[두부레터] 나만의 기준이 필요할 때

💌 2023년 7월 18일 두부레터입니다.

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나만의 기준이 필요할 때

집값이 계속 떨어지면 집주인들은 매물을 거둬들이거나 정말 급하면 급매로 내놓아요. 그래서 시장에 매물 찾기가 힘들죠. 그런데 2분기 들어 집값이 조금씩 오르자 매물이 나오면서 호가도 올라가고 있습니다.

8주째 오른다고?

서울 아파트 매매가격이 5월 4주 차 상승세로 돌아선 이후 8주 연속 오르고 있어요. '이 정도 가격이면 살만하네'라고 시장에 사람이 몰리자 가격이 오르고, 그동안 잠잠하던 시장 상인들이 물건을 하나둘 내놓기 시작합니다. 사겠다는 사람이 있으니 상인들이 가격을 올려 불러요. 호가가 높아지는거죠. 13일 기준 서울 아파트 매매 물량이 1월 대비 33.8% 증가했어요.

가격뿐 아니라 실제로 사고파는 거래량도 늘었어요.

청약으로 몰린다고?

아파트 시장이 조금씩 살아나는 것 같으니 청약으로도 수요가 몰립니다. 지금 분양가가 가장 싸다는 인식이 확대되는 거예요. 얼마전 진행된 청량리롯데캐슬하이루체 청약 경쟁률이 242.3대 1에 달했어요. 200명을 이겨야 하는거죠. 한창 시끌시끌했던 동작구 수방사 부지 청약은 경쟁률 283대 1을 기록했어요.

30대가 일어난다

2년 전 가장 주목받던 영끌족이 다시 나타나고 있어요. 올해 영끌족은 30대가 주도해요. 1~5월까지 아파트를 사들인 전 연령대 가운데 30대가 가장 많았어요. 특히 서울 아파트에서 30대 매입 비중이 32.9%를 차지했어요.

이렇게 떨어졌는데 또 떨어지겠어? 라는 인식과 특례보금자리론 신설 등으로 대출받을 기회가 많아진 덕분이에요. 그리고 30대가 가장 관심 가질 청약의 문도 조금 더 열렸죠. 가점이 필요없는 추첨 물량이 늘어났기 때문이에요.

[출처: 아시아경제]

왜 지금 같은 시기에 '영끌'을 하려고 할까요? 여러 분석 중 하나는 약 2년 전 집값이 무섭게 치솟을 때 정신이 번쩍 들었기 때문이에요. 가격 바닥을 예측하긴 힘드니 조금이라도 떨어졌을 때 사놔야 집값 상승기에 여유를 부릴 수 있는 거죠.

두부도 거의 매일 부동산 가격 추이를 살펴보는데요, 서울 아파트 기준으로 대부분 지역이 2019년 말~20년 초반 가격으로 떨어졌어요. 연간 1억씩 올랐다 하면 13억짜리가 11억이 됐으니 이 정도 가격이면 감당할 수 있겠다 싶은거죠.

감당할 수 있다는 건 자금 조달이 어느정도 된다는 거겠죠? 올해 1월 '특례보금자리론'이 뒷받침 한다는 분석인데요. 그동안 '번 만큼 빌려줄게'라는 DSR에 묶였던 (상대적으로 소득이 적은) 30대에 기회의 장이 열린 거예요. 특례보금자리론은 9억 이하 주택을 소득수준과 관계없이 낮은 고정금리로 최대 5억까지 빌려주거든요.

이자 감당은 어떻게?

13일에 기준금리가 다시한번 동결됐어요. 3.5%예요. 그런데 은행금리는 동결이 아니에요. 우선 예금금리가 연 4%대를 넘었어요. 주담대도 가만 있을 수 없죠. 14일 기준 5대 은행 주담대 고정금리는 4.06~6.00%로 나왔어요. 6월 대비 상단 기준 0.24%p 올랐어요. 주담대 변동금리도 4.21~6.19%에요.

섣부른 판단은 아직...

위의 이자부담에 역전세 부담도 얹을게요. 두부에서 계속 언급했던 '전셋값이 가장 높았던 2021년' 당시의 전세 계약 끝나는 시점이 올해 하반기에요. 2년 전보다 전세가가 많이 내려갔으니 재계약 확률은 낮을 거예요. 그럼 시장에 매물이 쏟아지면서 전셋값 하락->집값 하락으로 이어질 거란 분석이에요.

그리고 몇 년 전 분양 완료했던 아파트들이 하반기에 입주하기 시작해요. 그 물량이 꽤 센데요, 당장 7월 서울 아파트 입주물량이 5045가구, 다음 달 3053가구가 예정돼 있어요. 그래서 조금 더 떨어질 것 같으니 지켜보자는 움직임도 있답니다.

🏠 청약 시리즈

#하반기 대어들

강남 여행을 떠나볼까

현재 우리나라에서 부동산 규제를 받는 곳은 강남3구(강남/서초/송파)와 용산구뿐이에요. 대출 제약이 더 세고 세금 혜택도 없지만 한 가지 이점이 있답니다. 바로 분양가 상한제예요. 여긴 집값 경쟁률이 높으니 '이 정도 분양가 이하로만 받아'라고 선을 그은 건데요, 분상제는 규제지역에만 걸려있거든요. 좀 아이러니하지만, 집값 가장 높은 지역에서 새 아파트 분양가가 저렴하다는거죠.

올 하반기 규제지역에서 재건축 아파트 청약이 쏟아집니다. 주변 시세 대비 저렴(평균적으로는 사악한😱)하기 때문에 기다리는 이들이 많습니다.

강남 얘기로 풀었으니 청담르엘부터 갈게요.

청담역이 도보 5분 거리인 역세권 단지에 지하 3층~최고 35층, 9개동, 총 1261가구 중에 176가구를 일반 분양해요. 입주는 2025년 예정. 가장 중요한 게 가격이죠. 전용 59㎡는 15억 대, 전용 84㎡는 20억 대(주변 아파트는 27억대)예요. 청약 당첨되면 약 7억을 더 싸게 사는거죠.

다음은 디에이치 방배입니다. 지하 4층~최고 33층, 29개동으로 총 3080가구 중 1686가구를 일반 분양할 예정이며 입주는 2026년이에요. 전용 59㎡는 12억대, 전용 84㎡는 17억대로 예상해요.

도곡동으로 가볼까요. 래미안 레벤투스입니다. 지하 3층~최고 18층으로 지어지며 총 308가구 중 133가구를 일반 분양해요. 2025년 입주 예정. 전용 59㎡는 15억대, 전용 84㎡는 20억대 예상하고요.

강남을 지나 용산으로 갑니다. 여기도 규제지역이죠. 호반써밋에이디션인데요, 이곳은 지하 8층~최고 39층, 한 개동으로 지어지고 오피스, 오피스텔이 함께 개발돼요. 아파트 110가구 중 90가구를 일반 분양하며 2025년 입주 예정입니다. 전용 84㎡의 최저가는 15억4000만원, 최고가는 16억3000만원. 24일부터 특공 접수가 시작됩니다.

📚 '유치권'이란?

부동산이나 유가증권 등 담보로 빌려준 돈을 다시 돌려받을 때까지 소유권을 점유하는 권리.

📰 간추린 늬우스

노후임대주택 체인지업!

LH가 노후 임대주택단지 외관을 탈바꿈시키는 ‘체인지업’ 사업을 올해 전국 10개 단지에서 추진해요. 이용도가 낮은 어린이놀이터 등을 고령자 맞춤형 운동공간, 주민 커뮤니티공간 등으로 개선하고, 노후된 상가외관의 리모델링, 퇴색한 아파트 외벽의 재도장 및 생활편의시설을 개선하는 그런 사업이에요.

2분기 청약경쟁률 두 자릿수?

청약경쟁률이 상승한 것은 1·3대책에 따른 규제 완화 영향으로 저가점자, 유주택자 등 청약 수요층이 확대됐기 때문이에요. 또 수도권을 중심으로 부동산 시장 연착륙 가능성이 높아지면서 분양시장 매수심리도 개선됐고요.

올해 신도시 집값 상승세는?

1기 신도시 중 분당, 2기 신도시 중 동탄 제2신도시의 회복세가 두드러졌어요. 분당, 판교 등 상대적으로 아파트 가격 수준이 높고 규제가 적용됐던 지역은 저금리 시기의 가격 변동폭이 작았는데요. 상대적으로 저렴한 지역들은 투자 수요가 몰리면서 빠른 속도로 가격이 상승했다가 지난해 금리인상으로 주택 금융비용이 크게 상승하자 다시 빠르게 하락하는 경향을 보였어요.

도심복합사업, 어떻게 돼가는 중?

2021년부터 추진 중인 도심복합사업이 내년 9월 20일 종료될 예정이에요. 사업성이 떨어져 일반 정비사업 추진이 어려운 도심 내 노후·저층 주거지를 LH 등 공공이 참여해 용적률 상향 및 신속한 인허가 등을 통해 고밀개발하는 주택공급 모델인데요. 여전히 답보상태인 것이 문제네요.

청산연금 stop!

앞으로 재건축·재개발 등 정비사업 조합이 해산 이후에도 특별한 사유없이 조합을 청산을 하지 않고 임금, 상여금 등을 장기간 수령하는 행위가 금지될 전망이에요. 조합 해산에 이어 청산까지 국토교통부나 지방자치단체가 관리·감독하는 이른바 '청산연금방지법' 개정이 추진되고 있거든요.