[두부레터] 다시 묶고 다시 풀고

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💌 2026년 9월 22일 두부레터입니다.

곧 추석 연휴가 시작됩니다. 명절 전후로 시장 변화나 규제 등의 새로운 소식 등이 쏟아질 겁니다. 두부도 힘을 비축하기 위해 명절 음식 아주 맛~나게 먹고 푹 쉬다 오겠습니다. 모두모두 해피추석 보내시기 바랄게요😁

WELCOME DUBU HOMES

지금, 부동산 시장 어때?

* 출처: KB부동산 데이터 허브 (9월 14일 기준)

핵심만 간추린 늬우스 📰

# 국평 20억 부담에… ‘작은 집’으로 몰려

서울 비강남권에서도 ‘국민평형’이 20억원을 넘어서면서 실수요가 작은 아파트로 이동하고 있어요. 7월 전용 40㎡ 이하 아파트 실거래가격지수는 한 달 새 3.05% 올라 전용 60~85㎡ 상승률의 두 배를 넘었어요. 올해 서울 아파트 거래에서도 전용 60㎡ 이하 비중이 44.97%까지 높아졌어요.

# 서울 세입자 절반은 그냥 눌러앉았다

서울 전셋값이 뛰고 매물까지 줄면서 새집을 구하는 대신 기존 계약을 연장하는 세입자가 늘고 있어요. 올해 서울 아파트 전세 거래 중 갱신계약 비중은 51.1%로 지난해보다 10%포인트 높아졌어요. 실제 서울 전세 매물은 1년 전보다 13.3% 줄었고, 올림픽파크포레온 전용 84㎡는 신규 전세가 16억5,000만원, 갱신계약은 8억4,000만원으로 무려 8억1,000만원 차이가 났어요.

# 강남도 아닌데 전세 10억

서울 아파트 전셋값이 빠르게 오르면서 성북·동대문 등 비강남권에서도 전용 84㎡ 전세가 10억원 안팎까지 올라왔어요. 9월 둘째 주 기준 올해 서울 아파트 전셋값 누적 상승률은 7.79%를 기록했어요. 강남권에 집중됐던 고가 전세가 서울 중하위권 지역으로 확산되면서 세입자들의 주거비 부담도 커지고 있어요.

# 정비사업 10조 돌파

올해 재건축·재개발 수주전에서 현대건설이 누적 10조1180억원을 기록하며 가장 먼저 10조원을 넘어섰어요. 지난해보다 71일 빠른 기록. 삼성물산은 1조8275억원 규모의 성수3지구를 수주하며 누적 7조3370억원으로 GS건설을 제치고 2위에 올랐어요.

# 10월 입주 1.6만 가구

10월 전국 아파트 입주 물량은 1만6567가구로 전월보다 65% 늘어요. 수도권은 7924가구로, 서울 3302가구·경기 2788가구·인천 1834가구가 입주를 앞두고 있어요. 서울에서는 은평구 ‘힐스테이트 메디알레’ 2451가구가 전체 물량의 약 74%를 차지해요. 다만 8월 전국 아파트 입주율이 59.5%까지 떨어졌고, 미입주 이유 1위가 ‘잔금대출 미확보’로 나타나 입주 물량 증가와 실제 입주가 반드시 함께 움직이는 상황은 아니에요.

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다시 묶고 다시 풀고

서울에서 집을 팔겠다는 사람은 빠르게 늘고 있어요. 한 달 만에 아파트 매물이 약 1만건 증가했는데, 거래는 오히려 위축된 상태예요. 정부는 이런 상황에서 토지거래허가구역의 실거주 규제를 다시 완화해요. 핵심은 세입자가 살고 있는 집! 무주택자가 이런 집을 사면 기존 세입자의 계약이 끝날 때까지 입주를 기다릴 수 있는 기간을 늘려주는 거예요.

세입자 있는 집, 바로 입주 안 해도 돼

토지거래허가구역은 집을 살 때 허가를 받아야 하고 실거주 의무가 있는 지역이에요. 원칙적으로 매수 후 4개월 안에 입주해 2년 동안 직접 살아야 하는데요, 작년 10·15 대책으로 서울 전역과 경기 주요 지역까지 확대됐어요.

문제는 세입자가 있는 집. 임대차계약이 남아 있는데 새 집주인에게 바로 들어가 살라고 하면 사실상 거래가 어려워지죠. 그래서 정부가 실거주를 미뤄주는 기간을 늘려요. 유예 신청 마감은 올해 12월31일에서 2027년 12월31일로 1년 연장돼요. 시행령 개정은 10월1일부터 적용되고, 당시 세입자가 살고 있거나 전세권이 설정된 주택이 대상이에요. = 즉, 전세끼고 사는 갭투자 가능

세입자가 계약을 갱신했다면 한 차례, 최대 2년을 추가로 기다릴 수도 있고요. 조건에 따라 실제 입주는 최대 2029년 말까지 늦출 수 있어요. 갱신계약이 없다면 기존 임대차계약이 처음 끝나는 날까지 기다릴 수 있고, 최대 2028년 9월30일까지예요.

다만 매수자는 지난 5월12일부터 계속 무주택 상태여야 하고, 실제 입주한 뒤에는 2년 동안 직접 살아야 해요.

‘올해까지만’이라더니 넉 달 만에 바뀌어

정부는 지난 5월 임대 중인 주택에도 실거주 유예를 적용하면서 신청은 올해 말까지만 받겠다고 했어요. 그런데 넉 달 만에 기한을 1년 연장하고 갱신계약까지 인정하기로 한 거예요.

8·3 세제개편으로 다주택자가 집을 팔도록 유도하는 정책이 추진되는 상황에서, 정작 세입자가 있다는 이유로 매매가 어려운 문제를 보완할 필요가 생겼기 때문이에요. 전세 매물이 줄고 전셋값이 오른 점도 이번 조치의 배경이에요.

쉽게 말해 한쪽에서는 집을 팔도록 유도하면서 다른 한쪽에서는 실거주 규제로 거래를 막고 있던 부분을 일부 풀어주는 거예요.

강남에 매물이 쌓이고 있어

시장에서는 이미 팔겠다는 집이 빠르게 늘고 있어요. 9월18일 기준 서울 아파트 매물은 10만9,374건. 한 달 전 9만9,379건에서 9,995건, 10.1% 증가했어요.

특히 강남구에서 1,698건, 송파구 1,355건, 서초구 632건이 늘었어요. 강남3구 증가분만 3,685건으로 서울 전체 증가분의 36.9%예요. 강동구까지 포함하면 동남권 4개 구에서 4,698건이 늘었어요. 서울에서 새로 나온 매물의 47%가 이 지역에 몰린 거예요.

그런데 거래는 줄었다고?

팔겠다는 집은 늘었는데 사겠다는 사람과 연결되지는 않고 있어요. 서울 아파트 거래는 5월 8,983건에서 6월 5,305건으로 크게 줄었어요. 7월에는 5,841건으로 소폭 늘었지만, 8월 거래는 9월18일까지 신고된 기준 3,300건이에요. 아직 신고기한이 남아 있어 최종 수치는 늘어날 수 있어요.

이번 규제 완화로 세입자가 있다는 이유로 매매하기 어려웠던 집까지 거래 대상에 들어오면 매수자가 선택할 수 있는 매물은 늘어날 수 있거든요.

특히 2028년에는 장기보유특별공제 개편과 임대사업자의 양도세 중과 배제 혜택 축소 등이 예정돼 있어, 그 전에 비거주 고가주택 보유자나 다주택자, 임대사업자의 매도가 늘어날 가능성도 제기돼요.

매매 풀리면 전세는 또 줄어들 수 있어

문제는 전월세시장이에요. 세입자가 살던 집을 무주택자가 산 뒤 계약이 끝나 직접 들어가면 그 집은 더 이상 전셋집으로 나오지 않아요. 매매시장에서는 거래할 수 있는 집이 늘지만, 전월세시장에서는 공급이 줄어드는 반대 효과가 생길 수 있는 거예요.

대출 문제도 남아 있어요. 세입자가 있는 집을 산 뒤 나중에 세입자를 내보내는 조건으로 대출받는 경우에는 상황에 따라 한도가 1억원으로 제한될 수 있어요. 따라서 실거주 유예를 늘렸다고 해서 쌓인 매물이 바로 거래로 이어진다고 보기는 어려워요.

이거슨 청약 소식 🔥

서울 국평 최저 경쟁률도 5.7대 1

서울과 경기·인천의 청약 온도 차이가 얼마나 날까요?

홈두부가 올해 6~8월 수도권에서 본청약을 진행한 민영아파트 가운데 국민평형인 전용 83~85㎡를 공급한 30개 단지를 분석했어요.

결과가 꽤 극명해요. 서울에서 경쟁률이 가장 낮았던 단지도 경기·인천에서는 상위권 수준이었어요. 가격도 마찬가지. 서울에서 가장 저렴했던 단지조차 경기·인천 24곳 중 23곳보다 비쌌어요.

서울 최저가 5.66대 1

서울에서 경쟁률이 가장 낮았던 곳은 장위 푸르지오 마크원. 전용 83~85㎡ 일반공급 191가구에 1,081명이 신청해 5.66대 1을 기록했어요. 최고 분양가는 17억6,570만원.

그런데 경기·인천 24개 단지 가운데 5.66대 1보다 경쟁률이 높았던 곳은 단 3곳이에요. 용인반도체클러스터 동일하이빌 파크밸리가 7.97대 1, 역북 서희스타힐스 프라임시티 조합원 취소분이 6.50대 1, 호반써밋 풍무Ⅲ가 6.09대 1이었어요. 서울에서 가장 낮은 경쟁률조차 경기·인천에서는 상위권인 셈이에요.

서울에서 가장 싼 국평도 13.7억

가격 차이는 더 커요. 서울 조사 대상 가운데 국민평형 최고 분양가가 가장 낮았던 곳은 쌍용 더 플래티넘 서대문으로 13억7,330만원. 26가구 모집에 631명이 몰려 경쟁률은 24.27대 1이었고요.

경기·인천에서는 상동역 롯데캐슬 시그니처만 16억3,800만원으로 이보다 비쌌어요. 나머지 23개 단지는 모두 서울 최저가보다 저렴했어요. 경기·인천 분양가 2위인 두산위브더제니스 부천은 11억8,200만원, 3위 의왕역 SK VIEW는 10억9,800만원이었어요.

서울에서 가장 저렴한 국민평형도 경기·인천에 가져다 놓으면 사실상 최고가 수준인 거예요.

27.6억이어도 12대 1

비싸다고 청약자가 없는 것도 아니었어요. 서울에서 가장 비쌌던 드파인 아르티아는 국민평형 최고 분양가가 27억6,000만원. 44가구 모집에 542명이 신청해 12.32대 1을 기록했어요. 경기·인천에서 가장 높았던 경쟁률 7.97대 1보다도 높아요.

두 번째로 비싼 충정로역자이르네도 최고 24억5,500만원이었지만 44가구에 574명이 몰려 13.05대 1을 기록했어요. 서울 6개 단지 가운데 장위 푸르지오 마크원을 제외한 5곳이 경기·인천 최고 경쟁률보다 높았어요.

서울에선 20억 아래면 더 몰려

서울에서 가장 경쟁이 치열했던 단지들은 국민평형 최고 분양가가 모두 20억원 아래였어요. 1위는 더샵 신길센트럴시티 조합원 취소분(최고 분양가 18억4,000만원/ 186.17대 1 기록), 2위 월계 중흥S-클래스 리비에르(최고 14억9,910만원/105대 1), 3위 13억7,330만원인 쌍용 더 플래티넘 서대문으로 24.27대 1.

서울에서는 20억원을 넘는 국민평형에도 두 자릿수 경쟁률이 나오는 동시에, 20억원 아래 단지에는 청약자가 훨씬 강하게 몰린 모습이에요.