에서도 판례에 따라 정해진 관행대로 업무가 이뤄지고 있고요.

👉 수리 의무가 임대인에게 있는 경우는?

민법에서는 임대인에게 여러 가지 의무를 지우고 있는데요. 임대인의 가장 기본적인 의무는 ‘임차인이 임대차계약을 맺은 주택을 사용할 수 있도록 하는 의무’입니다. (민법 제618조)

그리고 이에 따라 임대인은 ‘임차인이 임대차기간 동안 그 주택을 사용하는데 필요한 상태를 유지해야 하는 수선 의무’도 갖게 됩니다. (민법 623조)

세입자가 해당 주택을 잘 사용할 수 있도록 하는 의무가 집주인에게 있으니 당연히 주택 상태도 잘 유지해줘야 하고, 수리해야 할 곳이 생기면 기본적으로 임대인이 수리해줘야 한다는 뜻이라고 이해하시면 됩니다.

다만 전반적인 수선 의무는 임대인에게 있더라도 주택과 시설‧집기에서 발생한 모든 문제를 임대인이 나서서 고쳐줘야 하는 건 아닙니다.

‘해당 부분을 수리하지 않으면 임차인이 그 주택을 정해진 목적에 따라 사용할 수 없게 될 정도의 부분에 대해서만 임대인이 수선 의무를 갖는다’는 게 대법원의 판례입니다.

이걸 고치지 않으면 세입자가 그 집에서 생활하기 힘들 정도의 파손이나 고장 등에 대해서만 임대인에게 수리 책임이 있다고 이해하시면 좋을 것 같습니다.

구체적으로 어떤 상황들이 이에 해당되는지에 대해서는 잠시 뒤에 알아보도록 하겠습니다.

그렇다면 반대로 집주인에게 수리 의무가 없는 경우는 어떤 상황일까요. 역시 대법원 판례에서 이에 대한 내용을 확인할 수 있는데요.

판례에서는 ‘임차인이 별 비용을 들이지 않고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선 의무를 부담하지 않는다’고 말하고 있습니다.

별로 큰 비용을 들이지 않고도 쉽게 고칠 수 있는 문제라면 임차인이 스스로 고쳐 쓰면 된다는 뜻이죠.

👉 보일러, 수도배관, 벽 등의 시설은 임대인 책임이에요

그럼 지금부터는 방금 살펴본 기준을 바탕으로 구체적인 상황별로 임대인에게 수리 책임이 있는 경우와 없는 경우에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

보일러, 수도배관과 같은 설비들은 집에서 가장 자주 고장을 일으키는 설비들이라고 할 수 있습니다. 보일러가 제대로 작동하지 않거나, 수도배관이 고장 나 물이 새는 탓에 고생하는 경우가 적지 않으니까요. 오래된 주택이라면 벽이 갈라지는 등의 문제가 발생하기도 하고요.

그리고 보일러, 수도배관, 벽과 같은 주택의 기본적인 구성 부분에 대한 수리 책임은 기본적으로 임대인에게 있습니다.

세입자가 일부러 부쉈다거나 세입자의 명백한 관리 소홀로 문제가 발생한 게 아니라면 수리에 드는 비용은 임대인이 부담해야 합니다. 이런 시설들에서 문제가 발생하면 세입자가 그 집에서 제대로 생활하는 게 힘들 수밖에 없으니까요.

임대해 준 아파트 수도배관에 문제가 생겨 발생한 누수로 인해 아랫집 벽지가 훼손됐을 경우에도 아랫집 벽지에 대한 교체‧수리 책임은 임대인에게 있습니다.

그렇다면 임대인에게 수리‧교체 책임이 없는 경우는 어떤 상황들일까요?

매우 경미한 고장이나 단순한 교체 등이 이에 해당되는데요. 화장실 변기가 막힌 경우, 형광등이나 도어록 건전지 등을 교체하는 경우, 방충망에 작은 구멍이 뚫린 경우 등이 이에 해당된다고 할 수 있습니다.

👉 특약을 통해 수선 의무 줄이는 게 가능할까?

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갱신계약도 전월세 신고해야 하나요? 30만원 기준에 관리비도 포함되나요? 13가지 질문 총정리!

✅ 주임사도 따로 전월세 신고를 해야 하나요?

✅ 임대인이 달라졌는데 전월세 신고도 다시 해야 하나요?

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 전월세 신고제(주택 임대차계약 신고제)가 4년 간의 계도기간을 마치고 지난 6월 1일부터 본격 시행됐는데요.

이에 따라 6월 1일부터는 보증금이 6000만원을 초과하거나 ‘또는’ 월세가 30만원을 초과하는 전‧월세 계약을 체결한 뒤 30일 내에 신고하지 않으면 최소 2만원에서 최대 30만원의 과태료가 임대인과 임차인 모두에게 부과되죠.

2025년 6월 1일 이전에, 그러니까 2025년 5월 31일까지 체결한 전월세 계약들의 경우 신고 의무 자체는 있지만 신고를 하지 않는다고 하더라도 따로 과태료가 부과되지는 않고요.

전월세 신고를 해야 하는 요건과 신고 절차 등에 대해서는 지난번 매거진 글을 통해서 상세히 설명해 드렸는데요.

이번 글에서는 이어서 전월세 신고제에 대해 저희 자리톡 임대인 회원님들이 가장 궁금해하시는 13가지 질문을 문답식으로 명쾌하게 답변해 드리겠습니다.

국토교통부가 발표한 공식 안내자료에 담긴 내용들인 만큼 전월세 신고에 대한 궁금증을 해결하시는 데 큰 도움이 되실 거라 생각합니다. 바로 시작해 보겠습니다.

🔎 1. 2025년 6월 1일 이후 기존 계약을 갱신계약할 경우에는 신고해야 하나요?

묵시적 갱신 그리고 임대료(보증금, 월세) 변경이 없는 갱신계약은 전월세 신고제 신고대상이 아닙니다. 다만 임대료 변경이 있는 경우에는 계약 체결일로부터 30일 이내에 신고해야만 합니다.

🔎 2. 2025년 1월에 체결한 전월세 계약을 지금 신고하면 과태료가 부과되나요?

과태료가 부과되지 않습니다. 계도기간 종료일인 2025년 5월 31일 이전에 체결된 계약은 과태료 부과 대상에서 제외하고, 2025년 6월 1일 이후 체결된 계약부터 신고의무 위반시 과태료가 부과됩니다.

🔎 3. 관리비도 월세 금액에 포함되나요? 관리비와 월세를 합쳐서 월 30만원 초과하면 전‧월세 신고 대상인가요?

계약서에 관리비와 월세를 별도로 표기했다면 관리비는 월세에 포함되지 않습니다. 월세에 포함되지 않으므로 월세 기준금액에도 합산하지 않습니다.

관리비가 별도로 구분 기재됐다면 관리비와 월세를 합산한 금액이 아닌 월세 금액만으로 전월세 신고 요건을 판단하면 됩니다.

🔎 4. 민간임대사업자(일명 주임사)는 임대차 신고를 계약 체결일로부터 90일 이내에만 하면 되는데, 민간임대사업자도 따로 전월세 신고를 해야 하나요?

‘민간임대 특별법’에 따른 민간임대사업자는 해당 법률에 따라 계약 체결일로부터 90일 이내에만 신고하면 전월세 신고를 한 것으로 인정돼 과태료가 부과되지 않습니다.

마찬가지로 ‘공공주택 특별법’에 따른 임대사업자도 해당 법에 따른 임대차 계약 신고를 했을 경우에는 별도로 전월세 신고는 하지 않아도 괜찮습니다.

🔎 5. 임대차 계약기간 중에 임대인의 주택 매매로 임대인이 바뀌었는데 전월세 신고도 다시 해야 하나요?

임대인이 기존 임대차 계약의 승계를 전제로 매매해 집주인이 바뀌는 경우에는 별도의 임대차 계약을 체결한 것이 아니므로 따로 전월세 신고를 하실 필요는 없습니다.

기존 계약과 모든 조건이 동일한 상태에서 신규 임대인의 인적사항만 새로 기입한 계약서를 작성한 경우에도 전월세 신고를 하지 않아도 됩니다.

다만 신규 임대인과 임차인이 보증금‧월세 변경에 합의한 경우 변경신고 대상이며, 계약기간 연장과 보증금‧월세가 변경되는 재(갱신)계약을 체결한 경우에는 신규 신고 대상입니다.

🔎 6. 임대차 신고정보가 임대소득에 대한 과세정보로 활용되나요?

활용되지 않습니다. 전월세 신고제는 임대차 시장의 동향 파악과 임차인 보호를 목적으로 도입된 제도로 현재 법령상 과세 자료로 활용되고 있지 않습니다.

🔎 7. 법원이나 등기소 등에서 확정일자를 부여받았는데, 전월세 신고를 별도로 해야 하나요?

확정일자만 먼저 부여받은 경우에는 전월세 신고를 별도로 해야 합니다. 전월세 신고는 주택 소재지 읍․면․동 행정복지센터를 방문하거나 부동산거래관리시스템에서 신고할 수 있습니다.

참고로 전월세 신고 과정에서 계약서를 함께 제출하면 확정일자 부여가 의제돼 임대차계약신고필증 교부시 우측 상단에 확정일자 번호가 표기되므로 별도로 확정일자 부여 신청을 할 필요가 없습니다.

🔎 8. 임대차 계약 해제신고는 무엇인가요? 임대차 계약이 끝났을 때 해야 하는 신고인가요?

🔎 9. 계약 기간이 2년이었는데 임차인 사정으로 1년만 거주 후 퇴거하기로 합의했는데 이때도 임대차 계약 해제신고를 해야 하나요?

🔎 10. 임차인이 외국인인 경우에도 전월세 신고해야 하나요?

🔎 11. 세입자가 확정일자를 부여받은 경우에는 전월세 신고를 하지 않아도 되나요?

🔎 12. 출장‧발령 등으로 임시 거주 임대차 계약을 한 경우에도 전월세 신고해야 하나요?

🔎 13. 영업용으로 상가 임대차 계약을 체결했고 세무서에 사업자 확정일자를 신고했는데 해당 상가를 주거도 겸용으로 사용하는 경우에도 임대차 신고 대상인가요?

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