😥 임대인 5천명이 공시가 더 올려달라고 요청한 슬픈 이유...

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세금 더 내는데도... 임대인 5천명이 공시가 더 올려달라고 요청한 슬픈 이유...

✅ 의견 제출 빌라 소유주 3886명의 96.2%는 공시가격 인상 요구

이번 글에서는 2024년 공동주택(아파트, 다세대, 연립) 공시가격이 확정됐다는 소식과 함께 5000명이 넘는 주택 소유주들이 ‘공시가격을 올려달라’고 국토교통부에 요청했다는 사실에 대해서 안내해 드리겠습니다.

👉 1.52% 인상 공시가격 확정

국토부에서는 최근 ‘2024년 공동주택 공시가격’을 결정‧공시했는데요. 지난 3월에 발표했던 공시가격(안)과 동일하게 올해 공동주택 공시가격은 지난해에 비해 전국 평균 1.52% 상승했습니다.

👉 공시가격 올려달라는 요구 5163건!

올해는 공시가격(안) 발표 이후 모두 6368건의 의견이 접수됐는데요. 그런데 매우 흥미롭게도 올해 접수된 의견의 81.1%인 5163건은 ‘공시가격을 인상해 달라’라는 의견이었습니다.

공시가격은 부동산 보유세인 재산세와 종합부동산세를 부과하는 기준이 되는 주택가격인데요.

세금뿐 아니라 건강보험료, 개발부담금 같은 여러 공과금의 부과 기준이 되는 금액이기도 하죠. 67개의 조세, 부담금과 연계되는 아주 중요한 가격이죠.

공시가격이 높아질수록 세금과 건강보험료 등은 더 내야 하고, 이와 반대로 정부로부터 지원받을 수 있는 보조금은 줄어들거나 지원을 받을 수 없게 되는데요.

그럼에도 불구하고 5000명이 넘는 주택 소유주들이 가격안보다 공시가격을 더 올려달라고 요청한 건 매우 이례적인 일이라고 할 수밖에 없습니다.

👉 전세 반환보증 가입 요건 때문이에요

이처럼 올해 공시가격을 올려달라는 요청이 빗발친 이유는 강화된 전세보증금 반환보증 가입 요건 때문인데요.

현재 빌라(연립‧다세대주택), 단독‧다가구주택의 경우 전세보증금(선순위 채권 포함) 금액이 주택 공시가격의 126% 이하일 때만 세입자가 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있습니다.

신규 계약이든 갱신 계약이든 상관없이 말이죠. 갱신 계약의 경우 지난해까지만 해도 보증금이 공시가격의 140% 이하일 때 반환보증에 가입할 수 있었지만 올해부터 이 기준이 신규 계약과 동일한 수준(126%)으로 강화됐습니다

👉 보증금이 공시가격 126% 이하일 때만 가입 가능

전세사기에 대한 우려로 세입자들이 전셋집을 구할 때 반환보증 가입 가능 여부를 최우선적으로 따지고 있다는 사실은 저희 회원님들이 가장 잘 알고 계실 텐데요.

그래서 최근엔 전세보증금을 공시가격의 126%선으로 책정하는 경우가 급증했죠. 그렇게 하지 않을 경우 세입자를 구하기가 만만치 않기 때문이죠.

👉 보증금 낮추지 않기 위해 공시가격 올려달라고 요구

기존 계약의 보증금이 주택 공시가격의 126%를 넘는 전세주택의 경우 세입자와 갱신 계약을 맺거나, 다른 세입자와 신규 계약을 체결할 경우 반환보증 가입 문턱을 넘기 위해서 보증금을 낮춰야만 하는데요. 만약 주택 공시가격까지 인하됐다면 보증금을 더 큰 폭으로 내려야만 하죠.

일부 임대인들은 세금을 더 내더라도 보증금을 더 받을 수 있게 공시가격을 더 올리기를 원하기도 하고요.

공시가격의 126%까지는 반환보증에 가입할 수 있으니까요. 이런 이유들 때문에 올해는 매우 이례적으로 공시가격을 애초 가격안보다 더 높여달라는 요구가 쏟아졌던 것이죠.

세금을 더 내더라도 보증금을 낮추지 않기 위해 울며 겨자 먹기식으로 이 같은 요구에 나선 것이죠.

👉 빌라 소유주 의견의 96.2%는 공시가격 인상

특히 전세사기에 대한 우려로 인해 세입자를 구하기가 힘들어진 빌라(다세대‧연립주택) 임대인들을 중심으로 공시가격 인상 요구가 컸었는데요.

국토부에 따르면 올해 공시가격안에 의견을 제출한 빌라 소유주 3886명 가운데 96.2%인 3740명이 공시가격을 인상해 달라고 요구했습니다.

전세보증금 반환보증 가입 요건 기준이 올라가면서 나타난 임대인 입장에선 웃픈(웃기면서 슬픈) 현상이라고 말씀드릴 수 있습니다.

👉 임대업계에서는 이렇게 주장해요

임대업계에서는 빌라의 전세보증금 반환보증 가입 기준을~

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정부가 계약갱신청구권 손보려 하고 있어요! 세입자의 일방적 계약 해지 제한할 예정이에요!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 정부가 계약갱신청구권 등 임대차 2법에 대한 개편안을 마련 중이라는 사실에 대해서 안내해 드리겠습니다.

언론 보도에 따르면 정부는 계약갱신청구권 사용으로 갱신된 계약에 대해 세입자가 언제든 해지를 요구할 수 있는 현행 법률을 개정하는 방안을 검토하고 있는데요. 이 같은 내용에 대해 설명드리겠습니다.

👉 임대차 2법 개편안이 곧 발표돼요

한국일보에 따르면 국토교통부가 전문 연구기관에 의뢰한 ‘임대차 2법(계약갱신청구권, 전월세 상한제) 개선을 위한 연구용역’ 결과가 조만간 도출될 예정인데요.

정부는 이 같은 연구 결과에 대해 내부 검토를 거친 뒤 최종 개편안을 발표할 예정입니다.

이미 많은 회원 분들께서 알고 계시듯이 계약갱신청구권은 세입자에게 전체 계약기간 중 1회에 한해 계약기간을 2년 더 연장할 수 있는 권리를 주는 제도인데요.

임대인은 본인의 실거주 등 법에서 규정한 거절 사유를 충족하지 않는 이상 세입자의 청구대로 계약기간을 의무적으로 2년 더 연장해야만 합니다.

전월세 상한제는 계약갱신청구권 사용으로 갱신되는 계약의 경우 보증금과 차임(월세)을 기존 금액의 5%까지만 인상할 수 있도록 제한을 두는 제도이고요.

👉 법에 애매한 부분이 많아요

임대차 2법은 전임 문재인 정권 당시 더불어민주당 주도로 2020년 7월 30일 국회를 통과했는데요. 세입자 주거 안정을 위한 대책이 시급하다는 더불어민주당의 뜻에 따라 법이 통과된 다음 날부터 긴급 시행됐습니다.

지난 자리톡 매거진에서 여러 번 다뤘듯이 임대차 2법에는 여러 가지 애매한 조항들이 적지 않았는데요. 이에 따라 법 조항에 대한 해석을 둘러싸고 임대인과 세입자가 갈등을 벌이는 경우가 허다했습니다.

법에 대한 법원의 판결도 제각각이라 임대차 시장에 여러 혼선을 불러일으켰죠.

👉 현 정부 들어 재검토 들어갔어요

현 윤석열 정부는 대선 당시 ‘임대차 2법에 대한 전면 재검토’를 공약으로 내걸었는데요. 폐지를 포함해 모든 가능성을 열어두고 계약갱신청구권과 전월세 상한제에 대해 면밀하게 검토하겠다는 게 현 정부의 입장이었습니다.

이번에 국토부가 결과를 발표하는 연구용역도 이 같은 취지에서 진행된 연구였고요.

👉 일부 조항 수정하는 방향으로 추진 예상돼요

한국일보 보도에 따르면 정부는 임대차 2법을 전면 폐지하기보다는 그동안 줄곧 지적받아왔던 문제 조항들을 일부 손보는 식으로 방향을 잡았는데요.

이미 임대차 2법이 도입된 지 4년 가까이 흘러 섣불리 법을 폐지했다가는 시장에 더 큰 혼란을 불러올 수 있다는 우려가 큰 것으로 알려졌습니다.

또한 지난달에 있었던 4·10 총선에서 더불어민주당을 비롯한 야권이 압도적인 승리를 거둔 상황에서 임대차 2법을 폐지하는 내용의 법률 개정안을 국회에 제출하더라도 국회에서 통과될 거라 기대할 수는 없는 상황이고요.

👉 세입자의 일방적 계약 해지 제한할 것으로 예상돼요

정부에서는 그동안 시장에 혼란을 불러온 몇몇 문제 조항에 대해 ‘핀셋 개정’하는 방식을 추진할 방침인데요.

대표적인 조항이 주택임대차보호법 6조의 3의 4항입니다. 이 규정에 따라 계약갱신청구권 사용으로 갱신된 임대차 계약의 경우 세입자는 계약기간 중 언제든 계약 해지를 요구할 수 있는데요.

집주인은 세입자에게 해지 통보를 받은 날로부터 3개월 안에 보증금을 돌려줘야만 합니다. 통보일로부터 3개월 뒤에 계약이 자동 종료되기 때문이죠.

이 규정은 그동안 임대인들에게 큰 원망을 받은 조항인데요. 갱신 세입자에게 언제든 계약을 해지할 수 있는 권한을 부여했기에 안정적으로 임대업을 영위하는 데 큰 부담이 됐죠.

별도로 갱신계약서를 작성했음에도 불구하고, 세입자는 자신이 원하면 언제든 3개월 뒤에 계약을 끝낼 수 있게 하는 것은 불공평하다는 비판도 적지 않았고요.

👉 국토부 개편안에 수정 방안 담길 예정입니다

그동안 이런 혼란을 지켜봐 온 국토부에서는 연구용역 과정에서 해당 조항에 대한 개선을 검토했는데요.

“시장에 혼선을 부른 지점을 명확히 알고 있다”라는 게 국토부 관계자의 설명입니다.

조만간 발표될 개정안에는 계약갱신청구권을 사용해 갱신된 계약이라고 하더라도 세입자가 일방적으로 계약을 해지하는 것을 제한하는 내용이 담길 것으로 예상되고 있고요.

일단 국토부가 개편안을 마련한 뒤에는 법률 개정 담담 부처인 법무부가 바톤을 이어받아 구체적인 개정안을 마련해 국회에 제출하게 되는데요.

👉 민주당이 동의해야만 개정될 수 있어요

다만 임대차 2법이 개정되기 위해서는~~~~~

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